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「课堂」咸哲浩教您如何选择一个好店址

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 开店之中最最关键的问题自然是选址,找到一个理想的店面,开店事业也就等于成功了一半,这个说法一点不夸张。选址很重要,同时也有许多复杂的因素需要考虑。选址需要从地理位置、...

    开店之中最最关键的问题自然是选址,找到一个理想的店面,开店事业也就等于成功了一半,这个说法一点不夸张。选址很重要,同时也有许多复杂的因素需要考虑。选址需要从地理位置、人员流动量、人流方向、交通、吸引人流量的因素、建筑物结构等多方面进行考察。一项完整的调查需要10-15天的仔细调研才能得出比较正确的结论。那么,在考察的过程中,我们如何判断每一项因素的优劣对比?如何更快更准确的选到最佳的店面?

    针对大家所关心的选址问题,今天易铺网请到了“北京圣百投资顾问有限公司”总经理咸哲浩先生,为大家详细讲解如何选择一个好的店址,从理论到实例,均可给您最实用的分析指导

主题:如何选择一个好店址

时间:8月11日下午14:00-15:00

嘉宾:北京圣百投资顾问有限公司 总经理 咸哲浩

地点:北京朝阳区光华路丙12号数码01大厦901 易铺网嘉宾聊天室 


    主持人:我们今天的聊天开始。今天来我们易铺网聊天室作客的嘉宾是咸哲浩先生。

    主持人:我从网上查到了您对选址方面的一些定义,选址这两个字大家都明白是什么意思,但是重要性不是特别懂,所以先请咸总给我们解释一下选址是什么意思,重要性体现在什么方面

    咸哲浩:我们很多人都知道有句话叫选址、选址、再选址。我觉得选址是选商铺,不是住宅。商铺有这么一个特点,就是它需要去经营,不像你去把它买也好,租也好,买的人将来想把它出租,出租的人要把它经营,你自己经营的人也涉及到经营。这个是跟住宅不一样的特点,经营要涉及到很多问题,你要投资,要创造收益。所以基于这个特点,从外部加内部加上一些政府的规定我们分析有几点。

    首先,外部来讲,店铺的本身从哪几方面来判断这是不错的位置。第一个就是它所处的一个大的环境,比如说要考虑几点,一个是它所处的商圈。商圈应该考虑这几点,一个是商业活动频繁的地区。这样的地方人员会大量聚集,你的客源也会多,你的知名度也会扩散的非常快。再一个是人员密集的地方。

    主持人:这个跟商圈密集有一定区别,侧重点在哪方面?

    咸哲浩:大范围一个是商业比较密集的地方。人员密集的地方相对于你来讲,就是有可能到你这边的客源会多。然后就是交通非常便利的地方。还有建筑物所对应的应该是交通流量最大和最便捷的面。因为它有的时候是在边上,旁边是一个主要的交通道。再有一个就是同行聚集区。实际上每一点有好多讲法,我们先把大的方面讲完,再慢慢聊。

    咸哲浩:同行聚集区是考虑共赢的一个想法。简单的说同行聚集在一起虽然是直接面对竞争,但是人们都会聚集到这里,就会有更多的选择,这样的话带给你的效果可能更好。这是积极的一面。再有一个具体的讲,有时候我们会想应该去避开投资对手,但是一定要投资方考虑的一点是你躲竞争对手是躲不过的,一定要积极面对竞争对手。就算你非常有特色,避开了竞争对手在一个地方选择了,但是如果你一旦好起来,别人马上会跟过来,你还是躲不过的。所以同行竞争区你不要去避开,要有效的利用。

    主持人:如果别人学我了我还要去学习新的突破点,要合理利用,积极面对。

    咸哲浩:对,这是一个大的环境。比如刚才关于人员聚集的地方再补充一点,就是你这个地方为什么要考虑人员,人员的性质非常重要,重要在哪里,就是你一定要想尽办法了解人员的素质、收入、生活习惯,如果你不去了解的话可能会出现问题。举一个例子,就是世纪城,这是一个非常好的位置,而且买房子的人都是一些非常有素质的人。在大的Mall开商场的时候,比如说燕莎,目前有一些传闻说它的定位可能偏高或者有一些问题出来,不是它进去是一个错误,而是它存在一些问题。它进去前期有没有了解住在那儿的是什么人。现在你去了解,不是买房人住在那儿,买房人是有一些收入的,现在是出租的人住在那儿。所以一定要深入调查人员的层次,尤其你在没有进去之前预计的时候要充分调查,你可以去居委会调查,想各种办法。

    主持人:也可以做问卷调查,或者聊天,或者问一些常住在周边的人这边是什么样的情况。

    咸哲浩:对,就是通过各种方式。再举一个例子,你可以了解周边的超市,了解人们买什么东西,是买面多还是买米多,什么生活方式。这样你可以了解到我将来的经营偏向什么?是面食还是西餐等等。

    咸哲浩:这个是一个大面上。再具体到建筑物前面我们再说几点。

    主持人:这个是投资者特别关注的问题。希望您今天能给我们多讲一些。

    咸哲浩:针对这个位置比如说我现在在马路这边,经营起来人会非常多,但是马路对面就不行。我们根据这个建筑物,挑选位置,一定要强调我是在谈经营的人目的不一样,或者我是要买不是要租跟我没有关系,这个不对。我刚才谈到了,商铺是有一个经营性,你买房子的时候一定要考虑到这点。否则将来投资你的人获得的收益非常少。第一个要看“容易接近性”。比如你的周边道路非常畅通或者有一个人行道。一定要看你是不是容易到达。比如你在一个大马路上,但中间有一个栏杆就过不去。所以一个是要非常容易接近,再一个是可视度,一定要非常容易看到。可能在冬天容易看到,但是夏天树挡住什么都看不到了。所以你要从各个角度来看是不是非常容易看到你这个建筑。

    主持人:如果你不去了解周围将来要建什么东西,有可能将来会被建筑物挡住。

    咸哲浩:对,这是我刚才说的未来性要看哪些方面。

    咸哲浩:刚才讲了可视性,接近性,再一个是考虑你店前面的人员流动量,这是非常重要的一点。我们不是数多少人,而是数多少人的同时还要考虑周边人的档次怎么样。是外地人多,还是当地住的人多。如果是外地人可能是观光客就走了。

    主持人:可能是某一季节来了,完了就走了。

    咸哲浩:是,如果你预计你的项目,就要更有针对性,比如你要面对白领,要看有多少白领从面前经过,从而判断有多少人可以进入到里面。还有,你是买好了,但是不去涉及你自己经营,和你自己经营都一样要考虑租金,如果自己买一定要考虑每月银行的还款,在这个情况下你站在租铺人的立场也要考虑,就涉及到租金也好,还贷也好,都涉及到租金领域的价钱。怎么考虑这个地方?有的人可能是这样,他现在开价一平米15块钱,我跟他侃到13块钱我觉得降了三分之一了,我就进去。但是这是不是合理?不一定。通过调查有多少人进到你的店铺里面来,你经营什么,你对这个行业要熟悉,这样你要判断多少人进到你这个地方以后,他们会给你带来多少的流水,一定要判断出这个,这个是有数据可以判断的,在判断出这个的前提下来谈你的租金。因为比如说咱们以餐饮为例,你应该熟悉你是开中餐还是西餐,有多少设备要用多少人,这个是你提前可以知道的。在前期有一个不定因素就是租金,租金是非常关键的,你将来其他方面便宜,但也是一个固定投入。以你的租金和营业额来决定你是不是赢利。在这个情况下比如说餐饮一般是租金不能超过整个流水的15%。这样的话,你就要预估营业额,比如一天我的流水可能达到一万,那么你一天的租金就不能超过一千五,如果你要租600,倒过来算,用这个去谈。一定要有底,否则我是黑的,就去谈,最后赔了,都不知道是怎么赔的。

    主持人:也就是说瞎谈其实是不对的,你想选择一个商铺,无论是买还是租,都要把前面的行为和后面的联系起来,不能单独去做。

    咸哲浩:也就是说你的投资不是盲目的,要做科学的有准备的投资。当然这个问题没有这么简单,做的时候要做各种的调查,包括你的竞争对手租金是多少,要多调查。这样当你跟业主谈租金的时候,你列出很多东西摆在他面前,他也会非常认可你,这样也容易达到。因为他也希望你的经营稳定,否则你六个月走人了他还得重新谈中间会损失很多。

    主持人:现在很多投资者就是很盲目的状态。开店的前期准备一定要做的非常充分才行。

    咸哲浩:然后针对这个店铺你还要考虑吸引人的因素,就是说不是光你这个店铺本身要吸引人,还要周边有什么吸引人的东西,包括有没有大型的商场,有没有电影院,有没有能吸引人的东西。

    主持人:刚才您说商圈的一个氛围。

    咸哲浩:但是这个跟商圈又不一样。商圈是你要确定这个是什么性质的商圈,你是购物区,就是整个这个区域是什么性质。

    咸哲浩:比如有没有特别好的电影院包括麦当劳。这个是非常重要的,一定要考虑吸引客流到你这边聚集的因素。包括很大的一个公共汽车站,娱乐设施等等。

    主持人:对,有时候他专门因为这样东西就会去。

    咸哲浩:我刚才提到客流量的测定,不仅要看它的性质,我大概给一个方向不知道合适不合适。怎么测定到你这儿的客流量,就是看你面前的店铺前面和侧面的通道的人流量,还有你前面有路口的话,直接和你相关的人行横道和过街天桥上的人流量。大概的说,因为每个行业不一样,20分钟超过一百人以上对你有利。当然还有很多具体的,人的素质,小孩多不多等等。如果测出小孩非常多,麦当劳肯德基可能就会设定一个儿童区,但是有的店没有,因为他经过调查附近没有小孩,比如商务区。你在测定人流量的时候不仅要显示流动量的多少,还要显示流动的方向。如果通过这个,比如街道一边的流量非常大,这个门肯定往人流量大的一面开,开在侧面效果就不一样,因为很多人懒得拐一个弯进去。有时候你这边人太多了也不行,他会阻碍进你这个店的人的方向,所以你要设一些栏杆或者楼梯。

    主持人:就是说开门肯定在这儿开,但是遇到问题要如何避免这个矛盾。

    咸哲浩:有时候人实在很多,妨碍进你这里的人的方便,也要开在侧面。要灵活考虑,再一个以北京为例,西北风非常厉害,你的门要冲北的话不单要考虑人流量的问题,客人也许不会坐在这个方向。通过这个你也要判断招牌,这个非常重要。有时候新的楼可能考虑不到招牌的问题。你买也好租也好,房展商跟你承诺没有用。我们从几点考虑,第一个本身你要挂招牌一定要看我站在这个角度的一百米能不能看到。像我刚才说的冬天我看的非常清楚,夏天就什么也看不见了。

    还有我从它的左边多少米能看到,右边多少米能看到,马路对面能不能看到。一定要做非常引人注意的招牌。还有你让人做的招牌非常漂亮,但是你放到这个地方以后会不会合适。再有一个就是刚才我说的客流量人员流动量也有助于判断你的招牌怎么挂。如果你放招牌的地方跟主要人员流动的方向不符,可能人就过去了。你要考虑各个因素。任何一个成功的内行人士签这个的时候,招牌是很大的一项。你安之前我要经营这个我要买那个,招牌能不能安?有时候发展商和业主说了合同上甚至都签了,但是最后不行。因为有的时候是政府行为,你无法控制这个。还有一个你要确认在什么地方能挂招牌,能挂多大?比如有的地方只有一小块能给你,非常受影响,这个要考虑。还有政府许可的问题。大家注意到长安街招牌没有在二三层的,全部在一层的上面,这是政府规定的。除非中关村海龙特批的一些地方。中关村大街和长安街一样属于国家非常关注的一个街不允许往上挂招牌。如果你买了或租了这个地方,人家要在这里经营,不能挂招牌,这会给他造成很大的损失。

    主持人:刚才讲了建筑、结构、位置、人员流动、租金、客流测定之类的,谈到了一些很细节的问题,希望大家考虑。

    咸哲浩:我们再来谈一下建筑物的东西。可能你要买或者租的时候,这个位置非常好,这个大厦也非常成功,这个商圈非常好。但是一定要具体考虑到你的建筑物方面。比如说建筑物门面的宽度。如果是特别窄且进深很长,再便宜你也要考虑。

    主持人:开间

    咸哲浩:对,这个按道理是越宽越好,沿街的面越宽越好,有很多窗户大家都能看到,最少也不能少于八米。因为这个不仅是涉及人们感觉的问题,还有里面的一些装饰、建筑等问题。还有一个是建筑物本身的结构一定要考虑。咱们讲结构之前先说相关许可方面的一些问题吧。

    主持人:对,这个问题论坛上很多人问,解释起来也比较笼统。

    咸哲浩:是的,这个问题应该是非常细致的。你将来租也好买也好一定要考虑这个地方将来能做什么,适于做什么,根据市场判断,还有一个本身的限制问题。比如很多地方不允许做餐饮,比如很多住宅的下面,不允许做餐饮、娱乐,浓烟排放多。所以一定要先去本区的相关部门去了解,比如卫生所你就要去卫生部门,看看许可不许可。比如这个楼我能不能开餐饮,我老说餐饮是因为餐饮涉及的许可非常多,环保许可等等。每个区都有一个专门的环保部门。每个区都有这样一个窗口。

    主持人:那您了解做餐饮之前必备的许可证有哪些?

    咸哲浩:一个是环保许可,就是看你这个地方能不能开餐饮,一定要拿着具体的地址门牌到那边咨询,他们很清楚。如果他不清楚,他会亲自过来看这个店。然后再一个是卫生许可,这个稍微多说一点,一般如果让你开餐饮可以,但是这个涉及细节,比如你在开餐饮的时候有一个装修设计,这个设计稿一定要拿到卫生部门去批,他会盖章,会来你这边看。因为他有几点要求,如果你是中餐有新鲜菜的话,一定要有消毒间有几个水池,比如你有生菜一定要有沙拉间,而且要达到几米,所以一定要去。你要拿着你的设计去,他会告诉你必须有哪些功能。比如有沙拉间有水池要冲洗消毒再洗净,厨房的面积一般要达到50%,它根据功能满足性可能不太一样。如果说你擅自按自己的设计去做,那么卫生需要许可你却没有的时候,就不能经营了,就要拆或搬。

    主持人:那环保的证件也是必须的是吗?

    咸哲浩:对。如果这个地方不适于你开某一类店铺,环保部门不允许你开,如果你开了只要周边的人有一点意见,就得回来。还有就是消防许可。消防部门也会来。比如你在装修设计的时候,是不是占用了他的消防通道。因为消防都有要求,比如楼梯,都有必须的要求。你是不是占用了消防的通道,或者堵塞了消防的通道,有没有消防栓,或者喷头。你在装修之前一定要得到许可,包括营业执照,还有城管的。

    主持人:其实这些跟选址也有关系的,如果你不了解就去投资,将来找到开发商也很麻烦。现在我们继续谈刚才的话题。

    咸哲浩:好的。目前很多人只关心大环境,这个商圈真不错,这个大厦也不错。但是刚才涉及到你的建筑适于做什么。咱们还是以餐饮为例,因为它涉及的范围最广。首先你要判断这个建筑这个铺面是不是为这个设计的,是不是为你经营餐饮设计的,这涉及刚才的很多许可问题,还有本身你用电还是用煤气。如果不是为餐饮设计的,可能就没有煤气管道,上下水,如果你觉得这个地方可以做,你的投资必然要增加,你要引管道过来。如果你是在大厦里投资了一个商铺,某个业主买了这个地方,你又租了这个地方,业主说可以,你也愿意承担拉管道的费用,可能十几万,但是拉过来的时候大厦允许不允许。还有一个,你拉管道花多少钱你有没有考虑它的成本,你还要做上下水,这个大厦的结构你都考虑到了没有?

    主持人:如果这个地方很适合你开餐饮,但是这个店铺不适合,会有很多麻烦。

    咸哲浩:如果这个店铺本身不适合,会造成很多的麻烦。比如你开用电量很大的项目的话,你要增容,现在增容的费用也是非常贵的,要挖地井要走高压线。怎么挖,城管让不让挖很多都要涉及。

    主持人:有些大厦的用电有自己的标准,都是不一样的是吗?

    咸哲浩:现在新建的大厦会好一些。但是过去的大厦往往电力不足,你一定要到当地的物业部门电力部门确定能给你多少电,能不能满足你的需要。这个建筑物本身也非常细,你要开餐饮可能要求排风。排风管道能不能从大厦里穿过去,不能从面儿上排,要排到后面去。这个费用是多少?而且排风口一定要到达楼顶要高过建筑物,而且要有油烟净化器,所以你在投资的时候一定要考虑到要干什么,这个结构要不要大变动。因为变结构不仅要涉及到建筑物本身的问题,还涉及刚才我说的费用问题。这样虽然你的位置非常好,但是最后你所得到的效益是非常非常费劲的。

    主持人:成本提高了,利润空间就小了。

    咸哲浩:对,而且会给你带来很多麻烦。

    主持人:这样不如选择其他的地方,硬件设施好的,符合我业态的。

    咸哲浩:是的。这样相关政府的许可也都差不多涉及了。再比如说,发展的未来性。未来性也要考虑几点。比如新建起的大厦或者商业区,这个地方要形成满意的商业氛围的话都需要时间。你本身要考虑到这一点。你考虑到我买完了要很快的租出去,但是可能很长一段时间租不出去。第一个,建筑物完全成形需要时间,再一个市场的形成可能要有一个你预估不到的时间,所以要充分考虑到这一点。从几方面考虑吧,这是一点,市场形成需要多长时间。还有周边还会不会有大量的大型的土建项目要兴起,或者正在做。这样的话又修路又修建筑,尘土飞扬,肯定会对你影响非常大。再一个是要判断某些积极因素,就是未来旁边还会不会形成另外的商圈?这个商圈会不会对你造成非常大的影响。就是说这个影响对你越小越好。因为现在不断的崛起一个又一个的商圈,对你影响越小越好。

    主持人:您说的这个商圈不是会带来更好的商业氛围吗?

    咸哲浩:我刚才说的是不同的商圈,如果旁边有一个商圈可能人员都集中到那边去了,会分流。

    咸哲浩:再有一个如果你能够确定未来周边产生的越来越多的吸引人的因素,这个对你非常有利。比如周边要建一个现代化的电影院可能年轻人会来,比如在我们的商圈里面,旁边要建一个大型的百货商场。如果你能判断到这些可能会对你非常有利,越来越有利。

    主持人:有时候可能由于消息的失误导致店铺经营的不好。

    咸哲浩:对要尽量的去判断。我记得有一次陈总谈过温州人有一个习惯,采用排除法,如果没有时间判断,那么找不利因素,如果有一个不利因素就不投了。

    主持人:可是每一个地方都会有不利因素。

    咸哲浩:所以你要了解这些以后综合的有目的的把它数字化。为什么要调查人员流动量?就是要判断我将来能卖多少钱,有了这个目标我去谈价格,控制成本,如果他给我20%我一定要往15%上降,如果降低不到我就不投了,因为我的钱回不来。

    咸哲浩:这个调查完以后要详细的分析,你怎么算出你的赢利点。这是非常复杂的。

    主持人:我觉得这个话题应该分几个小主题来讨论会更好一些。将来如果有机会能荣幸的请到您再来我们聊天室的话,可以再往细节展开。我们今天的话题至少局限在选址方面,这个范围已经小多了。我们这个访谈起的名字叫在线课堂,其实是您向大家传授一些知识,所以不仅是一个简单的访谈,它面对的是大众,您有什么秘诀也可以传授给大家。 

    主持人:我们的网友已经等的着急了,现在我们看一下网友的问题。

    网友pain您对地铁商铺怎么看?什么样的店可以进地铁商铺?

    咸哲浩:目前从北京来讲,我感觉形成地铁商铺还需要时间。这是目前北京的状况。可能是这些原因,这就是说咱们的一些个生活习惯和一些程度还没有到。再一个是我们的地铁设施比较简陋。但是从国外来看,地铁商铺非常好。而且他们在选择一些店铺的时候还非常注重考虑地铁周边的一些商圈。所以我个人看好北京的地铁商铺前景,因为北京现在在建的,据我了解至少是十四条线,将来的地铁,可以考虑,但是目前来看,还需要审慎。

    主持人:像原来的西单地铁有一些商铺,现在好像关了。这边国贸也有,就是新开业的国贸地铁商城。

    咸哲浩:对目前从北京来讲,我最看好的就是国贸地铁商铺。因为将来设计的街整个地下都是连通的。国外都是这样,地铁特别发达,直接到商场。

    主持人:整个在地下形成一个网络

    咸哲浩:对,象一张网一样,我觉得这个机会非常好。那什么样的店可以进地铁商铺?我觉得是快餐类的。上下班的人可以坐在那儿简单的就餐。我在国外看到的是卖饮料报纸的非常多。再比如眼镜店,或者简单的服装之类的。但是这个服装也存在问题,就是说大型的品牌服装进去不行,因为大家只是在过通道的时候顺便看一下这样的。我看过一些比如说眼镜店,还有卖小礼品的店,还有卖时尚用品的店比较多。

    主持人:国贸这边的商圈将来如果形成通道的话,可能选择的层次更多一些。

    咸哲浩:是的。另外还有,你在进地铁商铺的时候还一定要考虑经营方有没有这个实力,定位怎么样,非常关键。

    如果说经营方没有这个水平,要么就是定位的档次比较低,或者环境弄的很乱,他给你做不做广告,管理整齐不整齐,等等都是问题。所以我是看好将来北京的地铁商铺,现在要慎重,因为还没有达到这样的条件。现在我最看好的是刚才你提到的国贸。

    网友boboya我表姐在商场的入口处租了一个店铺,但是不知道经营什么,您能不能给一些指导?

    咸哲浩:就是说他们租了一个商场的店铺在入口处。首先这个位置很好,因为商场会优先选择电梯、扶梯,人员流动非常大的地方。但是因为不清楚他是一个什么样的商场,所以一定要考虑这几点。一个是整个的商场是什么定位,它的管理能不能达到要求,否则的话要慎重考虑这个商铺。就像大家可能最近议论的一样,比如巨库,广告打的好,但是现在都不行。所以建议她跟着大商场的氛围走。

    网友家家诺我前几天就在这个论坛里看到过一个帖子,就是一个网友他租了个店面,是在一个大商场的侧面进深100米处,正面客流很多,但是侧面就未必了,当然租金也便宜一些,对面是个菜市场,我看到这个帖子就很想问问专家,这样的店址值得去选择吗?适合经营什么业态好呢?谢谢

    咸哲浩:我必须亲自看到具体的商铺环境才能说的确切一些,现在只能大致分析一下,某种意义上进深一百米不是很好,因为我不知道这个宽面有多少。如果面宽比较窄就不是很好。一定要看这个路面窄不窄,会不会妨碍人员进去,判断周边的环境会不会有利于你这个地方,再一个看商场的正面适不适于挂招牌。还有它的有利一点就是商场,但是我不知道是什么商场,你要很好的利用这一点。还有菜市场是有利的一点,对他是一个有利因素,可能会引导很多人看到你这个地方,但是同时要考虑买菜的是什么样的人,对你有没有用,你要经营什么东西。

    主持人:现在很多投资者在咨询项目的时候也是,我给你们多少多少钱你怎么给我保证回报,或者三年以后18%你能不能给我?或者有的会说你公司怎么给我担保呢?

    主持人:别人指导是重要的,但是你不能全依赖于指导。

    咸哲浩:刚才我提到了选址,不光是选址的问题,做了各种前期的调查,尽量接近你将来经营的业态,还有一个你将来经营的问题,你是不是管理好,我们可以从专业的角度看你将来能不能经营好,我们要算出每一项投入是多少,把租金算进去,甚至如果你是贷款的话把贷款的利率算进去,算出盈亏平衡点,这点非常重要,比如我一天要达到五千块的营业额我才能回本,这样你就有了目标,如果我没有达到,为什么?如果我都达到了,那么我怎么改善经营以便做的更好。如果你提前做了调查的话,心里就非常踏实。前期都是红字,那么我一年半以后红字就变成黑字了,如果你不非常了解,心态就非常不安,怎么经营了一年半了还是红字啊?如果这一点我达到了即使红字也是踏实的,我已经完成任务了,知道什么时候变成黑字。

    主持人:问个题外话,咸总您以前经营过店吗?

    咸哲浩:(笑)我替别人经营过。

    主持人:那么您可是相当有实战经验了。

    咸哲浩:有时候比如怎么去测人流量都是很细的东西,不能24小时都站着,有一些技巧。比如我要调查竞争对手,我要了解租金多少,这个都有技巧。我进这个店我怎么知道面积是多少,比如说他这个店很成功,他的面积是多少?你问服务员可能他都不知道。你可以数柱子或者数砖块。柱子一般是八米一个,有些大的是十米一个,这一般是死的。最好你得到工程结构图,这是最准确的。有时候你需要用这些技巧来达到你的目的。

    主持人:现在像苹果社区这些地方,很多区域它规模发展特别大。像蓝调小区专门有一条街,像这些商业的选择有没有一种方法给投资者介绍一下?

    咸哲浩:社区商业也一样,同样你要判断多少人能到这里。还有社区商业太大规模我觉得是很大的问题,规模太大的话,周边这些人没法消化,很容易失败。消化不了,租金越来越低,对你也是一个损失。具体也要考虑我这个社区规模是大一些,但是将来它怎么发展,或者这个地方有没有特别吸引人的东西能来,或者独特的东西把人聚集到这儿了。这些东西要多考虑一些。但是我觉得目前社区商铺的投资不太明朗。因为很多业界专家都在探讨这个,我们也是在关注这个问题。一个是开发商你经营方向的导向、能力问题,你到底能不能,只是建完了就给你房子了,让它自然形成很容易出现问题。再一个是新兴的,新起来的,很难判断。我们要不断的了解信息,别人怎么样,这个案子怎么样,也有一些缺失的东西吧。大家现在谁也说不清楚。市场消化能力还有整个开发商怎么去把市场形成,他有没有这个能力。

    主持人:现在很多问题出在开发商的物业管理、前期的规划,如果他考虑的很清楚,小业主是有保障的。

    网友monika问个我一直以来特别想问的问题,2楼的店铺究竟可不可以租?

    咸哲浩:当然可以了。

    主持人:就是说一楼店铺高但是流水非常好,好多人不愿意去二楼。

    咸哲浩:首选肯定是一楼,其次就是二楼和地下一层。但是你一定要考虑要有独立的进出口,这也是非常重要的。如果你是透过别人进去,一个是感觉上不舒服,还有将来如果引起纠纷的话,可能就会被关在里面。我觉得这个完全可以考虑,没问题,可以租。还有你要经营什么项目,比如网吧,一楼他承担不起。

    网友:我要开一个内衣想选在旺区但店址是一个很麻烦的选择,最好开在商业街上。想您给他一些意见。

    咸哲浩:租金不是问题,这句话就有问题。我想他还是要判断什么人会到这边来,针对他来,这种店开在商业街可以,因为商业街整个的氛围就是去购物。一个是我刚才提的建议租金是最关键的,一定要考虑租金的问题。店址我觉得内衣店好一些,如果是门面最好,一个是考虑租金,一个考虑什么人能进到里面,还有旁边的商业氛围是什么样的,如果都是餐饮,那人们只会躲不会进去,如果是一个购物的氛围,那我觉得很合适。

    网友sailali经营小型超市在哪儿比较好?另外小超市现在还有发展吗?是不是会被便利店挤掉?

    咸哲浩:这么说吧,我认为这俩没有一个特别的区别。在我的理解小超市非常有前景。它不仅可以开在社区,还可以开在很多办公区域,还有比如说游客多的地方,还有一些比较热闹的地方都可以开。但是注意的是第一你一定要选好你经营的内容,包括你所处的位置,你要卖给人家什么一定要调查清楚,比如有些洗衣粉、肥皂在某些位置就不适合。还有小超市有没有发展,我觉得你想开这个就不要考虑只开这一个,一定要考虑连锁,往大的方面发展,一定要讲究品牌,讲究便利,比如7—11,如果到香港、上海满大街都是,游客到了当地想打电话,问当地人,就会被告知:你去7—11。这个就是便利店,有饮料、电话卡,如果你饿了给你热一个汉堡,而且是24小时经营,店面包括摆设都很重要,进去以后很舒服,很干净,有条理。我是这么建议,如果你要开小超市,就要往连锁的方向发展。如果只是单枪匹马的话,不能使之成为一个好的行业。

    网友ishihyfKTV的选址应该怎么样啊?

    咸哲浩:我觉得最重要的一个是交通便利性。它不在于在什么地方。我觉得位置的要求不是很高,一定要考虑交通便利和大家非常容易看到这个地方和到达这个地方,这个是最重要的。

    主持人:对,因为它属于一种目的性消费。

    咸哲浩:然后一定要考虑停车位。其实刚才选址也是一样,咱们刚才没提停车位,这个也非常重要。他说能给你,一定要确定下来能给你多少。一定要确定在合同里面去,要明确,因为现在很多的行业没有这个人家不会来了。

    主持人:时间快到了,咱们再回答一两个问题吧最后。

    网友maya您好,我听说现在朝阳门的铺子很容易增值,所以也想做商铺投资,您觉得那里哪种商铺比较好?

    咸哲浩:那边各种形态的商业都有,有商场、超市、还有餐饮。如果是想进商场一定要慎重。如果你要投资商场里面的铺面一定要慎重,因为它涉及的问题太多现在,不只是铺子的问题,整个管理,整个项目的定位和运作的问题。现在物业这些都不会有太大问题。还有投资这个商铺是做什么用的,不要单纯考虑我买完了以后我要出租,一定要考虑你这个地方能经营什么。因为你的价值一定要通过这个位置的经营来体现。我不知道他到底做什么商铺,所以简单说一定要考虑这几点。如果说这个位置以后能够独立,你能来决定它的性质和经营的话是最好的,如果你去商场的话就要受制于别人,而且很多影响来自于他做的好不好。

    主持人:很多人是由于商场经营不善耽误了自己的前景。 
 
    主持人:好了,今天咱们聊天的时间已经到了,希望将来咱们还有机会接着聊。我们今天的访谈到此结束,非常感咸总贡献的开店宝典。欢迎广大网友继续关注嘉宾访谈! 

    咸哲浩:很高兴来到这里,以后可以多聊一些详细的内容,谢谢各位网友。再见!
  

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