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褚莉:产业地产的城市进入与选择

2013-01-06 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 一般理解意义上,产业地产进入的门槛较低,但和传统地产开发相比,更复杂,涉及对象更多,波及范围更广,尤其是因为产业招商周期长,可带来现金回报的物业价值偏低和可售...

 

  一般理解意义上,产业地产进入的门槛较低,但和传统地产开发相比,更复杂,涉及对象更多,波及范围更广,尤其是因为产业招商周期长,可带来现金回报的物业价值偏低和可售量比较小,因此,对开发商的综合能力要求更高,因此其较高的利润率反映在开发管理上必须实现快速流转;而从产业地产发展商自身而言,已经实现跨区域经营的华夏幸福置业的周转率要高于其他发展商(详见表1-1、1-2)。同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉认为,由于产业地产开发周期长,回现慢,因此为了保证项目的连续开发,多项目同时滚动开发成为必然选择。但由于同一城市内可供开发的土地量有限,一般情况下产业地产发展商在同一城市进行多项目同时开发的可能性不大,也就是说,产业地产发展商要想持续发展,就必然走上跨城市的滚动开发之路。
   表1-1 产业地产发展商与传统发展商总资产周转率一览(次)
 
 
 
 
   表1-2 产业地产发展商与传统发展商存货周转率一览(次)
 注:以上数据均来自于wind数据库

  其中佼佼者,联东、天安、普洛斯、亿达、华夏幸福基业等多个跨区域跨城市经营的产业运营发展商也表现出明显的区域转移及覆盖。联东先后在北京上海天津沈阳、无锡开发建设了多个总部综合体和产业综合体;天安致力于复制其天安数码城模式,从深圳走出珠三角,继而在长三角、环渤海区域及中西部实现了全国布局;普洛斯布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市,已经在北京、天津、广州、上海、青岛大连南京等19个城市投资了近50个物流园;亿达首创民办官助模式,并从大连起步将这一模式输出到北京、上海、苏州武汉,建立了多个分园机构;华夏幸福基业多年深耕河北区域市场,积累了丰富的产业新城开发经验,近年来开始走向青岛、沈阳、无锡等城市,开始了其跨区域发展之路。
  那么,发展商企业在投资产业园建设时,对于城市选择到底有什么要求,或者说什么样的城市适合进行产业园区建设,而什么样的城市不适合呢?我们经过选取26个城市的经济环境、成本、商务环境及产业环境四方面的相关指标进行研究之后,发现简单易判的有三个核心指标,即城市GDP、第三产业增加值及直接利用外资投资额,通过对这些指标按照一定标准划分为高、中、低三档相应对应27种不同的城市类型及四大类城市,最终建立城市区位选择三维模型,以对城市进入的决策有所参考。其中,城市GDP代表所进入城市的经济活力,第三产业增加值代表将进入城市的经济活力,直接利用外商投资额代表将进入城市的经济吸引力。

详见表1-3及图1-1、1-2。

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表1-3 城市选择区位模型27种城市类型
 
 
 
 
 
 


 
 
 
 
 
 
  图1-1 27种城市类型的空间表示           图1-2 城市区位模型四大类城市
  大连软件园分园的城市选择则很好的说明了这种城市选择的机理。

  大连软件园创建于1998年,占地面积3平方公里,经过14年的发展,已成为全国最具竞争力的软件园,外资企业比例最高、出口额最高、综合排名列国家级软件园之首,吸引了42余家世界500强企业在内的500多家软件企业入驻,容纳了来自世界各地的6万多名优秀软件人才,贡献了全市超过一半的软件产值和出口额,成为大连经济转型、结构调整、产业升级的重要推动力量。而它的运营商--大连软件园股份有限公司(DLSP)也被认为是“国内领先的从事商务园区综合开发、管理和运营的专业服务商”,目前致力于将其首创“官助民办”的园区开发管理模式输出到全国,已经在全国多个城市建立了分园。详见表1-4。
    表1-4 大连软件园各分园概况
  
 
  纵观大连软件园的全国化区域扩张之路,同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉认为,可以发现这样的特点:
 
  一是首先在全国重点区域建立驻点和布局。公司对于全国布局非常明确,直接选择在中西部、环渤海、长三角建立分园,再加上公司的大本营东北地区,几乎占据了中国主要的经济发达地区及产业扶持带,在该区域建立驻点,输出分园,不仅能很好地打响自身品牌,也有利于今后在区域的做大做深。

  二是在北京、上海等一线城市建立办事处,慢慢进行业务合作和市场开拓。北京、上海的产业园区起步较早,在亿达集团进行全国化扩张的开始时,北京、上海已经有清华科技园、浦东软件园这样的相对成熟和完善的产业园,这对于想要开拓市场和品牌的大连产业园来讲,无疑需要慢慢扩大业务领域再慢慢建立分园,避开盲目进入和竞争激烈导致的风险。

  三是选择在经济发达城市建立驻点和分园,在当地市场的起步期抓住机会。那为什么选择这些二线城市建立分园?我们可以运用前文的产业园区投资区位模型,通过查找各城市统计局官方数据对大连软件园分园的区位选择做一验证  (详见表1-5、1-6)。明显可以看出在中西部候选城市中,武汉的产业园区发展阶段是最为成熟的,在长三角的候选城市中,苏州毫无疑问地成为产业园区发展较发达城市,在环渤海的候选城市中,天津的产业园区开发条件无疑是最为成 熟和完善的。因此,大连软件园分园选择在这些城市建立。
  表1-5大连软件园各分园城市指标数据
 
 
 
 
 
 
 
 
表1-6各城市所处模型空间
 
 文/同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉
 
  

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