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张先生200万想买铺 记者为他算了一笔账

2012-10-17 yipu.com.cn易铺网 编辑:金木子 阅读() 字号:
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[导语] 随着楼市调控的深入,商业地产却“柳暗花明”。说起来颇具讽刺,不少原本开发住宅的房企,被迫进行战略转移,而商业就是其中一大领域。万达集团掌门人王健林有一个观点广为认...

  随着楼市调控的深入,商业地产却“柳暗花明”。说起来颇具讽刺,不少原本开发住宅的房企,被迫进行战略转移,而商业就是其中一大领域。万达集团掌门人王健林有一个观点广为认可:做住宅是小学生,做商业地产是大学生。显然,突如其来的商业地产浪潮,并不是每个房企都能适应。对于购房者来说,投资商业地产无疑也是一门学问。这也是本报开设“商业地产”栏目的本意,旨在通过采访业内资深专家,并结合实际调查,对购房者进军商业地产提供参考。

  “重庆的轨道交通越来越发达了,周边的商铺人气肯定会越来越旺,我觉得投资地铁铺是一个不错的想法。”在轻轨3号线某站点附近的商铺销售现场,建材店老板张先生对记者说。事实上,随着6号线试运营,以及年底1号线沙大段通车,重庆的轨道交通网络将牢牢巩固西部第一的位置,而那些地铁站旁的商铺也迎来了空前的发展机会。对于张先生这样的投资者而言,买一套地铁铺到底靠谱吗?本期记者进行了实地调查。

  案例

  投资者:张先生

  职业:建材店老板

  寻铺需求:首付一半,预算控制在200万以内

  扫铺 沿着新盘较多的3号线寻铺

  目前通车里程最长的3号线,也是地铁商铺最集中的线路。例如回兴站出口的水木年华,其商铺最贵卖到6万元/平方米,而且一铺难求;再比如鸳鸯站出来就是中冶北麓原的特色临街商业,总面积4万平方米,其中1.3万方的商务公寓预计在10月底开盘;而即将在年底通车的工贸站上面就是新宝龙钻石国际,总共有7层商业;此外,3号线鱼洞站附近也将包括商业在内的新建轨道交通物业。

  想要投资地铁铺的业主,不妨选择沿着轨道交通站台“按图索骥”,就可以发现不少潜在的投资机会。

  在3号线回兴站、鸳鸯站等居民集中的站点附近,我们找到了满足张先生预算条件的产品。以回兴站附近水木年华为例,其在6月份推出了裙楼商业,底层的价格最高达到了6万元/平方米,二层的价格均价也在2.5万/平方米左右。该项目的商铺主力面积为30、50到100平方米不等,对于张先生来说,底层商铺6万元/平方米的单价显然很难控制总预算,而第二层有一套面积50平方米左右的商铺,总价150万元,正好在预算范围内。

  算账

  买铺头三年,不如存银行

  从第11个年头开始,回报率可达13%,另有物业升值收益

  总价 150万

  首付 75万

  月供 8789元(10年期的贷款,利率为基准利率的1.1倍,等额还款法)

  月供中利息 2540元

  契税 4.5万元(3%计算)

  大修基金及其他 0.5万元

  首次投入共计 80万元

  投资年回报率

  月租金 80元/平方米

  月收入 4000元/平方米

  年收入 48000元

  净收入 17526元(扣除第一年的总利息30474元)

  第一年净收益 17526元/80万=2.2%

  商铺投资逐年上升的理论收益率

  时间 2012年 2013年 2014年 2021年 2022年

  租金净收入 17526元 21366元 25513元 65526元 103680元

  投资收益率 2.2% 2.7% 3.2% 8.2% 13%

  附:张先生投资收益公式

  年投资收益率=年租金净收入/总投资=(年租金总收入-年利息)/(首付+契税+大修基金等)

  在理想状态下,考虑到每年租金上涨8%,每年的净收益将稳步增长,到了第十年租金将翻番,全年租金可收96000元,减去每年的利息30474元,也有望达到65526元。由此类推,第二年收益率为2.7%,第三年为3.2%,到了第十年回报率将达到8.2%。

  从第11个年头开始,由于没有了利息的负担,其不断增高的租金成为净收入,其回报率可以达到13%的大关!

  记者提醒

  这80万元如果存到银行,五大国有银行普遍可以给到3.5%的优惠利率,那么一年的收入为28000元。

  表面上看起来,投入80万买地铁铺的净收益率并不高,但一方面地铁旺铺的租金几乎年年上涨,第二,商铺的产权在自己手中,未来转手时完全可以再大赚一笔。
  

    (来自重庆时报)

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