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乐购案启示:小心商业地产“地雷”

2013-02-01 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 高空置率将使行业未来5年进入洗牌高峰 本报记者 马维辉 北京报道 1月22日,大雾,北京再次陷入一片迷茫,和天气一样迷茫的还有曾璇的心情。 曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司(以...

  高空置率将使行业未来5年进入洗牌高峰

  本报记者 马维辉 北京报道

  1月22日,大雾,北京再次陷入一片迷茫,和天气一样迷茫的还有曾璇的心情。

  曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司(以下简称“鹏程万丰”)总裁助理,最近,他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购特易购商业(北京)有限公司(以下简称“乐购”)签订的一份租赁合作协议。

  根据协议,乐购租赁鹏程万丰的店面,但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。而在2012年,由于营业额下降,部分商户退租,周边商铺的营业额一度低于了70%,以此为由,乐购拒绝缴付他们9个月的租金1331万余元。

  合同中规定的“营业率”,换个角度理解其实就是“空置率”。事实上,2012年全国许多地方都出现了商业地产高空置率的情况。据世邦魏理仕统计,2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%,二线城市的办公楼空置率则达到20.7%;其中,成都的办公楼空置最多,接近400万平方米,空置率高达34.6%。

  商业地产空置率为何走高?有人将其归结于电商冲击。但在商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来,主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计,2011年全球在建的购物中心达2960万平方米,其中有50%在中国。

  一桩空置率引发的官司

  鹏程万丰于2003年成立,原本从事钢铁行业,但在席卷全国的房地产大潮中,他们也决定试水一下商业地产。2006年6月,该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权,并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场,又称“瑞逸时尚购物广场”。

  2008年,商场即将建成,招商工作也开始启动。虽然他们请来一位原北京翠微大厦股份有限公司的招商经理坐镇,但整个招商团队仍然欠缺专业性,这为以后的发展埋下了隐患。当时的招商团队为了追求高招商率,把租金压得很低,只有7-8元/平米/天,这一数字甚至低于很多写字楼的租金。

  除了租金,更多问题则集中在与乐购的合作上。2008年9月28日,鹏程万丰与乐购签订《合作协议书》,将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市,年租金约为1518万元。协议里约定了很多对鹏程万丰不利的条款,包括:乐购可将店面转租给其他商户,鹏程万丰无权干涉。最关键的一条则是:乐购缴付鹏程万丰租金有一个先决条件,就是周边商铺的营业率达到70%以上。

  如今,曾璇回过头来再看这些条款,发现它们其实都是“地雷”。刚开业时,歌舞升平,无人在意。但是随着商场的发展,这些“地雷”也开始逐渐引爆。

  2011年6月,商场开业,当时的开业率是100%。进入2012年以后,一些商户的经营开始出现困难。客流量的稀少造成了商户经营困难,部分商户开始拒缴租金,最终导致鹏程万丰资金链的断裂。2012年2月,由于拖欠电费,商场被供电局断电。

  断电后,大批的商户开始退租。乐购虽然有独立的供电系统,但也开始拒绝缴纳租金,其依据就是租赁协议中约定的“营业率70%”的条款。而对于这一条款,曾璇一直坚持认为双方存在争议,因为合同有中英文两份,英文那份的表述是“营业率”,而中文这份的表述则是“开业率”。按照中文版本,鹏程万丰的开业率已经达到100%,乐购没有理由拒缴租金。

  随后,为了解决乐购的租金问题,曾璇开始多次前往乐购上海总部谈判,但问题始终没有得到解决。

  针对鹏程万丰反映的情况,1月23日,记者联系了乐购地产取得部总监王立飞,王立飞表示此事需要与乐购公关部门联系,联系方式可以在乐购网站上获得,记者随后拨打了乐购网站上公布的联系方式,该电话一直无人接听。

  在多次协商未果的情况下,2012年12月25日,鹏程万丰将乐购告上了北京市丰台区人民法院,请求依法解除双方之间的租赁合同关系,并判令乐购给付租金1331万余元。

  空置率普涨

  其实,2012年,不光是鹏程万丰遇到了空置率问题,多地的商业地产业主们也发现:空置率比以前高了。

  商业地产分为写字楼、购物中心、综合体项目以及社区商铺等,鹏程万丰属于综合体项目,而其他几类如写字楼、社区商铺等,空置率也普遍偏高。

  戴德梁行年度报告显示,2012年,全年甲级写字楼吸纳量为16.2万平方米,不足2011年的一半,低于2007年以来的年平均值20.6万平方米。租户扩租办公面积的意愿明显减弱,租赁也以续租为主,没有太多新增的客户。

  从地区上看,高空置率的现象在天津、成都、沈阳等地尤为严重。以成都为例,根据1月15日世邦魏理仕发布的2012年成都房地产市场回顾,2012年成都优质写字楼的空置率达到34.6%,较2011年增加了8.8个百分点。

  空置率高,价格自然也上不去。号称全球最大单体建筑的成都新世纪[9.37 1.19% 资金 研报]环球中心,目前三期写字楼的价格仅为9000多元/平方米,相比2011年时17000元/平方米的价格,降幅达到47%。

  面对不断攀升的空置率,有些商业地产为了招商开始放低条件。例如,免租2年,或是给出高额的装修补贴。有业内人士表示,近5年,一线品牌的装修补贴已经从2万元/平方米上升至5万元/平方米,个别品牌的补贴甚至高达10万元/平方米。而商户缴付的租金则越来越低,例如某国际快消时尚品牌,租金从5年前的“底租+12%提成+管理费”变为现在的“租金+纯扣点5.5%-6%”。

  王永平告诉《华夏时报》记者,在开发商与品牌商的博弈中,开发商的话语权正在逐渐丧失,而品牌商的话语权则在明显增强,这其实是目前商业地产最大的风险。表面上看,很多商业地产的招商率都很高,达到了100%;但实际上许多都是通过免租期、装修补贴等非市场的方式招进来的,这使得实际问题被掩盖。

  王永平还表示,关于这个风险,业界其实已经认识到了,很多业内人士都认为未来5年将会是商业地产洗牌的高峰期。

  商业地产泡沫待挤

  空置率为何走高?中坤集团董事长黄怒波曾在接受媒体采访时表示,电商时代是传统商业地产的灾难,并建议地产商们谨慎进入以实体购买渠道为基础的传统商业地产。

  记者的亲身经历似乎也印证了这一点,1月10日,记者在四川出差期间,偶闻一位旅行者关于购买特产的议论。她说,现在购买特产都是先到实体店看看,确定购买目标,然后再去网上以便宜的价格买下来。

  “电商冲击只是外部因素,目前出现的高空置率现象,最主要原因还是商业地产自身的过剩,以及缺乏专业能力。”在王永平看来,近几年来,因为住宅市场限购,很多住宅开发商转型进军商业地产,还有一些原本从事其他行业,如钢铁、服装的企业进入商业地产领域,造成了“千军万马”都做商业地产的局面。

  有媒体报道,2012年,开发商每推出5套房子,就有1套是商铺或者写字楼。以深圳市为例,2012年,深圳共推出6个集中式商业项目,供应商业面积约67万平方米,相比于2011年增长了3倍,其中包括着名的龙岗cocopark、宝能allcity、欢乐海岸一期、海雅缤纷城等。

  事实上,很多新进场的开发商对商业地产的规律并不了解,缺乏专业能力,由此造成了很多产品问题。大连万达集团董事长王健林就曾在接受媒体采访时表示,商业地产一拥而上的后果将是“一拥而下”。因为很多商业地产都是在缺乏人才储备、知识储备和心理准备下仓促开发的。

  这就可以解释为什么开发商“招商难”与品牌商“选址难”两种情况并存。一方面商业项目建起来之后招不来商,另一方面品牌商又表示找不到好的物业。

  如何解决这一结构性矛盾?王永平给出的答案是“专业化”。他认为,专业能力包括四个方面,即:眼力、实力、耐力、合力。眼力是指会选址、会定位;实力是指具备充足的资金;耐力是指培育成长性品牌的耐心;合力则是指整合酒店影院、超市、餐饮等多种业态形式的能力。

  王永平预测,未来商业地产将出现专业化、规模化、品牌化的趋势,行业集中度会明显提高。

  

    (来自 华夏时报)

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