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高利润模式遭到质疑 中海地产频曝质量危机

2012-06-14 yipu.com.cn易铺网 编辑:金木子 阅读() 字号:
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[导语] 3月11日,一群业主手握签名册,聚集在广州中海金沙馨园限价房项目,举行签名维权活动,质疑中海对送检的安信地板公示的合格报告。 祸不单行,仅仅在一个月前,就有媒体对中海金......

    3月11日,一群业主手握签名册,聚集在广州中海金沙馨园限价房项目,举行签名维权活动,质疑中海对送检的安信地板公示的合格报告。 祸不单行,仅仅在一个月前,就有媒体对中海金沙馨园一系列的房屋质量问题进行曝光,而此盘更是从2009年其就一直遭到业主投诉。

   作为与万科并驾齐驱的两大房地产龙头,中海地产向来以高毛利率笑傲国内所有房地产企业。但与此同时,近年来中海却频繁曝出质量危机。精耕细作的开发模式与强大的成本控制能力,曾经是中海地产称霸武林的”核武器“,如今却成为这家央企巨子的最大隐忧? 中海限价房引发"地板门"维权

    3月11日下午2:30左右,广州白云区金沙洲中海金沙馨园二期东区正门,一群业主手握签名册,举行签名维权活动。据了解,事件起因是由于中海金沙馨园采用了日前备受争议的安信地板,业主们质疑开发商在地板送检结果上涉嫌欺骗。 “我们上午也举行了签名活动,不过是在馨园一期挨家挨户地进行签名,得到了很多业主的响应和签名。”业主陈小姐告诉记者。

    陈小姐是中海金沙馨园二期的业主,她和二期东区的其他业主一样,都是去年11月30日开始收楼,从购楼合同上得知其所在片区以及中海金沙馨园二期西区,一期的部分住宅使用的是安信强化复合地板。 陈小姐告诉网 易房产,在媒体曝光安信地板涉嫌甲醛超标后,在业主们的追问下,中海方面才回答说地板已在2月20日送检。但当业主向开发商提出要求,对双方认同的样品进行取样,并前往双方确认的检测机构检测时,业主们却被中海地产方面强硬地拒绝。

    “物管方面确实在小区贴出了地板检测的合格报告,不过是复印件,而且检测的真实性也很受怀疑。”陈小姐告诉记者,金沙馨园的业主上周也举行过签名维权活动,但未得到中海地产和物管方面的任何回应。 一位金沙馨园的业主还告诉记者,一期和二期的很多业主早就向中海物业投诉过,但他们都用"情况已知道"来推搪,物管还跟我们说,不要说别的邻居也怎样怎样,其他人怎样不要管。”

    据陈小姐介绍,3月15日下午,金沙馨园业主代表抵达中海地产广州总部谈判,但中海方面依然强硬地表示,地板再拿去检测是不可能的,只能约相关部门负责人与见业主代表面谈。 “我们业主要求开发商对可能会影响到住户身  

    “我们从2010年10月份收楼,就一直受劣质变压器产生的噪音影响。因为是限价房,中海使用非广州市供电局指定的产品和采取集中电房,减低成本,业主无数次投诉中海,他们均不解决,现在我们二楼三楼十多户业主几十人天天度日如年。”中海金沙馨园A6栋二楼的一位业主便在网 易房产论坛愤怒地表示。 记者从中海金沙馨园的业主Q群也了解到,中海金沙馨园业主已先后就“卫生间的洗脸盆不仅和样板房不一样,而且还没有台面”、“地下水管严重漏水”、“天花板、墙壁发泡”等各种房屋质量问题,向中海金沙馨园提出投诉,并请求媒体曝光。

    此前也已有媒体对中海金沙馨园墙壁渗水滴水严重一事进行报道,事后业主虽得到了中海方面“将跟进全部维修”的答复,几日后爆裂的水管也得以换好,但对发泡的天花板和墙壁,中海物管却拒绝复原,且以“情况特殊,需层层上报给公司”为由进行推搪。 “虽然有媒体接连报道了金沙馨园的质量问题,但到现在,既没有下文也没有结果。”业主林小姐告诉记者,开发商好像很不屑业主的投诉和媒体曝光似的。

    实际上,金沙馨园仅仅是中海地产近年来频现质量问题的一个缩影,位于广州市海珠区的中心大盘中海橡园国际于今年2月份收楼时也同样曝出装修质量参差,有橡园国际业主在网 易房产论坛发帖称收楼时发现中海号称3000元/平米的装修质量惨不忍睹。 “从房子的木门到客厅的地砖,再从墙面到收口,到处都是裂缝。大门不是关不严,就是开不了,连锁芯都转出来,门把还生锈。客厅的地砖到处断裂,颜色也是参差不齐,空鼓极其严重,中海怎么可以出现这么严重的问题?”上述业主发帖表示。

    实际上,对于中海的高利润模式,连保利地产董事长宋广菊也不得不惊叹:中海的毛利率我都没有搞清楚,它的毛利率和利润水平已经超出了中国内地房地产的一般规律。 但随着近年来宏观调控力度的不断加强,中海的高利润模式日渐遭到挑战。一位不愿意透露姓名的房地产分析师告诉记者,目前以一线城市为主的经济发达地区基本被限购,二三线城市需求力度更大,这对于主要布局发达城市的中海势必造成影响;同时,在弱市之下,现金流比起毛利率更加重要,中海地产精耕细作的开发模式与万科的高周转率开发模式相比,有可能在调控下遇到更大的经营风险。

    “在2009-2010年,中国海外在土地市场拿了不少高价地,这些项目将陆续进入市场,在如今的市场环境下,售价在走低,而成本摆在这里,中海的毛利率必然会受到影响”,陈耕表示。 以上海的长风地王为例,2009年9月,中海地产以70.06亿元击败绿城、保利等多家实力房企,拿下上海普陀区长风6B、7C地块,楼板价为22409元/平方米,成为当时的上海总价地王。有市场人士分析,由于该项目地块总价高达70.06亿元,加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等,建成楼盘的成本价已超过3.5万元/平方米,至少卖到5万元/平方米,才有盈利空间。

    但摆在眼前的事,目前整个上海5万单价以上的豪宅市场欠缺人气,中海地产或许被迫平价入市,毛利率必然受到影响。 实际上,中海也许已经感受到压力。数据显示,曾经排在自己身后的恒 大地产与保利地产在2011年销售额已经超越了中海,其依赖的正是高周转型开发模式以及大量布局二三线城市。

    “在未来的一个时期内,房价继续上涨几乎不可能,而前期拿下的土地成本却水涨船高,中海要保持毛利率只能通过压缩财务成本与建筑成本,在这样的情况下,中海的产品质量也许还会迎来挑战“,上述分析师表示,如果中海不能还好地解决好质量问题,对其品牌必然会造成影响,那么未来的发展将面临更大的不确定性。

    与之相对,更引人关注的是在2010年广州“5·7”特大暴雨中,中海康城三期地下车库近400辆汽车被浸,事发后车主们在业委会的带领下一度要求中海物业站出来赔偿损失,但中海物业一直置之不理。最终法院作出一审判决,认定当晚的暴雨不可抗力,中海物管只需承担20%的责任,赔偿36位车主735444.6元,引起业主的强烈不满。 近年来中海地产在全国各地多个楼盘曾曝出严重的质量问题,2010年位于济南的中海紫御东郡由于居民楼停电、装修质量较差等原因引发业主维权,位于重庆的中海北滨一号更由于质量问题于2009年被央视经济半小时曝光。

    高利润模式遭质疑 作为一家早已在1992年于香港上市的房地产企业,中海地产一直与万科并称为房地产领域的两大龙头,尽管万科在2010年以破千亿销售额称霸国内,但中海却是国内首家净利润突破百亿的房地产企业,高毛利率一直笑傲国内所有房地产企业。

    以最近公布的2011年年报为例,中国海外实现销售额870.9亿元港元,核心利润增长至港币130.2亿元(人民币108.1亿元),毛利率高达40%。与之相对,万科全年实现销售金额1215.4亿元,实现净利润96.2亿元,房地产业务结算毛利率为28.79%,较中海低近十个百分点。 长期跟踪内房股的辉立证券房地产分析师陈耕向网 易房产表示,与万科等注重周转率的企业相比,中国海外更偏重于精耕细作的开发模式,它的市场定位相对较高,且主体业务集中在长三角、珠三角以及环渤海地区等经济发达地区,这些区域售价较高,所以也为中海带来高毛利率。

    不仅如此,一位曾经任职于万科的业内人士告诉记者,中海强大的成本控制能力,一直是万科甚至众多后来者学习的目标。 “中海地产的成本控制相对严格,以营销费用来说,投入不足4%,部分项目营销费用比例更低至1%,而财务成本、建筑成本等也有严格控制,这才使得项目取得了更高的收益”,上述人士透露。

 

  

    (来自搜狐网)

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