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郑州写字楼市场的发展方向?

2012-12-12 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 2011年中原经济区的正式获批,揭开中原振兴的全新篇章,一年多的时间,国内外资本的注入,中小企业的集体崛起,住宅调控政策,三重驱动力的作用下,郑州写字楼市场迎来历史最...

  2011年中原经济区的正式获批,揭开中原振兴的全新篇章,一年多的时间,国内外资本的注入,中小企业的集体崛起,住宅调控政策,三重驱动力的作用下,郑州写字楼市场迎来历史最佳的黄金发展期,高端写字楼如雨后春笋般涌现,全面革新郑州乃至中原的商务标准。

  与此同时,由于国际经济形势的恶化和开发商缺乏理性长远的规划以及对市场供求关系的盲目乐观,过激的开发节奏导致目前写字楼扎堆化上市,产品同质化严重,营销手段单一,开发商资金压力过大的现状,不可避免地陷入价格战,郑州写字楼市场进入黄金期的迷茫。

  目前写字楼市场如何突破价格坚冰,回归正常发展轨迹,未来写字楼发展又将何去何从?拨开迷雾,通过美盛中心项目成功案例,我们反思现状,尝试解开中原写字楼的迷局。

  A

  写字楼供需失衡,

  价格战并非唯一选择

  这是最好的年代,这也是最坏的年代。

  继东部沿海开放、西部大开发、东北老工业基地振兴之后,2011年,国家正式确立中原经济区的战略规划,世界企业正在将中原视作资本高地。第七届中国贸易投洽会上,共签约415个项目,引资3006亿;日前举行的中国(郑州)世界旅游城市市场论坛,20个项目300亿订单即将签订。截止到目前,已有73家世界500强企业进驻中原,除此之外,英特尔即将在汽车电子方面与中原企业合作,世界零售业巨头沃尔玛即将进驻洛阳、商丘,百丽国际将在中原建立总部基地,美国通用将在郑州建设航空产业基地……资本、信息和先进管理运营模式的进入,为大型企业提供很好的借鉴,盘活了中小企业,直接带动中原经济的整体发展,为商业地产带来历史最佳的发展机遇。

  国家对住宅市场的全面调控以及高地价的双重压力之下,住宅市场的利润空间被压缩。与此同时,商业地产由于受到调控影响较小,价格走高,促使许多长期从事住宅开发的地产商进入商业地产,据不完全统计,作为商业地产一大主体的写字楼产品仅2012年就推出200万㎡以上,远远超过2011年95万㎡左右的全年供应量,一拥而上的开发导致供需失衡。由于缺乏理性的规划和对市场的盲目乐观,许多地产商依据经验开发,形成整体档次和标准偏低,产品同质化严重,进一步加剧了市场竞争,随之而来的必然是价格战。

  值得一提的是,并非所有的写字楼都在以价走量,个别坚持走高端和精品路线的写字楼价格逆市看涨,郑东新区的美盛中心位于省政府对面,聚集巅峰政商资源,按照世界500强总部的标准运营中原罕见的贵重商务资产,从初次开盘的23000元/㎡到如今的26000元/㎡,价格一路走高,项目已被厦门航空、美国约克空调、美国科勒、法国施耐德、横店集团、日立电梯河南分公司、中国五矿等多家实力企业青睐并签署意向入驻协议,为郑州写字楼注入一针强心剂。

  由美盛中心的热销可见,价格战并非唯一选择,差异化的定位和过硬的产品品质,才能创造市场、开发商、客户三方共赢的局面。

  B

  多区域竞争格局,省政府周边政商优势明显

  地段决定价值,被奉为地产开发的黄金定律。郑州写字楼市场从点到面爆发,多区位之间的竞争格局日渐明朗。粗略划分,郑州写字楼未来主要集中在二七新城、新航空港区、高铁圈、省政府周边等区域。

  二七新城以“郑州生态文化城”定位,重点发展生态、休闲、健康、旅游、科技、文化、商贸等产业;新航空港区依托新郑国际机场大力发展综合物流、高端制造、服务业,致力于成为中原经济区的发展引擎和国家内陆开放高地。毋庸置疑,两个新兴的区域未来发展潜力巨大,但是由于当前基础配套或改造难度的制约,必然要经历一个长时间的发展积累,这就限制了两者在当前写字楼市场的竞争力。

  高铁圈作为逐渐成熟的区域,借助郑州高铁站的聚合力和影响力,连接西安武汉广州深圳等城市,成为郑州对外资本、信息、商贸等交流的又一枢纽,速度效应明显,区域内的写字楼供应量庞大,同时也是目前价格战最为激烈的区域。

  省政府周边有交通厅、民政厅、国土资源厅、省出版集团、中国电信河南分公司、中国石化河南分公司等50余家正厅级行政单位和央企,聚集在建的美盛中心五星级喜来登酒店、已开业运营的永和铂爵酒店等众多国际级酒店,毗邻郑东新客站、金水东路、中央商务建成区,零距离地铁1号线,5分钟可达郑东新客站,30分钟到达新郑国际机场,政商资源、生活资源、交通资源、文化资源一应俱全。因为具有政商等资源,省政府前具有建设运营高端写字楼的配套,在产品品质上缔造着中原写字楼的新标准。以美盛中心为例,项目总占地面积42768.3㎡,总建筑面积172294㎡,是一座集超甲级写字楼、喜来登酒店、国际商业等于一体的商务综合体,凭借中原首家通过LEED金质预认证,中原首个引进五星级喜来登酒店,中原建造规划团队最多,中原首次倡导国际精装商务概念,金水路罕见的23亩花园广场,1000余席商务专属停车位,21部专用电梯,美国约克中央空调,10米挑高艺术大堂,5A办公体系、仲量联行物业服务等诸多具备领衔标准的配套,跻身世界顶尖商务平台。

  在目前郑州写字楼市场多元化、多区域发展的格局之下,各区域发展适合市场需求的写字楼,错开竞争,有利于规避价格战的恶化,更有利于郑州写字楼市场的长远发展。

  C

  创意样板间受赞誉,创新营销势在必行

  在信息爆炸的当今,营销模式无疑是商业地产的重要一环,综观郑州写字楼市场,仍然受到传统营销模式的制约,营销手段单一。“请进来”,是目前郑州市场普遍采用的营销方式,或价格优惠,或内部认购,或客户活动,试图以价格撬动市场,只会加剧价格战。在市场供给量大过需求量,客户关注度分散、可选择空间大的情况下,如何使客户主动“走进来”,走进来之后能够制造惊喜,是目前开发商必须面对的营销课题。

  12月8日,美盛中心创意商务样板间正式对外开放,首次将商务与创意结合,成为中原商业地产创新营销的范本,标志着中原商业地产营销模式正在向北京上海、广州、深圳等国内一线城市看齐。据悉,美盛中心创意样板间由深圳知名室内设计公司,根据中原企业的特点量身打造,其五大主题创意样板间,分别按照设计类、金融类、实业类、高新科技类、美容类公司的需求,创造不同的空间风格:设计类倡导打破空间的功能束缚,释放创意灵感,主要分为平面设计和空间设计两个部门,以流动的线条分割功能区间,设计现代时尚;金融类旨在彰显企业的形象与实力,体现行业的缜密与严谨,整体空间以方块布局,稳重、大方、现代;实业类注重功能区间的贯穿,突出沟通与联系,强调愉悦工作与团队的力量;美容类功能齐全,简洁美观,格调温文尔雅,突出融入自然的亲切。美盛中心中原首创的创意商务样板间,给企业实实在在的现场体验,为企业提供空间布局的灵感,无疑为中原写字楼营销提供了很好的借鉴。

  当然,主动“请进来”并非唯一的选择,地产商可以尝试“走出去”,通过一对一的大客户推介、寻求与三级地铺的合作等方式,变被动等待客户上门为主动寻找客户。方式并非一种,需要开发商根据自身产品和客户,创新应用。

  睿智的企业从不以价格衡量商务价值,面对未来几年郑州写字楼市场将有1000万㎡左右的需求缺口,如果开发商能够遵从市场客观规律,以理性而非经验统筹规划,根据市场需求进行差异化的产品定位,积极探索、创新营销模式,郑州写字楼市场跳出价格战,回到正常的发展轨道,只是时间问题。

  

    (来自大河报)

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