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青岛地下商业 "冬眠期"分析 特色转型是关键

2012-12-04 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 曾几何时,以龙山地下商业街、中山商城、即墨路小商品市场为代表的一批老城区地下商业,一直让青岛人引以为豪。但随着社会和经济的发展,这些昔日的辉煌现在已经逐渐退去...

  

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        曾几何时,以龙山地下商业、中山商城、即墨路小商品市场为代表的一批老城区地下商业,一直让青岛人引以为豪。但随着社会和经济的发展,这些昔日的辉煌现在已经逐渐退去光环,呈现一片颓势。

  近年来地铁的开建,又引起了青岛有史以来最火爆的一场“地下商业热潮”,金街购物广场、太古百货、地景大道、中防地下商街等纷纷登台竞技。但一时火热之后,回头看这些新兴地下商业的经营情况,很多都表现平平甚至让人有些失望。

  2012年,在整体经济形势遇冷的大环境里,岛城的地下商业似乎也进入寒冬。

  业内人士表示,地下商业在“冬眠期”的坎坷发展,重点还在于自身对于商业形式的分析和把握,只有做出特色把握住消费者的心理,才能将问题化为机遇。

  后起商业新秀:高调登台尴尬多

  随着社会经济的发展、老城区地下商业的下滑以及市政工程开建带来的商机,重觅地点地下掘金似乎又成了商业资本关注的焦点。近两年,随着我市商业的发展以及地铁工程相继开建,岛城又迅速兴起了一场有史以来最火爆的“地下商业热潮”。人们熟知的金街购物广场与隔街对阵香港中路的太古百货,纷纷以高端的定位、豪华的硬件和装修、直接对接地铁人流等卖点高调亮相;其旁边的米兰道则显得低调许多;市北区地景大道则更是号称要打造“中华地景第一街”。此外,李沧区中防地下商街、开发区首家地下商城等也纷纷登台竞技。

  但高调登台之后,回头看这些新兴地下商业新秀们交出的成绩却都不甚理想,有些甚至让人大呼失望。记者走访时发现,有些地下商街由于产权、管理招商等方面存在问题,至今未能开门营业;有些开业已经一两年了,招商工作却依然没有完成;还有些虽然开业时一度门庭若市,但随着时间的考验,稀落的客流带来的业绩甚至不能抵顶房租和人工成本,大批商户开始退出……

  不仅商家郁闷,消费者和投资者也是相当难过。重复的地下商业模式缺乏吸引力、高度发达的地上商业抢占客源等种种因素,都让消费者们有些乏味。不少市民坦言,以前去逛龙山、901更多地是因为那里的东西多、价格低,比商场有优势。但如今,大家手头都有钱了,各大商场的商品也是琳琅满目,买衣服没有必要再去地下商业街淘货了。而随着网购业的发达,“淘宝”的便捷和价格优势都远远要大于地下商业。

  面对持续低迷的地下商业,许多投资者开始持币观望,或者将视线转移到其他业态,诸如地上商场商铺写字楼等。一直想投资一家商铺的张小姐对岛城的地下商业已经关注了好久,但越来越不景气的地下商业让她的投资信心几乎丧失殆尽。“能做到拥有自主产权的几乎没有,管理混乱甚至重复出售等问题都能出现,有了那么多高调招商最后却胎死腹中的先例,谁还敢把钱砸到一个前途未卜的地下商铺里。”张小姐说,尽管现状非常不容乐观,但还有很多地下商业的售价高得让人咂舌,相比较一下,她更愿意将目光转向其他投资领域。

  回顾2012年已经即将过去的11个月,在整体大经济环境不景气的情况下,岛城的地下商业似乎也进入了寒冬,陷入掘金难的境地。

  老牌地下商业:曾经辉煌今难再

  说起“青岛港上”的地下商业,几乎人人都能数出几个。自1985年,以龙山地下商业街为代表的青岛最早一批地下商业街建成后,岛城的地下商业就如鱼得水般迅速发展,短短十几年就步入了“黄金时期”。龙山、中山商城、901,这些耳熟能详的名字以及它们曾经代表的繁华,成为每一个老青岛人都难以抹去的记忆。

  龙山地下商业街建成于1985年,是青岛最早的一批地下商业街。它利用了青岛早期的人防工程,开创了人防工程再利用的先河。从龙山地下商业街开业起,它大众化的定位,物美价廉的风格,吸引了众多消费者。经过多次扩建后,在九十年代中后期,龙山地下商业街迎来了生意最繁荣的时期。有店主回忆说:“两千年前后,每到逢年过节的时候,这里总是人山人海。特别是春节前,进店的顾客一波又一波,根本挤不动。那时候衣服不愁卖,一天赚的钱就够吃一个月。”

  中山商城位于繁华地段,不菲的房租、考究的装修、用心的设计决定了这里要走高端路线。在很多人的印象中买可以砍价的高档货一定要到中山商城,每年到了旅游旺季,很多游客慕名而来,见识青岛最高档、繁华的商业街。

  即墨路同样是青岛最早的商业街之一,上世纪九十年代搬入地下,也曾火爆一时。虽然同处中山路商圈,但是与中山商城不同,即墨路小商品市场(又称901)以批发为主,兼顾零售,价格更加低廉,形象更为亲民。

  但时至今日,这些曾经红极一时的地下商业大佬们,却都已经慢慢褪去了光环,难现曾经的辉煌。记者走访了老城区这些地下商业发现,前来逛街的顾客寥寥无几,一眼望去只有空荡荡的走廊和零星的店铺,很多店铺如今都已经是“铁将军”把门。偶尔有顾客进店,也是看得多买得少,很多店面已经搬空,打出招租的信息。正在营业的店主们则或聚在一起聊天打牌,或上网打发无聊时间,对他们来说,继续留在这里,赚钱已经不是主要目的,更多的只是一份怀旧的意味,在没有更好的出路之前,这里就像他们已经经营了多年的“家”,不忍离去。

  生存还是灭亡:做成特色才是关键

  一般来说,地下商业是在地上商业不能满足需求后的补充发展,现按照地下商业成熟的城市发展经验来看,一个城市的地上商业,最起码是该地下商城所处地域的地上商业发展非常饱和,由此催生了地下商场的发展和繁荣。

  如今,青岛各大商圈尽管都是大商场林立,但地上商圈并没有到饱和的状态,尤其是百丽广场、心海广场等附近区域地上商场的诞生,更为该区域商业的发展提供了空间需求。业内人士分析,纵观整体市场,青岛这几年的地上商业发展很快,本土商贸企业快速扩疆、外地商业大鳄不断进驻,青岛商业规模短时间扩大很多,目前来看还没有完全消化掉,由此导致地下商业消化的难度更大。

  此外,地下商业瞅准“商机”扎堆开建,缺乏对商业市场的整体分析以及自身定位的失准,也导致商场的定位缺乏特色,与传统地下商业没有本质上的差异,便陷入了招商困难的恶性循环。多数地下商业街面临租金贵、大牌少、停车场等配套设施不完善、经营特色不突出等问题,地下商街里小店林立,给人“大杂货铺”的印象。业内人士表示,地下商场如果只靠以购物为主的传统商业模式吸引顾客,根本无法抗衡地面大商场。地下商场的常客主要是两类人:青少年和收入比较低的打工一族。但如今,这两类人的消费目的正越来越多地转向网购业和特色商业,传统模式的地下商业正面临着消费群的急速流失。因此,地下商场在经营定位上“做全不如做专”,地下商场可以革除百货经营模式,把目标消费群定在这两类人身上。

  对地下商街如何寻找出路的问题,经济学人士表示,每个地下商业应该根据各自的不同问题,有针对性地解决。“消费者购物必定是先有需求,只有迎合了他们的需求,商场才能生存和发展。”业内人士表示,做出专业化的特色之后,商场就会形成集聚效应,吸引更多的商户和消费者前来,进而形成规模,给消费者形成“买什么东西就到什么地方去”的印象,如此良性循环之后,如今的问题也就不再是问题了。

  让人欣喜的是,很多商场已经开始谋划转型。记者了解到,目前,太古百货已经对商场负二层重新定位,要将其打造成极具特色的“古玩城”。在商业高度发达的香港中路商圈,这一打破传统模式的新思路或将成为一大亮点,成为突破其目前尴尬的有效解决方案,也或将成为众多面临尴尬现状的地下商业寻求革新重谋出路的有益案例

  

    (来自青岛财经日报 记者 冯飞)

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