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投资综合体 先要看看开发商自持有多少

2013-01-23 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 这是一场关于城市综合体的暗战,总面积100万方的两江春城,与体量约53万方的龙湖源着,相距仅有几公里,两公里之外还有100万方的东原中心,他们有一个共同点就是均为城市综合...

  这是一场关于城市综合体的暗战,总面积100万方的两江春城,与体量约53万方的龙湖源着,相距仅有几公里,两公里之外还有100万方的东原中心,他们有一个共同点就是均为城市综合体,而且推出时间相差不大。

  这只是重庆城市综合体建设热潮的一个缩影,据不完全统计,重庆这个1.5线城市,在建和拟建的综合体数量,达到了20个以上,仅2013年即将入市的体量就超过300万方。“无处不有综合体”正在考验着开发商资金实力以及后期运营能力,更考验着投资地产的老百姓的眼光,一家大型地产商人士直率地说,投资者在抉择时应在开发商持有比例、后续交通、配套、住宅和人口、消费实力等方面多留“心眼”,分割出售多而自持比例少的项目要“多加小心”。

  案例

  巴南 暗战城市综合体

  “巴南区如今已进入高速发展期。”本月初与巴南区签订投资协议的安徽博澳企业投资发展有限公司人士说,博澳将投资30亿元,在巴滨路外河坪片区建设集高端商业风情街、五星级酒店、甲A写字楼和城市购物中心为一体的城市商业综合体项目。

  签约落户巴南的万达广场,则是一个总投资约80亿元,总面积80万平方的最先进的超大型城市综合体项目。按照万达的开发周期,预计今年就将动工。

  在本月10日,巴南一口气抛34宗地块,成为新年重庆首次大规模的推地行为。重庆仁安置业拿下了一块面积约206亩的土地,准备投资15亿元建涵盖商业区、星级酒店、住宅的城市商业综合体,典雅房地产则拿下了一块逾百亩的土地,拟砸10亿元打造一个城市综合体。

  “我们位于巴南鱼洞的城市综合体项目——邦和·都会里,预计今年上半年就将正式推出,目前已经有多个大客户正在洽谈写字楼整层购买。”重庆邦和置业有限公司营销负责人刘婷说。

  冉家坝

  1月15日,阴雨。站在江北体育公园向对面望去,塔吊林立,各种挖掘机和运渣车在雨雾中作业,这里是云南城投重庆首发项目两江春城工地,整个项目占地860亩,建筑面积115万方。

  “两江春城是涵盖超五星级酒店、甲级写字楼、综合商业体、格调商业街区、高端住宅、公寓等多种业态的大型城市综合体。”两江春城营销负责人彭俊浩对记者说,项目是一二期同时动工,首批产品面世在今年5月左右,预计超过40万方。

  距离两江春城几公里之外的则是重庆龙湖的综合体项目龙湖源着,总建筑面积53万方的龙湖源着,包括了商业体、SOHO、写字楼等商业体量共约20万方。“源着预计在2014年正式呈现。”重庆龙湖相关人士说。

  “综合体项目何止这些,就比如在两江春城附近,东原中心也有30万方左右的综合商业,冉家坝片区综合体项目可谓是贴身肉搏。”重庆新中地产总经理何伟坚说。

  数据

  今年重庆综合体

  供应超300万方

  虽然没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据,但记者根据公开资料不完全统计,重庆在建和拟建的综合体就超过20个。两江春城、龙湖源着、东原中心、来福士、长嘉汇、中渝国际都会、金科照母山项目……这些综合体项目动辄数十万方、上百万方。“这个数额非常惊人,预计今年的入市体量就将超过300万方。”多家机构研究人士直言。

  世联地产一位人士则表示,要说重庆的综合体项目,由凯德集团投资的重庆来福士则堪称“巨无霸”,正在如火如荼建设的重庆来福士以其超百万的体量与总投资210亿元,综合体总开发面积超过290万平方米,成为新加坡在华投资最大项目。

  其实,不只是重庆,苏州上海成都杭州东莞等综合体建设同样热火朝天,易居中国统计显示,2011年至2015年这五年时间,全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部。

  思考

  玩综合体的开发商们

  为什么有些成功有些失败了?

  对于商业综合体的运营,龙湖地产的成功案例不少,前有北城天街、西城天街,后有时代天街,按照龙湖的商业地产规划,到2014年底在国内运营的商业项目将达到18个,经营面积达到200万平方,所贡献利润将占利润总额的15%~20%,预计租金占利润的10%左右。“综合体运营失败的案例也不少。”在采访中,不少业内人士都提到了重庆几个运营失败的综合体,几乎囊括重庆主城各区。

  他们失败的原因各异,但有一点相同,那就是分割出售。“这种散售模式,暴露了城市综合体商业的运营缺乏稳定的资金支持,只有靠销售回笼资金。”何伟坚说。开发商若将综合体以销售为目标,这势必对运营造成困难,导致统一经营权的缺失,商铺的业主追求的是租金价值最大化,自行招商出租,这就会对项目原本的定位造成冲击,甚至背道而驰。

  综合体不是“一锤子买卖”

  项目全程运营能力很重要

  城市综合体和住宅最大的区别就是:不是一锤子买卖。“住宅销售交房之后,开发商全身而退,而综合体的大量写字楼、商业等均为开发商持有,如何包装打造,最考验开发商的运营能力。”何伟坚说。“我们在项目规划阶段,专门去上海、香港、东京考察综合体产品设计和业态规划、运营方式,最终很多理念都容在了都会里这个项目之中。”刘婷说。城市综合体的开发几乎涉及房地产开发的各种产品形态,招商和商业模式的确定很重要,不是模仿高档写字楼或购物商场那么简单。

  建什么样的城市综合体,怎么跟城市投资能力、消费能力、生活能力相匹配,运营是一个全程的概念,“前期选址、拿地、建筑设计、商业设计、招商等,都对综合体的成败起着关键作用。”彭俊浩说,因为综合体项目选择甚多,一些品牌家已经成了开发商争夺的焦点。

  “几乎所有的开发商都想开发综合体,但并非每个开发商都具备后期的运营经验,就连的北城天街,也是经过多年培育,几次调整才取得今日的成功。”一位地产商说,城市综合体的成败并不在于你创造了怎样的销售奇迹,而在于最终商务办公、商业繁荣程度。

  庞大的城市综合体,单项投资少则数亿,多则数十亿元,这些资金将如何筹集?

  业内人士介绍,综合体开发的资金,首先是一部分自有资金,其次是商业地产不限贷,银行信贷支持。而最大的资金来源,是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售,虽然产权只有50年,但因为不限购,可以有效变现回款。

  投资达人教你如何投资综合体

  看开发商自己留多少

  留得越多买得越安全

  在去年11月龙湖时代天街开业之初,有一个私人投资者一口气买下800多平米的写字楼,总价值1000多万元。“不仅是商业和写字楼,我们那个项目首次推住宅时,也超过2000人竞购。”龙湖地产相关人士说。

  业内人士表示,目前做得比较成熟的城市综合体,如万达、龙湖大部分集中型商业都是自持,而且自持比例还在不断提高,投资者在选择投资时,对于开发商自持比例、自持物业位置等都要做详细核实了解,这样才能让投资不至于打水漂。一般来讲,决定下叉之前,先看开发商自己准备留多少来出租,留得越多你的投资保障系数越高。开发商是最大铺王,他能不下狠心去打理么?

  投资达人心得

  当大量的城市综合体相继出现之时,城市综合体中的商铺、公寓、写字楼、住宅到底该如何投资,对于投资者来说显得尤为重要。本报记者特地整理了重庆综合体投资达人的心得。

  投资综合体三大要素:

  1开发商本身资金实力。

  2自持比例(自持比例越高,后期统一运营成功的可能性也就越大)。

  3运营能力。

  

    (来自重庆时报 作者:杨雪峰)

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