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开发商蜂拥上马旅游地产 风险需警惕

2012-09-14 yipu.com.cn易铺网 编辑:金木子 阅读() 字号:
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[导语] 据中国指数研究院统计,2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,总规模逾2600亿元。今年1-4月,全国房地产投资总规模为1.58万亿元,旅游地产占了其中近1/5,预计...

  在住宅市场受到严重挤压的情况下,国内多家知名开发商如万达恒大碧桂园世茂雅居乐等开始另辟蹊径,开拓新的盈利点,转而投身旅游地产市场。然而,鉴于经济下行压力和市场容量问题,旅游地产市场的风险正在逐步累积。

  据中国指数研究院统计,2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,总规模逾2600亿元。今年1-4月,全国房地产投资总规模为1.58万亿元,旅游地产占了其中近1/5,预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。在百强房企中,至少有1/3已经介入了旅游地产领域,主要企业包括万达、雅居乐、富力、万科、恒大、世茂、佳兆业、中坤等。


  世茂集团是积极投身旅游地产大潮当中的一家地产企业,尽管进军旅游地产市场时间稍晚了些,但其大手笔的计划让人咂舌,根据世茂集团的安排,其计划在中长期投资近千亿元打造旅游地产项目,举动不可谓不疯狂。

  根据近日公开消息,在大连金州,世茂集团计划在未来15年内投资500亿元人民币打造御龙湾项目。这个项目分5期开发,其中涵盖Shopping Mall等综合业态。在武汉,世茂集团计划投资400亿元建设武汉御龙湾项目,这与大连项目的投资之和将达到近千亿元规模。当然,这并不包括世茂在其他地区旅游地产的投资。

  和万达选择多家顶尖民营企业联手打造旅游地产、分担投资风险不一样,世茂选择了自己单干。不过,近千亿元的天量资金,对于世茂来说显然并不是一个小数目。如此巨量规模、超长周期的项目开发,对开发商的资金压力可想而知,然而,目前世茂似乎并没有找到具有优势的融资模式。鉴于旅游地产回报周期长的特点,假如最为关键的天量资金问题无法解决,世茂进军旅游地产的结果很有可能会一败涂地。

  对于较早进军旅游地产的雅居乐来说,情况同样不容乐观。自从2007年雅居乐涉足旅游地产并成功打造海南清水湾之后,旅游地产便被其奉为盈利法宝。雅居乐似乎开拓了一条与众不同的道路,频频发力旅游地产市场,雅居乐将自己项目的重点布局在了海南、云南,广东等地,不过现在风险已经逐步显现出来。

  雅居乐最致命的问题在于,其过于重视单个项目和单个城市的收益,导致这些单个项目销售变缓时拉低公司业绩,雅居乐并没有吸取“鸡蛋不能放在一个篮子里”的教训。

  招银国际的一份研报中指出:雅居乐高度依赖广东和海南市场,其在广东和海南的土地储备分别占其总土地储备的51%、26%。广东和海南房地产市场的任何不利发展都会对公司的状况造成较显著影响。同时,由于旅游地产的客户群体主要是投资和投机需求,这让其在本轮以打压投资投机需求为主要目标的调控中尽失先机。

  同时,雅居乐对旅游地产的投资还伴随着违法行为,例如,其在广东惠州开发的白鹭湖项目就因为违法建设高尔夫、违规用地、违规建造独栋别墅而被政府部门处罚。

  如此多的开发商一哄而上进军旅游地产,背后的风险值得人们警惕。暂时抛开开发商自身的投资回报不说,当下,仅因开发旅游地产而破坏自然生态环境和规划不合理导致的资源浪费现象就层出不穷。如云南西双版纳白象湖填湖建房、大理洱海天域项目等,对当地生态环境破坏程度令人痛心。上世纪90年代海南的“烂尾楼”以及如今三亚一些五星级酒店私圈海域为海滨浴场等现象都是因规划不合理导致的资源浪费。

  事实上,旅游地产的实质应当是在城市郊区打造一个旅游目的地综合服务产业集群,但现在的旅游地产市场中,不少开发商都是借旅游开发之名,行圈钱圈地之实,开发高档住宅。开发商热衷的是“地产”,而非“旅游”。在当地政府的支持下,企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值,实现周边商业地产和住宅的高回报,旅游项目正在被房地产绑架。更有甚者,有的开发商不惜违反国家政策法规,修建高尔夫和别墅项目,来实现房地产项目利润的最大化。

  当下,受到宏观经济下滑和楼市调控影响,选择旅游地产项目的投资投机需求正在遭遇双重打压,由于回报率的下降和回报前景不明,不少投资投机需求开始选择撤离,旅游地产项目的前景让人忧虑。

  同时,尽管后期收益非常高,但相比住宅市场来说,作为一个投入高,培育周期长的行业,旅游地产对开发商的资金链和专业化运作能力要求非常高。一旦开发商资金链紧张,后续资金投入跟不上,加上项目销售回笼资金速度慢,投资收益不够理想,就很有可能出现烂尾项目。如果开发商都不顾自身实际情况一哄而上,那么,这个行业将很有可能出现全盘皆输的情况。   

    (来自中国经济时报)

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