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美国人非理性投资地产的历史教训

2013-04-22 yipu.com.cn易铺网 编辑:思宇 阅读() 字号:
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[导语] 罗伯特·莫里斯曾经享受过美国房地产市场的繁荣,他在18世纪90年代美国边境土地的交易中获利丰厚。他经营着房地产业务,从美洲原住民那里获得当地数百万英亩土地,然后将他...

 
  罗伯特·莫里斯曾经享受过美国房地产市场的繁荣,他在18世纪90年代美国边境土地的交易中获利丰厚。他经营着房地产业务,从美洲原住民那里获得当地数百万英亩土地,然后将他们出售给那些投机者,很快,他就跻身美国最富有的人行列,然而,信贷成本的上升使他破产了。
 
  来自哈佛大学爱德华·格莱泽的一份最新研究报告认为,研究美国历史悠久的房地产狂热,可以减少未来危机带来的痛苦,特别是对那些自认为比许多人更理性的狂热买家们。
 
  曾经的繁荣与破灭
 
  耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒早就预见了房地产泡沫,他认为,在泡沫期间的投资者是“动物情绪”。他指出,美国最近的房地产市场繁荣,是处在一个特别不佳的情况下的非理性繁荣。然而格莱泽先生指出,在美国投机的舒适片段已经过去。非理性的假设对经济学家来说或许太容易了。事实上,他写道,通常来说繁荣要对未来有合理的信念,而专家们要注意一个重要的泡沫事实。
 
  例如,1810年代阿拉巴马州的农业用地一次抢光,在阿拉巴马农田棉花生产量很高,应英国纺织业需求棉花价格飙升。1817年,土地出让每亩是35美元,是未开发土地平均价格的两倍。而到了第二年,价格几乎翻了两番。即使棉花价格上涨有很高的利润,但是土地仍然是更好的选择。然而,1819年,经济衰退来袭,农产品(5.54,-0.08,-1.42%)价格下跌买家破产。土地价格长期低迷,1850年土地成本仅仅5美元每亩,最终导致了金融大屠杀。
 
  19世纪30年代芝加哥繁荣甚至更加极端。当时,水是贸易的关键。1816年成本很高,因为货物要穿越30英里的土地横跨大西洋(10.10,0.40,4.12%)。因此,靠近主要港口和海运航线的土地是极其宝贵的。伊利运河周围的经济也很繁荣,导致了芝加哥附近的密西西比河成了豪赌之地。在1830年芝加哥土地每亩是800美元,在短短六年里价格飙升达到了每亩32.7万美元,部分地块达到了100万美元。导致了1837年国际信贷收紧,而到1841年价格已经回落到每亩3.8万美元。
 
  然而,这种非理性不可预测,芝加哥隐藏的风险使得它无法成为一个大都市,崩溃似乎看起来很远但很合理,并且高价格也合理。当时芝加哥的前景看起来独特而又美好,然而土地价格是站不住脚的,芝加哥的房价上涨到纽约城后的第四名。而且,格莱斯先生指出,直到1856年的接下来的二十年,购买土地的平均年回报率为9%。
 
  非理性的投资
 
  那是一段金融狂热的历史,已故的查尔斯·金德尔伯格指出,意想不到的好消息很乐观,但也是一个泡沫的开始。格莱斯先生认为,美国繁荣模式犹如摩天大楼出现了沉降,未来不可知的风险影响使得房市赌注很乐观。
 
  投资者是非理性的并可能坠入危险境地。从长远来看,高价格导致供给增加,动态的热潮会被遗忘。阿拉巴马州的土地比棉花还昂贵。但是,棉花在世界的生产导致了泡沫爆破,棉花价格下跌了50%,在1818年至1820年之间,阿拉巴马州的土地利润减少了90%。美国农业用地蓬勃发展,在20世纪初小麦价格回升,使得土地开始好转收益率上升,最终挤出了泡沫。
 
  市区房地产也一样是脆弱的。20世纪初,纽约和芝加哥房地产蓬勃发展,通胀调整后,纽约市土地价格大涨超过了20世纪20年代的50%。高租金促进了盈利,投资者开始关注到摩天大楼对供给的影响,在1933年时,芝加哥环商业区五十层的大厦增加了十倍,看起来更少数量的大厦比价格下降好。
 
  新增加的供应也有助于美国最近的房地产尖峰市场,尽管美国不限制建设但郊区的房价飙升。格莱斯先生打趣道,“如果把整个国家装在得克萨斯,那么每家平均超过一英亩。”在一个供不应求的市场中,价格最终会上涨,即使供需关系会有助于刺激建设热潮。
 
  错误的选择
 
  尽管宽松的信贷政策是美国房地产史上的一个共同点,然而低利率是不公平的,格莱斯先生预计,在上升、下降、平直走势之中出现繁荣,然而似乎更有风险。
 
  1800年《土地法》允许买家购买一小部分公共土地,前期成本延迟两年付款。为买家创建了观察价格的窗口期,然后决定是否交易,使得土地投资更有吸引力。20世纪20年代住房抵押贷款证券化成了新的时尚,投资者也承担违约的风险。抵押贷款和联合担保在2000年起到了类似作用,美国人是房地产的赌徒,历史经验表明,最好不要再给他们增添赌注。
    

         译者:龚蕾
  

    (来自经济学人)

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