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城市综合体借鉴和反思 盘点三大经典案例

2012-10-20 yipu.com.cn易铺网 编辑:金木子 阅读() 字号:
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[导语] 作为未来城市商业业态的承载主力,城市综合体曾是国内一、二线城市的“专利”,然而一夜之间,这些“大家伙”一股脑地冲到了三、四线城市。...

  作为未来城市商业业态的承载主力,城市综合体曾是国内一、二线城市的“专利”,然而一夜之间,这些“大家伙”一股脑地冲到了三、四线城市。从全国范围看,城市综合体运营成功的案例,一、二线城市居多;三、四线城市由于起步晚、消费能力偏弱、中小企业开发运营经验不足等原因,城市综合体的发展遇到了不小的阻力,付出了不小的代价。
深圳华润中心万象城(图片来源网络)

深圳华润中心万象城(图片来源网络)
 
  作为三线城市的烟台,近两年也正在掀起一股兴建城市综合体的热潮。房地产业内和关心烟台城市发展的人士,对城市综合体的兴建热潮,表现出谨慎的乐观。那么,在全国范围内,有哪些城市综合体的成功样本可作为借鉴,又有哪些失败的案例值得深思呢?
 
  商业功能核心开发模式成功案例:深圳华润中心


  深圳华润中心,位于深圳地王金融圈,集商业、居住、办公、酒店等诸多功能于一体,深圳规模最大、品质最高的综合建筑群。物业形态包括:华润万象城、5A甲级写字楼——华润大厦、君悦酒店、酒店式公寓、室外休闲娱乐广场,占地8万㎡,总建筑面积约55万㎡,总投资40亿港币,万象城作为华润中心的核心部分,建筑面积达18.8万㎡。

  深圳华润中心,被称为深圳唯一的SUPER HOPSCA,其中,18.8万㎡的万象城,拥有四大国际品牌主力店,不但推销消费商品,而且推销时尚生活方式。

  作为城市综合体运营成功的范本,深圳华润中心被业界作为教科书般的经典案例进行分享,相关专业机构也从地理位置、开发节奏、运营城市三个方面进行了经验的解析。

  从地理位置来看,华润中心选址符合大型shopping mall的选址原则,形成了华润-帝王财富圈,未来可持续发展;在开发节奏上,首先以商业和写字楼为切入点,弥补市场空白,赢得良好口碑,汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅,提高单位土地面积的价值;华润中心超越普通房地产开发模式,以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式,以城市运营的高度,实现了复合地产的最高境界。

  均衡发展模式开发成功案例:香港太古广场

  香港太古广场,由香港英资地产商太古地产兴建,位于香港核心地带——金钟道88号,香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等近在咫尺,占尽地利优势。

太古广场(图片来源网络)

太古广场(图片来源网络) 
 
 太古广场各项目功能均得到有力发展,各功能体有机组合,相互依存,协同促进。其物业形态主要包括,三栋超高层甲级写字楼、三座五星级酒店、香港顶级购物中心太古广场、两栋顶级酒店式公寓,业态配比分别为,写字楼占43%、酒店占29%、商业和公寓占14%,经营方式为,写字楼和购物中心采用出租经营。

  作为均衡发展模式开发的经典成功案例,香港太古广场被业界视为传奇,业界分析,其成功的关键因素主要有:优越的地理位置,依托于港岛CBD,位于商业区核心区;良好的交通环境,位于地铁口,保证巨大的客流量;同时,内因方面,各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模,各功能形象档次统一,相互形成内在支撑,写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源,而其又为写字楼形成良好配套,统一的管理和相互服务,形成最大化的资源共享;开发商拥有强劲的实力、丰富的经验和专业的物业管理、经营管理团队。

  此外,经常被提及的成功案例还有深圳大中华广场北京国贸中心等。这些综合体建设时间不同,却有着共通的成功之处。其一,区位优越,大都占据城市的核心地段;其二,配比合理,商业体量以满足项目所在区域为主;其三,品相高端,商品类别均向高档次靠拢;其四,推进有序,开发节奏合理,合理安排商业、写字楼与住宅的建设次序,实现自我造血,滚动开发。

  转型调整成功典型代表:东莞华南MALL

  作为三线城市的广东东莞,东莞华南MALL,是城市综合体前期不太成功的典型案例。东莞华南MALL,占地面积51万㎡,总建筑面积116万㎡,物业形态包括:40万平米商业,20万平米住宅,尼罗河大酒店、香格里拉酒店,酒店式公寓、水上游乐场、儿童乐园、各地风格的美食街,总投资额25亿元,建筑密度为38.55%。

  曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊评为“世界新七大奇观”的华南mall,2007年9月19日正式更名为“新华南mall·生活城”。

  由于照搬欧美郊区mall模式,没有充分考虑当地的经济水平、消费者的消费心理和行为并进行本地化运作,购物中心体量太大、未能平衡休闲、娱乐、购物、度假等功能,住宅尚未开发致使人气不足,本身不在一线城市核心商圈,消费能力不足等因素,导致餐饮、娱乐、购物版块加在一起,仅实现之前业态设置的55%,文化展示、健康休闲之类的商家则完全没有实施,各类主力店比预期减少50%,同类商业替换率超过30%。

  东莞华南mall更名为“新华南mall·生活城”之后,从主题到业态,再到功能进行了全方位调整,新华南mall生活城已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”,业态调整方面,增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等等吸引人气的项目比例,相应减少一些购物中心、百货业态的比例;购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已,不再是唯一的核心功能,它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群,以满足人们一站式的“生活需求”而非仅仅满足一站式的消费需求。

  结束语:商业综合体的开发运营是一项复杂的系统工程,简单的成功样本借鉴和失败案例分析,只是纸上谈兵。烟台的城市综合体将面临一个建设热潮,城市综合体建设多数与旧城旧村改造相结合,希望相关的开发企业在开发建设之前,已经经过了前期的充分调研、论证,将自身实力、区域环境、前期开发、后期运营等种种风险因素纳入考虑范围,少走弯路,为烟台城市综合体发展创造更多的成功经验。

  

    (来自烟台新浪乐居)

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