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成都市城市综合体现状和未来趋势报告

2013-04-12 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 越来越多的商业地产项目,尤其是位于城市中心的商业地产项目都普遍采用了“定向开发、持有经营”模式。保留全部或者大部分物业进行经营运作,对开发商的资金实力、把控能力、...

一、城市综合体概述

城市综合体概念:

“城市综合体”HOPSCA就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从城市性 开放性集合性的层面体现城市发展本质,从而形成一个多功能、高效率的综合体。

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城市综合体是一个城市发展到高级阶段的产物,被誉为是城市中最精华的部分,是城市升级的引擎,完全具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。

城市综合体特征:

业态组合:城市综合体的核心内容由酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公共空间(Public Space)、购物中心(Shopping mall)、文化娱乐休闲设施(Culture Recreation)、公寓楼(Apartment)等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系;

长期持有物业:一般情况下,城市综合体中大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有,只有写字间及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要求较高。

 超大空间尺度:城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。

通道树型交通体系:通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。

 现代城市景观设计:应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

高科技集成设施:城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

城市综合体分类

根据项目的区位、产业资源、规模、辐射范围等基础条件,城市综合体分为4种类型和4种发展模式。

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4种类型

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4种发展模式

城市综合体一般情况包括商业、酒店、商务、办公、公寓、住宅等多种物业形态。

每个城市综合体不同物业形态的具体体量,根据项目的区位、资源、规模、辐射范围、企业资金实力和发展战略等基础条件,进行适合市场、适合企业、适合地块、周边竞合的不同物业形态的体量界定。

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城市综合体业态关系   

    (来自成都思睿地产顾问有限公)

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