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破解昆明商业地产招商困局 专访星耀集团赵娴

2013-01-15 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 赵娴,一个集80后所有特质于一身的年轻女性;一个在昆明商业地产招商领域叱咤风云的人物,星耀集团商业管理总监;由她操刀招商的新亚洲体育城,昆明商业地产成功运营的典范而为...

  赵娴,一个集80后所有特质于一身的年轻女性;一个在昆明商业地产招商领域叱咤风云的人物,星耀集团商业管理总监;由她操刀招商的新亚洲体育城,昆明商业地产成功运营的典范而为业内所惊叹,却自嘲“我们的路还很长”。

  据了解,在昆明目前推进的300多个城中村改造规划中,几乎每一个都将大型城市综合体作为打造方向,其中必不可少的就是庞大的商业体量。进入2011年昆明的商业项目如雨后春笋般涌现,商业地产投资呈几何式增长,呈现出供销两旺的态势。据此推算,5年后,昆明商业总体量将达到1500万平米,人均商业地产面积将超过上海。近乎疯狂的发展速度,是昆明商业地产的曙光,还是暴风雨前的疯狂?举国商业地产人士为此关注。近日,新浪乐居独家专访星耀集团商业管理总监赵娴。她向新浪乐居细致的阐述了她在多年商业地产招商工作中积累的经验总结,并表达了她对目前昆明商业地产市场的看法:“其实现在竞争压力就已经开始显现出来了。昆明现在商业地产市场上,仅是体量在50万方以上的项目就有好几十个。”

  政策压力和投资潜力造就了商业地产的供销两旺

  “一方面的确是因为政策所迫。限购令的持续禁锢让很多投资者无法再涉足住宅地产领域,他们只得转向还能继续投资的商业地产。投资者的投资方向转型,市场风向的转换,自然就引领着开发商打造产品的倾向发生转换。毕竟开发商要想实现产品的热销,必须以遵循市场规律为前提。而另一方面,商业地产能够继住宅产品之后脱颖而出,成为引领房产投资的新星,与其自身的优势紧密相关。

  首先,商业地产在融资方面表现优秀,不管是融资渠道、方式,还是快捷性上,都有其独有的优势。其次,商业地产的升值潜力远非普通住宅可比。“我们业内有句俗话,住宅地产是小学生,商业地产是大学生。”赵娴说。以打造一个新兴商圈为例,如果运营得当,持有铺子的业主当初置业投入是在不断升值的。而与此同时,铺子的租金也在不断上涨,该铺子经营过程中的营业收入更是立竿见影。而这一切,都不是一所普通住宅能够给到业主的。

  订单式生产是商业地产必由之路

  在北上广深等一线城市,商业地产的起步较早,地产企业在这个领域探索得多。他们在商业地产的开发和运作模式上是有较为成熟的经验的。不过在云南,“说实话,目前还没有什么成熟的模式可言。不少开发商都在商业地产的道路上交了学费。”赵娴说。

  对于开发,应该走订单式生产的开发模式,很多开发商,在项目建设接近尾声的时候,甚至已经完全建成之后,才启动招商工作。但事实证明,这是极其错误的。“排除招商的经验不足、渠道狭窄这些问题不论,等好不容易有商家初现意向,到现场看过之后,实际问题随即产生。开发商所打造的建筑根本不适合商家的经营。比如,餐饮企业发现该场地没有提供油烟、污水等排放系统,也没有足够洗手间,怎么解决?类似于沃尔玛家乐福等大型超市对楼层、动线不满意,怎么解决?一般情况下有两个方案可供选择。第一,根据商家的实际需求和设计,由开发商将现有场地进行改造,再交付给商家使用。“但是很多情况下,由于建筑本身的总体设计施工,现有场地根本没法再进行很好的改造”。第二,是由商家根据自己的需求,在不影响建筑整体科学的情况下进行改造。“商家投入了成本去改造,自然就会要求开发商降低租金或者售价。”这些都是开发商不希望得到的结果。是继续等待更合适的商家来进驻,还是就以上两种方案择其一实施,都是对开发商的考验。“不同的选择,就是会导致不同的结果”对商家进驻后,能否有经验、有能力去更好的运作、调整,甚至对整个项目带来的不利因素能否转化、消化,云南的商业地产开发商都还有很长的路要走。

  反观北上广深近些年来的惯用商业开发节奏,赵娴一针见血的指出:“就是订单式生产。”对此,她解释说,在商业项目立项规划的时候,就得设计好整个动线,划分好购物、娱乐、餐饮等功能区。与此同时,根据项目的定位,确定招商的门槛档次,制定具体的引进细则,开展招商工作。在这个环节,开发商对自己项目档次的坚守很重要。比如两家不同档次的KTV都希望进驻,较为高档的一家愿意支付的租金较低,而较为抵挡的一家愿意支付很诱人的租金。本着对项目总体品质和形象的打造,“我们应该选择哪一家?答案不言而喻。”赵娴说。等商家名录基本确定后,再根据各商家的具体需求,规划施工建设,打造出既利于各商家经营,又有符合商圈整体运作的产品。   

    (来自新浪乐居)

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