陈总分析“商铺空置”的成因与对策

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 第1页第2页第3页主持人:各位网友大家下午好!今天我们请到的是陈总,为我们讲解商铺空置问题。现在先请陈总给我们讲讲商铺空置究竟是怎么样一个概念?现在发展到了什么样...

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    主持人:各位网友大家下午好!今天我们请到的是陈总,为我们讲解商铺空置问题。现在先请陈总给我们讲讲商铺空置究竟是怎么样一个概念?现在发展到了什么样的形势,就是商业地产的空置现象形成了一个怎样的态势?

    陈建明现在很多媒体来采访都在问商业地产空置问题,原因很简单,因为大批的商业地产经过这几年的开发,一方面现在没有卖出去或者说很难卖,卖出去的商铺开业问题解决不了,没有商家经营,没有投资者去买单,这样出现大批的商业地产摆在城市的核心位置上空置着。这种空置的问题整个市场很关注。这里面意味着开发商的资金可能并不容易实现回收,银行的以及投资人、投资机构的资金好象也因为空置问题出现一些收益很难推动或很难实现的情况。所以我想大家的的确确需要对这个问题进行一个深入的探讨,看到底空置的状况是什么样子的?另外空置的原因是怎么样的?对空置的问题,政府、开发商、投资者和商家分别会怎么样来面对?今天我想就这个题目做一个比较详细的沟通。

    主持人:那首先我们请陈总分析一下空置的成因主要是什么?

    陈建明:在媒体的采访当中我一直在反复的思考这个问题。从今天来看,造成商铺空置的原因大体有四个方面。第一个方面,商业地产很多业内人士所主张求大求全,讲究规模效应,这是一个绝大的误区。这么一个求大求全进行开发的方式,导致了很多商业地产项目建完之后发生空置。我们比较认同的是商铺的开发或者商业地产的开发规模必须是依据市场的支撑规模来考虑。大家忽视市场支撑规模一味的求大这样的思维。这个地方可能需要两、三万平米的商业就够了,但是开发成了十万平米。需要五、六万平米,但是开发成二十万平米。这些项目准备开业或者开不起来,或者开了以后空置比较大,或者说从头至尾到现在为止,所有的参与机构、开发商、投资者都很困惑,这种趋势是谁都不愿意见到的。但是由于理念的错误,中国的很多城市,很多城市的很多地方都出现了这种情况。所以我讲的第一个问题就是求大的这种所谓规模效应导致很多项目开发完成之后不得不面对空置问题,因为没有这么大的市场。这是第一个需要去强调的。

    陈建明:第二个是城市化导致的空置问题。目前,中国的城市正处在一个城市化扩展的过程当中的一个特殊阶段。随着住宅的开发,开发商意识到这些大型的住宅的区域有商业的需求,所以开发商也进行了商业地产的开发。这些区域因为正处在开发的过程当中,消费者并没有住进来,顶多是开始装修,或者是装修完了以后开始有部分人住进来,但是因为居住的规模比较小,所以不足以支撑起商业。这种因为城市化扩张所产生的空置是开发的节奏问题,因为开发节奏比较快,所以导致了这种空置。这种情况在目前很多城市,很多区域都重复这么一个现象,这种现象后面也会谈到,对于这种因为城市化扩张所带来的商业开发节奏的问题,因为市场不够成熟,所以短期没有人经营,但是这种情况只是节奏问题。

    主持人:这个问题看起来跟第一个有点相似,都是供应量大于需求量,但本质上是不同的,因为后期城市发展了,消费环境逐渐成熟,项目也是能够发展起来的。

    陈建明:对。第一个讲的是求大的规模的判断误区导致的空置,第二个问题是城市化过程当中市场成熟节奏的原因产生的空置。

    陈建明:第三个方面就是商业地产的开发商在商业地产开发的过程当中的专业化操作导致的空置。从前期的开发类型的判断、开发定位,从市场的选择到招商,到管理,到规划,到设计等等,我们综合来讲叫专业化的操作问题。这个地方有市场需求,但是开发商忽视商业的规律,忽视商家的需求,开发出一个产品出来,但是发现影院进不来,或者说餐饮做不了,或者说大卖场开不了,这种种的因为商业的专业化的操作所产生的问题导致的空置是另一个很核心的空置问题。

    主持人:忽略了商家的需求。

    陈建明:没错。第四个观点需要谨慎来看待,就是在商业地产开发过程当中,政府的整体规划方面也是需要来优化的。比如现在绝大多数城市的核心区域的一些商业的规划是来自政府的宏观控制,但是目前商业地产开发中政府的调控的力度,或者说政府调控在商业地产开发过程当中一个很薄弱的控制力的现象,实际上也是导致开发的无序状态的原因。开发商并不清楚周边的商业地产是怎么开发的?是有多大的量?这些方面应该需要政府的无论是大变化还是别的东西,需要政府相应的整体调控来整体规划。比如我们这个城市或者这个区域商业怎么来做开发?避免重复建设。目前来说,导致国内商业地产空置就是这四大原因。盲目求大的问题,城市化过程当中市场节奏问题,开发商的专业化操作问题,整个政府的宏观引导问题。

    主持人:很多人首先想到的是第一个原因,而实际上另外三个原因也很重要,大家可能没有想到。现在要解决这些问题首先要分析是什么原因造成的。

    陈建明:对,刚才我讲的四种原因所产生的空置,今后这些空置能不能得到解决,怎么解决,可能是大家更关注的问题。出现了空置这样一个现象,我相信政府、开发商、投资商、商家、投资者,大家不是只会去炒,都会想怎么空置这么多?怎么办?下一步我们以怎么样的方式推动这个行业健康发展,避免太多的空置所带来的社会资源的浪费,也包括资金的风险老导致的一些连锁的不好的事情。在目前商业地产空置的状况之下,针对刚才讲的四个原因产生的空置,每一种情况怎么来解决?

    陈建明:第一个,对于因为盲目求大的开发所导致的空置,这种情况应该说是对于开发商和投资人来说是比较棘手的问题。因为市场没有这么大,但是我做了这么大的开发。在空置的情况之下,要想解决这个空置问题,按照之前的一些设想和原来的策划可能会很被动。所以对这种规模太大的情况产生的空置有两方面的思路。第一方面,现在空置,市场不成熟,这些项目需要开发商或者管理商进行必要的资金的持续投入来养商业。这个对开发商对投资人提出了很苛刻的资金要求。

    主持人:是自己持有物业吗?

    陈建明:不是自己持有物业,就是说现在的项目空置是因为太大了,如果市场没有这么大但是我做了这么大,现在空置,或者说虽然开业了,但是做的半死不活的,这样的项目开发商如果需要延续过去对这个项目的判断去做的话,一定要很耐的,必须考虑一定的资金投入去养它,可能要赔几年时间。另外有些项目如果经过几年时间耐心培育市场依然不行的话,这个项目都需要进行重新的定位和考虑。如果一个项目是十万平米,再怎么做商业也只能支撑四、五万平米的空间,功能上要重新定位来做新的考虑。原来是必须做零售娱乐包括餐饮,现在有可能把一部分转化成经济型的酒店。这样从市场方面再去养它也不行的时候不得不对项目进行重新的定位,重新的考虑。

    这是对于规模太大的情况。对规模过份大,市场根本没戏的情况,这个项目可能是谁也救不了。这个城市充其量只能支撑十万的商业,做了三十万的项目,那谁也救不了。 

    主持人:这个情况下这个项目有没有可能是转手或者以其他方式挽回损失? 

    陈建明:如果说规模过大的项目大家明眼看都在赔钱的话,即使是转手到新的投资人手里,这个投资人还需要考虑这个商业怎么样调整,怎么样定位,怎么样做业态的细分,比如把其中的一部分转变成其他的功能,比如其中的两万平米去做综合的娱乐性的餐饮,或者产权酒店,或者别的东西。即使换了新的投资商,也要考虑这些问题。这些问题不考虑清楚,新的投资商也不敢进来。规模大现在是一个普遍的现象,普遍的问题。要破解这个局面需要开发商从资金方面,从商业的问题上来做举一反三的统一的考虑,客观的考虑市场能支撑的力度,来做商业的重新的细分,或者是大调整,或者是微调。结合每个项目,每个城市不同的市场状况来进行相应的操作。

    陈建明:关于第二点情况就是开发节奏的问题,尤其是城市化过程当中一些新的区域。我们谈的是节奏问题,如果说几十万平米的住宅社区,两三万平米的商业现在开不起来,但是经过两三年,三四年大家都住进来了,周围的市场成熟了,这些商业项目仍然具有“由原先的空置到有商家来开业”的情况,这种因为开发节奏的问题导致的城市新区域空置的商业,未来只要市场变成熟,它就可以解决,它跟第一种完全不同。当然在这里有一些项目又是属于新区域,又同时做的特别大,这样发生相互交叉的时候,太大了即使后来市场成熟了,也会出现问题。

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