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课堂实录:2005年商铺投资市场“大点兵”(一)

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 第1页第2页主持人:今天我们这期理财课堂讲的是关于商业地产、商铺投资市场的一个总结分析,大家都知道2005年发生了很多事,是商业地产市场不平静的一年,供应量窜升,各种收购...

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    主持人:今天我们这期理财课堂讲的是关于商业地产商铺投资市场的一个总结分析,大家都知道2005年发生了很多事,是商业地产市场不平静的一年,供应量窜升,各种收购并购,最主要的是外资基金的抢滩,给商业地产带来了不小的震动,在商家方面,时髦协议对外资零售商的松绑,也加剧了本土零售与外资零售之间的竞争,必然会有很强的需求,对商业地产有一定的影响,对于投资者来讲,新政也好,贷款政策也好,自身理性态度也好,都成为了投资市场的一个变动因子,总的来说,2005年应该是与众不同的一年。那么我们先请陈总讲讲大体的情况。

    陈建明到今天为止,2005年的商业地产已经告一段落。大家都很关注2005年商业地产发展的状况。绝大多数商家、开发商、投资人以及投资机构和专业人士都普遍从2005年的商业地产市场当中有很深的感受和体会,我想通过系统的总结给大家提供一些信息,有助于大家在2006年的商业地产市场,在各自的位置上进行比较有理性的考虑和操作。

    陈建明:我想针对2005年的商业地产市场谈五方面的问题。第一是大规模的营销、招商带来的困局。大家必须对商业地产市场在过去几年时间,尤其是05年商业地产恶性供应带来的状况有一定的了解。毕竟许多城市都面临着很多项目开业的困境,所以我想大规模开发应该面临营销、招商的一个困局,这种困局大家应该有一定的了解。从规模来讲,我们易铺网赛睿顾问曾经在05年初针对全国十大城市做了调研和分析,现在看来,这十大城市总共有3600万平米的供应量。很显然,其他的二线、三线城市的总的供应量加起来是一个很令人吃惊的数字,这么大的一个规模对于无论是投资市场还是商家的市场都存在着很大的投资压力。商家和投资人存在压力是因为这么大规模的商业项目它们普遍的市场不成熟,加上开发商的操作出现的专业化的问题,这么大的量就会成为一个摆在桌面上的半成品、次品或者早产儿,势必会给整个市场带来很大的压力,开发商对这点也深有感触。我们接触到的北京的开发商曾经讲,在两年以前谁都难以想象商铺会脱离被暴抢的局面而无人问津。前两年甚至有媒体报道说有些投资人抢不到号继而有很激烈的情绪,短短两年时间这种情况发生了很大的改变,开发商打的很大的路牌广告,结果一星期只有两三个人打电话询问,成交量也很少。到今天可能全年的成交数量没有统计出来,但是上半年的数量批准可以销售的店铺达到150—160万平方米,但是成交的数量仅仅达到20万平方米。跟去年相比,批准销售的店铺的面积有大规模的增加,但是成交量不仅没有增加,反而在减少。而且最近在北京多个楼盘卖价在一万上下可能也就能回来五、六千万,比如单价在3万的就卖一千平米。那么很多的商业地产的项目,商铺的销售回款超过一亿的不是很多,所以面临商铺销售及招商的困局大家应该谨慎的反省,到底什么原因导致了营销以及招商的延滞。

    陈建明:我们在前几次课堂中有谈到过营销拐点以及导致营销拐点的原因,我今天想补充一个内容,商业地产开发的规模越来越大的理念导致的很多的项目没法做了,也包括区域的消费市场不够成熟。可能经过一段的时间,到了后期,随着周边的消费市场的成熟,更多的人住进来,商铺的功能的价值随之提升。比如过去没有人租,没有人买,现在有人住了,有了消费需求,就可以开店租金了,这样形成了循环,可以做投资的考虑。今天我想补充的观点是,很多开发商认为商业地产的核心问题是招商问题,好像是招商问题没有解决的话,这个项目才卖不动。实际上这个不是本质的问题。北京、上海这些地方不存在商家的信息不透明的问题。在其他的中小城市可能大的商家不过去,比如沃尔玛,包括肯德基麦当劳等。包括内蒙古的一些城市,属于西北,城市的规模稍微小了一些,按照商家的节奏可能短期内不过去开店。但是北京、上海绝对不存在所谓的商家不来的情况。无论是大型的国际零售商还是餐饮娱乐的商家,他们的开发部的成员都在紧张的进行跑马圈地,希望找到好的项目,把店开起来。但是在北京绝大多数项目不得不面对招商难的问题。如果在北京和上海招商资源不是问题的话,大家必须检讨导致招商不利和导致销售不利的原因是什么?既然招商不是问题,那么就是产品。

    任何企业都在做两件事情,一个是产品,一个是市场。产品做的越有价值,市场成本越低。商业地产产品的概念绝对不是开发商想像的我做了一个商铺,规划了一个商铺,把它建设出来就行了。从完整的商业地产产品的概念来讲,规划建筑只是商业地产产品的一小部分。如果是完整的产品的话,怎么样的档次形态需要提出来的。如果有档次势必要牵扯到商业资源怎么结合的问题。如果有家乐福,这个地方的商业肯定是高档的,如果没有家乐福他们充其量是混凝土的大盒子。如果没有进行统一的考虑,没有把商业的概念、相应的品牌结合出来,这种框架并非商业地产的完整框架。换句话说,拿一个规划图或者说是一个建成的混凝土的大盒子它只是一个半成品,如果没有规划完全它只是一个早产儿,如果开发商考虑的不周到它只是一个次品。北京、上海的商家资源不是问题,导致大规模的商业无法顺利营销,无法顺利招商的核心问题是产品有问题。开发商觉得就是招商的问题。商家也一定希望租或者买一个优质的符合市场需求的商铺来开店。如果说您所开发的项目是一个次品或者半成品,我怎么可能买一个次品、半成品或者早产儿。买早产儿肯定要先期赔钱,买一个次品肯定要受到损失。

    现在商业地产市场很多项目是次品,绝大多数项目都是半成品。开发商开发完成之后,从前期做设计方案,规划成什么东西,里面没有做任何具体的考虑。商业是怎么个事情,大概从整体的开发规模以及商业的元素怎么做组合,这些事情投资人绝对做不了,只能开发商前期来做。如果开发商能够给投资人做一个完整的东西,而不是简单的图纸和混凝土的结构,商业所需要的包括商家的资源包括品牌的结合等等,这些东西出来才是一个完整的商业成品的概念。从这个角度来看,绝大多数项目是半成品和次品,它们是无法实现自己的目标的。投资者都想买一个正品而不是半成品、次品。

    就像买了北京大都市街南二号楼里的商铺的投资人他们就是最大的受害者,他们买的是次品。如果是半成品还能由开发商委托专业机构让他们的半成品变成成品。所以我们所面临的招商阶段性拐点的困局,所有的项目都必须去谨慎反省存在着什么问题。除了我们原来谈到的营销拐点和导致空置的因素之外,我们今天通过对北京和上海的分析发现,其实招商是第二位的。商家也需要考虑这个产品是否能够赚钱,是否是一个具有发展潜力的能够逐渐成长的东西。如果是一个半成品、次品,大家都不可能买。所以说现在很多商家的项目都是半成品。半成品就像彩电的显像管少了工序,次品就是市这个显像管还是劣质的。目前导致商业地产困局的核心因素是产品的问题,这些情况开发商不解决永远改变不了销售的困局。

    主持人:其实商业地产经常叫嚣品牌化只是在炒作概念,没有落实到产品本身。开发商要把资源整合,把一堆材料组合成一个完整产品才能销售出去。开发商也好,商家也好,做出这个项目,开出这个店,最终面对的都是消费者,那么你所推销的产品必须是完整的。

    陈建明:现在我们说到05年底06年初,易铺网的这些投资人,包括商家,所有人做的所有生意都是这个概念。所有人都是做产品,做市场,而且不仅在制造行业,商业地产也不例外。大家树立产品的概念将有利于进行市场的判断。投资人树立产品的概念,投资的资金会有很好的收益。商家选定很好的商铺,进行投资大家将会有很好的收益。开发商产品很好也会获得收益。所以我想产品的概念需要大家有一个比较深刻的记忆。

    陈建明:第二个方面就是投资者理性面对商铺投资,这个问题必须来做一个特别的说明和介绍,对于易铺网这也是一个值得庆祝的事情。易铺网三万多的注册用户,大家在易铺网成长的过程当中经过易铺网传达的理念,大家经过02年、03年不理性的方式到现在,通过理性的方式来进行投资。在商铺投资的过程当中势必考虑的问题是怎么样通过项目,透过开发商的操作来看他们做的是否正确,哪个项目有价值。我想投资人理性的投资是05年商业地产市场最大的特点。大家不能简单的理解,觉得投资人是最容易也最应该首先去引导,或者说我的项目的开发就是以投资人的好恶为标准来进行开发。我在04年的时候就跟开发商讲,有人把商业市场分成三类,商家、消费市场和投资人。我个人绝对反对把投资人分成一个目标客户。因为中国每个城市,每个城市不同的方位,不同方位里不同的社区市场的结构都不一样。所以说消费市场不同的特点是决定怎样做商业地产的基础。所以说商业地产的开发是最重要的目标市场。第二个目标是商家,商家也是需要以消费市场为最终目标来做考虑。但是由于商业业态的复杂性,以及商业业态的广泛性,以及每一个品牌经营的特色化。所以商业地产市场必须关注到商家,从业态从品牌从单个的商家业态的需求。所以说商业地产的开发必须针对性的解决商家的需求。这两个需求只要有效的解决就能够准确的对商业地产的开发做出准确的判断。

    为什么有人认为商业地产市场有三层客户,商家、市场和投资人,更有人把投资者拟定为重要的对象,考虑投资人喜欢买哪种商铺,投资人关注哪种商铺的开发,哪种方式容易引他们上钩?我就按照这种方式做开发。我当时就讲,投资人也会不断的成长,不断的总结经验,也会通过易铺网来了解怎样进行投资。如果这个项目从一开始就以怎样来诱导投资者买商铺为目标,如果投资人很快的提高,甚至提高的水平比开发商更快的话,如果按照过去的理解开发了,等开发完成之后,投资市场很快成熟,这个时候您发现您忽视了消费市场的关注,忽视了商家,基本上已经是完全没有市场基础的东西。所以说很多机构把投资人作为商业地产市场开发的目标之一,这是我始终反对的观点。现在大家也发现了从2003年到2005年投资人真的是脱胎换骨了。所以大家必须关注到投资市场的理性变化,要求所有的开发商在这个行业不可以太过简单的或者说关注这种短期行为的有以炒作的诱导或者误导投资人上钩的理念,大家必须踏踏实实来进行专业化的操作,这也是符合理性投资的标准。如果我们没有关注到投资人理性投资的变化,依然采取过去的方式来进行开发,必然会受到很大的损失。我觉得经过两三年的易铺网的工作,易铺网的这些投资者,这些会员可以很高兴的说大家确实进步了,理性了。大家的钱也不容易被人拿走,而使自己受到损失。这种情况投资人值得庆贺,同时提醒开发商提醒行业大家谨慎关注,既然投资市场变得理性了,大家就应该关注。

    主持人:毕竟买东西的是消费者,而且商家也是很多业态的组合,如果开发商一开始真的蒙蔽了很多投资人,真的赚到投资人的钱,那么顶多是大家共同受损害,投资者成为多出来的那一个受害者,最终招商问题仍然不能解决,项目仍然停滞。所以投资者的成长、理性和成熟对于开发商的理性操作也是一种推动。

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