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100多个沿海商铺高价买下9年 租不出去成包袱

2013-07-15 yipu.com.cn易铺网 编辑:田雨 阅读() 字号:
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[导语] 7月14日,青岛商铺经济论坛暨纸上商铺启动仪式举行。...

  7月14日,青岛商铺经济论坛暨纸上商铺启动仪式举行,岛城经济学者、商铺经营者、出租者和中介等近30名业内人士参与了主题为“商铺经济,困境与出路”的论坛,与会者积极献言。现场,几家房产中介青岛地区总经理介绍了岛城商圈的走向和未来发展。几位投资客将自己投资的失败案例讲给在座的专家,专家们帮着分析如何选择商铺。
 
  为帮助市民租到合适的商铺,同时帮助身处困境的商铺业主,信报联合科威国际不动产搭建的纸上供求平台——青岛纸上商铺,伴着论坛召开也正式启动。
 
  1 现场 一小时的座谈延长到两小时
 
  7月14日上午9点30分,近30多位业内人士参会,比预期邀请人员多出了七八位。记者仔细一问 ,原来有不少商铺业主慕名而来,听说这个论坛讨论的是“商铺经济的困境与出路 ”,所以跟着朋友一起过来“取经学习”。在受邀的论坛参与者中,有青岛城市经营管理规划方面的专家刘文俭,他曾经参与青岛“中山路改造”、“台东商圈改造”的推进工作,还参与了青岛“十一五”、“十二五”城市规划,他还是中国城市经济学会常务理事,在城市经营管理方面积累了大量的经验。
 
  原定一个小时的论坛,在参与者精彩的讨论下延长到近两个小时。与会者围绕“青岛商铺为何涨价过快”、“是否存在泡沫”、“经营者如何应对房东涨价”等方面展开讨论。
 
  刘文俭分析说:“青岛各区域商业发展程度不同,商业发展好的区域价位越来越高,让不少商家房租成本飞涨,盈利空间缩小。此外,受网络营销等新商业形态影响,实体经济受到网络经济冲击。这些都使得不少商户在经营过程中遇到各种问题,商户需要了解区域发展状况,针对未来发展进行调节,从而规避风险。”
 
  为帮助市民租到合适的商铺,同时帮助身处困境的商铺业主 ,信报联合科威国际不动产搭建纸上供求平台——青岛纸上商铺,伴着论坛召开,该平台也正式启动。
 
  2 案例 这边睡大觉,那边价疯涨
 
  2004年,当李女士咬牙买下五四广场附近一处商铺时,她设想的是商铺能租出高价,却怎么都没想到,自己投入的几十万元钱,竟会打了水漂。14000多一平方米的价格在9年前绝对是高价,而当时台东附近的一些商铺租金仅仅两千元。9年过去了,当台东一带的商铺翻了七八倍,年租金数十万时,李女士购买的商铺却一直沉睡,成了“僵尸商铺”。
 
  “一共有140个商铺,很多人买了后打算躺在家里数钱,开发商承诺说每年有15% 以上的收益,还将建设地景大道通往佳世客。没想到买下后,几乎没有人来租,100多间全都空着。有人一次性买了七八间商铺,从银行贷了不少款。这一下租不出去,银行的巨额贷款也还不上了。不少人撑不住 ,有的直接把商铺抵押给银行了。”
 
  说起9年前的这次投资,李女士声称很后悔。她说按照投资时的设想,几十平方米的面积,年租金应该在10万左右,9年损失了80多万。而如果当时在台东购买商铺,现在最少获利100万以上。
 
  青岛正合世纪企业选址公司的总经理杨百生替李女士分析,她的商铺输在了选址错误,人气不旺上。“五四广场主要的人流是外地人,商铺的主要客源还是本地人,除非商铺联合起来做旅游业。但如果不能统一,各自为战,吸引不了游客,也吸引不了本地人。”
 
  台东商圈的店铺租金是青岛商圈最高的,20平方米的房子,年租金可达20万元以上,步行街上甚至能达到40万元一年的天价。第一批在台东购入商铺的人,现在几乎没有自己经营的,全都悠闲地吃房租。
 
  台东商铺为何会涨到这么高的价位,是不是泡沫呢?瑞森商业商业拓展经理董京分析称,台东商铺的高价是被二房东炒起来的,真正赚钱的是二房东,他们赚得比一手房东还多。有人租商铺时,一下子租5年8年,低价租下后再以高价往外租,自己从中赚取差价。也有人租了房子自己开店,比如年租金20万,营业后发现不赚钱,打算歇业,但合同签了,房子不能空着,就出租,发现有人以30万一年的价格租,不经营一样能赚10万。下一次出租就要40万一年,等再租出去,还会继续提高价格。
 
  “台东的房租价格上下浮动很大,有一家门店,我们帮业主租到85万一年,临签约前业主要求涨到95万一年,最终谈判失败。房子一直没找到人租,没办法,业主最终和人签了75万一年的租赁合同。同样一个门店,前后要价差别高达20万左右。”董京说。
 
  租下台东的高价位商铺,租户真的能赚钱吗?一位开奶茶店的业户说,他租了一个年租金25万的商铺,算下来忙来忙去全是给房东赚钱。像他这样的商铺有很多,特别是台东步行街上,不少商铺是赔钱经营的。董京称,大品牌的商铺允许亏损30% 左右,租用好地角是为了做营销广告。
 
  3 观点碰撞 专家称,投资商铺要“傍大款”
 
  “台东这么高的租金,整个店铺的收益率到底在哪儿?青岛的商铺到底是不是有泡沫?”论坛上,海归博士栾树生抛出一个问题。
 
  “青岛的商铺房租以前是5年一个档期进行调整,现在基本上2到3年一个档期,有的甚至每年都要调整房租。但商户经营者前期投入的装修成本,很难在短期收回,这么高的房租让经营者很难承担,这导致青岛台东旺角也出现了空铺现象。”董京介绍。在一部分业内人士看来,青岛的部分商铺确实存在“泡沫”。
 
  但现场一位商铺业主李峰却提出了不同观点:“我投资了不少商铺,但并不是每个商铺都提价,一些地段稍差的商铺,我甚至还要降价租给商户,否则空一天就是损失。越是好地段的商铺,刚空出来就有人打听,不愁出租的商铺租金肯定递增。市场经济下,谁都瞅准了旺角,我们不提高租金也不可能,但这仅仅集中在几个商业旺角,并不是所有商铺都这样。”
 
  专家刘文俭分析说:“青岛有些区域确实存在一定程度的泡沫,受区域政策影响,有些人转投商业地产,投资热必然引起泡沫。这些都会对小微企业经营造成风险,政府相关部门需要对其进行指导,为小微企业提供环境,消除存在的泡沫。”
 
  不管商铺业主还是经营商户,都想选择好的商铺进行投资或者经营,那么,如何选择好的商铺?青岛正合世纪企业选址公司的总经理杨百生分析说:“用一句通俗的话说就是‘傍大款’,跟着地标建筑和大型商业综合体走,在青岛来说就是万达利群、海信广场、百丽广场等,这周边的商铺肯定稳赚不赔。”
 
  嘉禾置业7080中心广场的李宜静称:“在商业成熟区域,不少中高档商家进驻,为的就是靠人气造势,先把名气打响。在这样的区域,商家投入多少资金也值得,即便房租价格高。拿台东商圈说,不少商家争的是品牌,大部分的中高端客户必须进驻,就是先把名气打响。”
 
  在山东有70多家直营店的彤德莱火锅,在青岛就有44家店,因为会选商铺,被现场不少商铺租用者追着求经验。彤德莱火锅的刘经理分享了选址的秘诀:“首先,选择有人气的地角,一些成熟的社区周边成了首选,保证了客户保有量,让更多的顾客进来消费。其次,考虑到整个青岛市场的布局 ,在选址的时候注重周边的停车场等设施,保证顾客进得来。最后,通过建设品牌效应,加强品牌管理,让消费者认可我们。彤德莱一直走直营模式,但受高房租的限制,现在也在寻找联营伙伴,凡是拥有350平米以上、手续齐全的商铺,我们也欢迎用联营的方式合作。”
  

    (来自大众网-城市信报)

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