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武汉中华路购物中心项目案例分析

2013-05-02 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] (一)基本情况介绍 1、产权所有者简介 华联股份拟以本次募集资金收购华联综超武汉中华路店的房屋建筑物及对应的土地使用权(合称物业资产),华联综超基本情况如下: 公司名称...

    (一)基本情况介绍

    1、产权所有者简介

    华联股份拟以本次募集资金收购华联综超武汉中华路店的房屋建筑物及对应的土地使用权(合称“物业资产”),华联综超基本情况如下:

    公司名称:北京华联综合超市股份有限公司

    注册地址:北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号

    经营范围:特许经营项目:销售医疗器械、包装食品、包装饮料、酒,中餐,西餐,零售、邮购公开发行的国内版书刊,零售烟等;一般经营项目:销售百货、针纺织品、日用杂货、五金交电、化工轻工材料、土产品、建筑材料、装饰材料等

    2、项目概况

    项目名称:武汉中华路购物中心

    项目主体:北京华联商厦股份有限公司

    注册地址:北京市通州区永乐经济开发区永开路1号

    投资规模:总投资额为24,153万元;本次募集资金投资额为24,153万元,其中收购武汉中华路店物业资产价款为21,695万元,收购后增资2,458万元。

    资金来源:华联股份拟通过非公开发行方式募集资金

    项目实施方式:华联股份收购武汉中华路店物业资产后,投入本次募集资金用于项目装修改造。

    3、物业资产权属状况

    华联综超拥有武汉中华路店的房屋建筑物及对应的土地使用权。

    ■

    华联综超以武汉中华路店房屋建筑物及对应的土地使用权作为抵押,向中国农业银行股份有限公司北京市分行借款9,000万元,抵押借款期限为2012年4月25日至2013年4月22日,抵押借款到期后延期一年。

    根据华联股份与华联综超签署的《北京华联综合超市股份有限公司武汉中华路店之房地产转让协议》,华联综超承诺,在华联股份就本次非公开发行召开股东大会前,获得抵押权人同意华联综超向华联股份转让目标物业的书面同意函,华联综超进一步承诺,根据本次非公开发行进程的需要,华联股份有权要求华联综超尽快完成解除抵押的手续,华联综超应予以配合。

    4、相关资产独立运营和核算的情况

    本次华联股份拟收购资产为华联综超武汉中华路店的物业资产,上述资产未独立运营核算。

    (二)附条件生效的房地产转让协议内容摘要

    2013年4月25日,华联股份与华联综超签署《北京华联综合超市股份有限公司武汉中华路店之房地产转让协议》,就华联股份购买武汉中华路店物业资产事宜达成一致意见。协议的主要内容包括:

    1、合同主体、签订时间

    华联股份与华联综超于2013年4月25日签订《北京华联综合超市股份有限公司武汉中华路店之房地产转让协议》。

    2、标的资产

    华联综超拥有位于湖北省武汉市临江大道35号的房屋建筑物(包括房屋所有权及房屋内的附着物)及对应的土地使用权。

    3、标的资产的定价依据

    双方同意,目标物业的转让价款以《评估报告》确定的目标物业评估值为准。

    4、标的资产的付款方式

    双方同意,由华联股份于过户日后5个工作日内一次性支付至华联综超指定的银行账户。

    5、标的资产的交割

    双方同意于本协议生效后的20个工作日内或双方另行约定的其他日期(该日期以下称“交割日”)进行交割。于交割日,华联综超应将目标物业及目标物业的全部文件交付给华联股份。

    6、过渡期损益

    双方同意,目标物业在交割日前的收益归华联综超享有;目标物业在交割日前的风险与责任(包括但不限于应缴未缴的房产税、土地使用税等)均由华联综超承担;过户日前,由于华联综超作为目标物业产权登记人的故意或重大过失行为导致的风险与责任仍由华联综超承担。

    7、协议的生效

    本协议自双方法定代表人或其授权代表签署并加盖各自公章之日起成立,自下述条件全部满足之日起生效:

    (1)本次交易分别获得华联股份和华联综超股东大会批准;

    (2)中国证监会核准本次非公开发行。

    8、违约责任

    除本协议另有约定外,本协议的任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺,即构成违约。任何一方因违约造成对方遭受任何实际经济损失,应给受损失方补偿以使其免受损失。

    本协议的任何一方因违反或不履行本协议项下部分或全部义务而给对方造成实际损失时,违约方有义务为此做出足额补偿。

    (三)标的资产交易价格及定价依据

    1、本次交易的定价依据

    本次收购武汉中华路店房屋建筑物及对应的土地使用权的交易定价以中企华出具的《评估报告》(中企华评报字(2013)第1085-2号)所确定的资产评估值作为依据。根据评估报告,武汉中华路店物业资产的评估值为216,949,140.00元,根据评估结果武汉中华路店物业资产的转让价格为21,695万元。

    2、评估情况

    中企华以2012年12月31日为评估基准日,采用收益法对武汉中华路店的房屋建筑物及对应的土地使用权进行了评估,武汉中华路店物业资产的账面净值为46,062,596.92元,评估价值为216,949,140.00元,增值额为170,886,543.08元,增值率为371%。

    评估增值原因如下:

    (1)纳入评估范围的两项商业物业建成年代较早(金寨店房产建成于2001年,中华路房产建成于1999年),账面价值较低。近年来,随着商业物业价格的上涨导致了评估增值。

    (2)纳入评估范围的商业物业经营期限比较长,商业成熟度较高。出租率和租金水平相对较高,采用收益法评估后,导致评估增值。

    3、对于武汉中华路店房屋建筑物及对应的土地使用权的资产评估价值,评估机构说明如下:

    (1)评估假设

    ①假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化;

    ②假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化;

    ③假设评估基准日后有关的利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化;

    ④假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。

    (2)评估方法

    委估房屋建筑物为商业物业,面积较大。评估人员经市场调查,委估房屋周边主要为住宅,近期在同一供求范围无类似规模的商业物业交易案例,故无法采用市场法进行评估。成本法评估结果仅反映了评估基准日房屋建筑物的重置成本,无法真实反映商业物业的市场价值,因此成本法不适用于对商业物业的评估。评估对象属于商业物业,不对外出售,采用租赁的形式实现收益,因此本次采用收益法进行评估。

    收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式:

  

    (来自证券时报网)

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