课堂实录:商铺抵押贷款解冻是福是祸?

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 第1页第2页第3页主持人:本期商铺理财课堂现在开始,我们这次讲的是关于商铺抵押贷款政策的问题。在大概两个月前,中国农业银行发文决定在北京等7个城市开展相应的金融性物...

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    主持人:本期商铺理财课堂现在开始,我们这次讲的是关于商铺抵押贷款政策的问题。在大概两个月前,中国农业银行发文决定在北京等7个城市开展相应的金融性物业抵押贷款业务,实际上在以前关于商铺贷款政策一直处于冷冻时期,虽然政策上规定也是可以贷款,但是银行基本上不愿意受理,所以一直处于远离商铺贷款政策的状态。现在农行的批文下来以后,在行业也是引起了不小的波动。以后随着政策的逐步放松和具体细则的制定,我想这种变化应该会越来越大,商铺投资市场也会有更大的影响。政策所涉及的主体很多,包括开发商、投资者、银行,都会对他们产生很大的影响,政策的波动也是大家所关心的,下面我们请陈总以专业的眼光来分析一下商铺抵押贷款政策变化的原因、趋势、它对各个主体所产生的影响以及我们如何来看待和应对这种政策的变化。 

    陈建明商业地产一直在资金方面存在问题,无论是政府还是民间,资金的通道不是很良性,这种状况制约了商业的发展。开发商很大程度上受控于资金的通道问题。我们讲商业地产必然讲商业,对所有从事商业地产投资和经营的人来说,资金的效率是一个很重要的问题。如果我进行了投资,买了商铺,势必占用很大资金,在后期我从事经营或者其他一些投资,而这个资产我无法做抵押贷款的话,应该说是一个沉淀的资金。从资金效率上,无论是开发商,还是投资者,还是投资以后再从事经营的商家,这种资金的效率都比较低。这种低效率的状况不利于行业的发展,也不利于中小投资企业以及投资人更好的去把握投资市场,进行投资的实现。所以我想经营性物业,包括商铺,抵押贷款政策的一个新的松动的状况,对于行业是一件很积极的事情。无论是开发商还是其他相应的机构,在整个的投资开发行动当中,过去一直所困惑的资金瓶颈会有一定通道可以来解决。

    当然经营性物业,包括商铺抵押贷款实际上不能解决商业地产整个行业的根本问题。我在别的场合包括在以往的课堂里也谈到过,国外的商业地产是以地产投资信托为主体的模式来推动行业的健康发展。真正的实现这个专业化的分工,专业化的投资机构,专业化的建筑商,专业化的服务机构,管理商、商家,在这个体系当中的的确确从头至尾有很多参与的环节和机构。经过这个复杂的过程,最终产生很大收益。这么一个有良好收益空间的体系,靠零散的,单打独斗的个人的资金,或者说个人从银行贷款的资金还是不能解决这个行业的根本问题。

    所以首先我们谈商铺抵押贷款的问题对于行业,对于所有的参与者有积极的帮助。对大家的资金、收益、投资,对很多中小企业包括个人投资者尤其如此。我拿这个钱买了店以后几百万沉淀的资金无法再继续进行其他投资,也包括如果这个店我自己来开店的话还需要资金,这个钱从哪里来?无论从政府还是银行都应该去支持这些中小投资者,也包括这些中小的商业。我们一直讲易铺网会陪伴中国的中小品牌共同成长。中国的中小品牌经营商其实很大程度上也是中国的这些投资者。如果说资金效率很高的话,对他们的经营开店,包括整个品牌的建设和发展有很重要的影响。所以首先应该肯定经营性物业商铺抵押贷款的政策,但是它不能解决行业的问题。商业地产这个行业不可能因为商铺抵押贷款或者说经营性物业的贷款就可以让这个行业过去所困惑的瓶颈性质的问题得到解决,它实际上只是从旁门左道的方式来局部解决问题。所以这个问题首先要做一个明确。

    主持人:刚才陈总讲到的问题其实也反映了一个现实,就是现在我们这个行业如果发展起来的话大部分是在国外的一些融资机构的帮助下。国有银行的这次改革,这次政策放松对行业的影响可能是有一定的局限性,是在一定的范围之内。它首要的有利的地方更多的是面对中小投资者和小商户,他们会在这方面获益不少,但是其中也要注意很多问题。下面我们请陈总详细的谈谈对整个行业的影响。首先谈谈开发商吧。

    陈建明:对开发商来说,商铺抵押贷款政策提高了今后投资者买商铺之后资金的一个效率,很显然对于商铺的投资市场是一个积极的推动。投资人买了商铺之后,后期还可以去做抵押,应该说是一个良性的资金循环的方式。对开发商困惑于整个资金的压力,回收有较大压力的这些项目来说,这种政策从人们的心理上,比如投资者的心态上会产生作用,他可能会觉得踏实一点,就是说我还是有一个比较大的回旋空间,这是对开发商来讲比较积极的一个方面。因为银行这个体系这个系统推动了中小投资者资金循环的可能性,所以从商铺的投资市场是一个积极的方面。但是单纯的商铺抵押贷款所产生的积极效果也是无法解决开发商或者目前国内众多的商业地产,尤其是采取商铺销售的项目所面临的问题。从目前的情况来看,包括北京市场,全国各地,满世界都是商铺,各个地方的商铺都处在销售的一个瓶颈阶段。这也是前一段时间有媒体采访问我现在这个阶段是不是中国商业地产的一个拐点?我说目前从消费市场成长的趋势来看,也包括商家对店铺的需求来看,中国的商业地产很显然是需要满足消费市场以及商业市场需求的力度,它应该还是一个积极的发展的过程。所以不能说中国的商业地产出现了拐点,应该说中国的商业地产出现了“营销”的拐点。市场有需求,卖不动,是你营销的拐点。大家应该检讨当中出现的问题。当出现了营销拐点的时候,即使银行的这些商铺贷款的政策有各种各样的环节,那这种环节实际上是一个辅助性的问题,大家需要检讨出现商业地产营销拐点的原因在什么地方。这又不得不回到我们原来讲的一个问题,为什么现在这么多的项目卖不动。

    在最近这段时间,就是从农行发布这个政策之后,我看北京的各个商铺的项目也并没有发生根本性的营销一下就火起来的情况,卖的好的依然卖的很好,卖的不好的依然卖不动。所以大家必须去检讨,就是说这个因素是有利的,但是它是一个辅助性的推动性的因素,但不是说这种发生瓶颈或者说核心关键的因素。导致商业地产营销拐点的关键因素就在于我们始终讲的从前期的规模、类型的决策,以及它的具体市场,未来这个项目它所针对的目标消费市场的定位,以及具体的商业产品的策划,包括商业的规划,以及是否能够准确的考虑到商家的特殊的需求进行的完整的专业化的从头至尾的操作,以及招商和运营管理。这些绝大多数开发商并不想去做,但是这是商业项目或者商铺的存活密不可分、不可或缺的专业环节。对于开发商来讲,经营性资产、经营性物业、抵押贷款是有利于投资者资金的循环,也有利于大家对商铺的投资有更大的信心去做。但是同时一定要很清楚,这些政策并没有产生根本性的,因为这个行业目前发生的问题,核心的是属于整个或者说商业地产产品化的问题。就是说商业市场有这么强的需求,但是开发商在这些专业化的操作方面做的有问题。就是说我们商业地产的产品是一个半成品,或者是一个次品,在最终投资者或者其他的商家大家一定不会去买一个半成品,或者去租一个半成品,更不会去买一个次品或者租一个次品。现在租次品的或者买次品的群体跟2002年、2003年相比有大幅度下降。大家经过这两年、三年的时间,发现很多失败的案例以后,觉得这些问题的确很棘手,已经不会像过去那么盲目,政策鼓动一下,开发商忽悠一下,媒体炒作一下,大家就觉得好像眼前有个金山要落地一样,谁不去抢,金山就要被拿走。实际上在2001年、2002年、2003年,绝大部分商铺投资者,抢金山的人都被卷进去了。所以商铺抵押贷款对开发商是有帮助的,但是这个问题也是蛮局限的。

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