乔崇国分析社区临街商铺投资特点

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 社区商铺的投资一直是投资者十分关注的重点,因为社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式,其市场极为成熟,因此成为中小投资者的投资目标,但是虽然优势明显,如果不...

    社区商铺投资一直是投资者十分关注的重点,因为社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式,其市场极为成熟,因此成为中小投资者的投资目标,但是虽然优势明显,如果不谨慎投资仍会陷入重重危机,而社区商铺也分不同的种类,比如社区内的零散商铺,社区内的底商,社区外围的临街商铺等等,如何区分好各个类别商铺的特点有针对性的投资也是一个十分需要考虑的要素。我们曾经有过一期在线课堂是专门讲解社区商铺投资的,给大家做了许多分析和指导,但投资者的需求是持续增长的,总会有新问题,新细节出现,今天,易铺网专门请到了北京世茂投资发展有限公司企划部副经理乔崇国结合嘉慧苑这一项目为我们讲解社区临街商铺的投资特点和注意事项。主题:社区临街商铺的投资特点

时间:7月27号下午14:00-15:30

嘉宾:北京世茂投资发展有限公司企划部副经理乔崇国

地点:北京市朝阳区光华路丙12号数码01大厦 

 

    主持人:非常欢迎北京世茂投资发展有限公司企划部副经理乔崇国来到易铺网,我们现在开始进行访谈。

    主持人:先请乔总说一下社区商铺的简单的含义以及它的类型好吗,就是在社区商铺里可能会有哪些不同的类型。 

    乔崇国:我简单说一下,实际上一般人买东西的消费半径,就是说你东西在家门口的话出门走不超过15分钟。当然除了大卖场,就是小一点的,都是社区商铺。

    主持人:那么,在15分钟之内有2分钟就可能到的,也有可能15分钟才到的,有可能在我家门口,也有可能出了小区,那他要区分对待了。

    乔崇国:最好的商铺是临街的,而有的商铺在一个社区里是一个商业街,自己搞的商业街,那种相对而言差一些,因为外面的人很少见它,主要是服务于本社区。对外的叫底商,像大的社区会规划这种内街,像小项目相对的规划临街商铺。

    主持人:还有一些在社区里零散的商业,比如望京新城那样的,里面有很多小韩国店,都是零散的,也不能称其为街,但是也形成了一种商业气氛。 这样的商铺属于什么类型?

    乔崇国:天通苑和回龙观就是这样的,一期二期就是把一些小的住宅改成商业了。

    主持人:像回龙观前一段时间好像正在开发一条商业街,就是港龙的那个项目?

    乔崇国:它应该属于大的商业中心,因为发展到这个程度肯定有一个相对集中的,你买东西肯定有像家乐福沃尔玛这样大的商业进来,大的商业进来肯定有商业中心,一般都选位置,这样通达度很方便,大家到哪儿都方便。

    主持人:其实它主要还是针对一些外边来的人,不光是针对本社区。也就是说临街商铺的话它面临的消费群体是广泛的。

    乔崇国:对,因为临街社区面对的有一些路过的人流量,特别是社区商业里面的餐饮业来说它更需要这种,因为你光靠小区里面的几千户相对是有限的。我在上海见过的一个社区它里面的有几个小饭店就做的不错,面对于社区但是名声很大,外面的人都会去吃饭。

    主持人:这其实就是一些特色小店已经把自己的品牌打出来了,很多人都是慕名而去的,那么如果一些小店没有什么品牌意识,只是开在社区里面进行很普通的经营,它的面就比较窄,打牌子也打不出去。我想问一下社区的临街的商铺和内街商铺有什么侧重点没有?

    乔崇国:临街的商铺因为有路过人群,我们的嘉慧苑的项目就是这种临街的项目。

    主持人:您可以介绍一下嘉慧苑的临街商铺吗?

    乔崇国:我们的项目是01年建好的,是一个15万平米的社区,是华澳中心的二期。这边当时开盘的时候也创了北京西部地区的外销房的一个高度,一万多一平米,是一个综合楼,楼上都是商住两用公寓,楼下是商铺,加起来一共有两万多平米的面积。

    主持人:那您是怎么做的商业规划呢?

    乔崇国:一般负一和负二都是做超市的。我现在引进来一家法国和台湾综合的超市,法宝超市。它前两天已经开业了,生意非常好,它占的副一层和副二层。因为我周边缺这个超市,我周边的人流量,高档社区在15分钟内能走过来的有两万人。而且它离香格里拉非常近,周围有缺一个这种生鲜超市,主要是以食品为主,人的日常生活用品为主,没有黑白家电。因为我当时做调研的时候发现它离白石桥的家乐福比较近,还有国美苏宁,就是说我周边的电器店已经很多了。而且超市的生命力比较顽强,一般它跟你签约也要签20年以上的。当时引进它谈判是谈了很长时间,但是进来了以后就非常好。

    乔崇国:当时我们做商圈调查的时候发现周边有六家银行,我周围有很小的公司,不管是搞影视的,搞文化方面的,大概是一两百平米的小的公司非常多。它有这么多银行就证明它有这么多需求,而且现在我楼下引进了肯德基还有民生银行。肯德基已经在那边开了至少五年了。

    主持人:那儿有麦当劳吗?

    乔崇国:麦当劳想进来但是找不到街铺。不过必胜客是差不多了。

    主持人:超市是多大的面积?

    乔崇国:一万平米。现在已经占了全部了。就像法宝超市已经没有空缺的商业了在地下。我地下是带租约销售。因为我们已经分割成小商铺了,在它租完了以后我还可以带租约卖。

    主持人:最近好像带租约销售的越来越多了。

    乔崇国:现在是包租的销售比较多,就是开发商包租比较多,但是带租约销售的还不是很多。

    乔崇国:它相当于卖期房的感觉。我租约可以给你看,这样你能看到回报是多少?有的带租约销售可能是刚有租约,商铺还没有进来。而我这个商铺已经进来了已经开业了,已经收租约了。有的带租约的只是给你拿一个意向性的协议,或者还在装修。只是给你一个定金,可能租一两个月就不干了。

    主持人:刚才谈了地下已经租给了超市,那地上还有两层,销售状况是什么样?

    乔崇国:我底商还有两个小商铺两百多名米的还在卖,另外我有一个八百平米的商铺租给了文具店。

    主持人:您怎么考虑租给文具店的

    乔崇国:因为这个文具店也比较大了,是政府采购的,叫星河。我周边公司非常多,很多公司在这边是长期协议,我一买文具就到这儿。
    主持人:以前我觉得在木樨园办公用品比较多,它是属于批量的,而且周围也没有社区,您这儿的是直接服务于周边的人群,所以比较方便。

    乔崇国:第一我是超市型的可以自选,它不是简单的柜台型的,选完了以后到那儿结账。

    主持人:在特别大的超市里有自选的形式,以前卖文具都是站柜台,您这个文具店看来经营形式很不错。 

    乔崇国:你要自选只有达到规模或者品种多了才能自选,少了只能站柜台。 

    主持人:还有其他的吗?

    乔崇国:二楼我都已经卖出去了,一个是华西证券,一个是租给了一家饭店,一个两千多平米的酒楼。

    主持人:这个酒楼面积是?

    乔崇国:建筑面积是2700多平米。

    主持人:这些就是嘉慧苑的情况?

    乔崇国:对。

    主持人:那现在这边基本上已经快售完了?

    乔崇国:这边我还有一些负一层负二层在卖。

    主持人:能透露一些售价吗?

    乔崇国:大概是八千块钱以上。

    主持人:比较便宜了,那负一负二如果是正常价位是多少?

    乔崇国:商业一层如果是百分之百的话,负一层也就能卖到60%,到了负二层基本上也就是40%左右。

    主持人:好的谢谢,刚才咱们讲了嘉慧苑的情况,您还有一个项目是奥林花园?

    乔崇国:这个项目在北五环以外,是一个30万平米的住宅,商业也就一万平米,而且全部是一层。

    主持人:没有二层?

    乔崇国:有二层但是不卖的。我当时做这个项目的时候就是想那个一层相对投资者会更直接一些。

    主持人:那您什么时候销售?

    乔崇国:对于一些综合项目来说都是先卖住宅再卖商业,就像国美商城一样,等人积累的差不多了,再去卖商业。相对来说到后期卖商业能够卖个好价钱,对开发商来说。前期卖的话,前景不明朗的时候他也不能叫很高的价钱。

    主持人:是这样的,如果住宅没有销售到一定程度,商铺的买主和商家也不是很有信心进来,因为很多情况还是未知。

    主持人:刚才您说有一个边境项目?

    乔崇国:这是我们集团做的一个项目在黑龙江省绥芬河市。是一个边贸地产的项目。因为绥芬河那边跟黑河很像,当年俄罗斯贸易比较热的时候是几个口岸之一,现在绥芬河在黑龙江省占边境贸易的60%,都是在这个口岸成交的,当时拿这个项目拿到了5.3万平方公里,在中国这边有4万平方公里。有边贸、展示还有五星级酒店。我们叫它综合体

    主持人:您说的都是一些整体的规划,那您在地产这块有什么规划没有,比如商场商厦或者商业街等等?

    乔崇国:那边有不少商场我们都在做,是在全球推广,已经在上海、北京、都做过了。这个项目是比较有特色的。这个项目第一是够大,一般做项目很少以平方公里论而我们已经做到了。一般都是有主题,而我这个相对来说是一个综合体,什么都有。

    主持人:您没有有一个确定的想法我们要把商业规划成什么类型的。

    乔崇国:这个因为太复杂了,下次我们会把资料挂上去。太多了现在说不完了。 


 ★ 主持人:好的谢谢乔总,基本上关于商业部分我们已经说的差不多了,现在来看看网友的问题吧。 

    花语:乔总您好,我想在社区里开一个酒吧这个方案可行吗?我朋友说还不如开西餐吧,您怎么看?

    乔崇国:一般酒吧都是扎堆的,像北京三里屯,上海新天地,北京后海,还有新开的在元大都遗址公园那边新开了一个商业,就是元大都那条线的东西向。一般开酒吧都是扎堆的,如果单开一个酒吧就有点像独木难成林。一般逛酒吧的人都会去串吧,所以说开一个酒吧真的非常困难。

    主持人:也就是说不光在社区里,在别的地方也一样。

    乔崇国:除非像工体大家为了看足球,有一种主题性,能够形成星星点点的足球主题酒吧。但是西餐吧你要让他看这块社区的消费能力怎么样。如果是一个一万一平米的房子的话还有可能,如果是经济适用房建议他开一个大排档,关键是看客户群。 

    mash:内街和外街有什么区别,外街适合于经营什么?

    乔崇国:实际上准确一点叫内铺和外铺。一般外铺就是临街的,相对来说不受里边内铺的影响,内铺经营不好的话因为我外铺是临街的,有很多路过的人群,经营的范围和灵活度都大很多。而内铺一般是看商场有没有号召力,人想不想进去。所以内铺相对来说价格比外铺低很多,而且经营类型有优惠。像外铺一般你开一个商业街来说可以做很多种业态,所以内铺一般也是受商场经营者和所有者的约束,有些行业不能做。外铺来说我空调可以单装,一般24小时店我就可以做。内铺我装的是中央空调,所以24小时店就不能做。

    主持人:外铺是经营非常灵活的。然后内铺它有时候连一些硬件设施都无法特别保障。

    乔崇国:对,是的

    主持人:那外界适合经营什么这个问题?

    乔崇国:外街适合经营什么,我觉得只要国家允许的都可以经营。 

    路由器:像大家所说的,我也有同感,好像社区的商铺只是附属品,不知道乔先生怎么看?

    乔崇国:因为社区的商铺也有经营好的。社区第一本身比较大,第二比较成熟。如果你在偏远的别墅地区买商铺的话,就经营不好。社区商铺确实是附属品,因为它要受社区的影响,如果社区不好的话确实经营不好。像天通苑、回龙观这种大社区,做的比较好。社区商铺它有的做邻居生意,就是楼上六楼打电话我要买米买面,他给送上去。第一在门口买方便,第二他跑不了,东西不好可以去找。所以有的社区生意到最后就是做街坊生意了。比如就是说我这边没零钱了,那你下回来付吧。我觉得要能做成这样那它是非常厉害的。除非又开一家便利店,把它的顾客分流了。如果我这个社区就我一家美容店,就我一家超市,那它这样是非常好的。它就是做街坊生意的。有时候到了夏天想喝啤酒了,给他打一个电话就搬着啤酒上去了,然后把空瓶子拿走。 

    CEO2005:您刚才说道B1-2整租给了法宝超市,如果几个人合买下来租金怎么分配,是不是要重新签署租约? 

    乔崇国:是要重新签租约。

    主持人:那就是说一个人分配多少根据他购买的商铺面积来划分? 

    乔崇国:是的,重新签约就是换签,我们就是合同换签。 

    消失在人群:您好乔总,我想问一下,我在一个大型社区里面买了一个商铺,周围有一排这样的小店铺,都正在招商之中,我想问一下,在这样的地方,经营什么类型的商铺会好一些呢? 谢谢!

    乔崇国:首先看他想经营什么,因为他想经营餐饮的话,会受一些限制。首先看有没有烟道,然后看上面没有住宅。另外看他买的是几层,如果是一层还好一些,如果是地下,像网吧北京现在是不批了。另外周围有小的店铺的话,要看你周围的店铺跟你有没有竞争关系。我觉得首先他自己要做商业调查,看看你周边缺什么,可能你周边缺便利店,那开便利店比较好,也有可能缺水店,美容店,干洗店。第二用排除法,看我什么不能开,排排就能找到你要做的了。还有建议你基本调查完了以后还是跟周边的一些经营好的商铺、商业的人去聊聊天,看看他们为什么经营的好。如果你自己没有做过商业的话,还是跟同行去聊聊天,这样可以降低你的风险,使你少走一些弯路。

    主持人:可是有时候没有朋友关系的话,直接跟他们去问他们是不愿意跟你说的。

    乔崇国:那可以不在周围调查,你在东边做可以到西边去调查,说我想在西边开间店铺。比如有些人想做美容院就可能到大的美容院买张卡做上五次十次,跟院长比较熟了,就跟他聊聊比如美容品从哪里进的,佣工工资多少,只要不是机密的东西一般都是可以说的。

    主持人:也就是说首先考虑到你跟他之间的竞争,还有考虑私人关系,也可以讨点小好处。也就是说第一是做调查,第二点套一些经验。还有什么?

    乔崇国:第三点看看自己的分析,是做连锁加盟好,还是合伙好,还是自己去经营好?

    主持人:如果说我要去做干洗店,或者做饰品,一般人都面临选择自己做还是加盟?

    乔崇国:一般说做饰品是暴利的。首先是选址,上海人民广场地铁下面做的特别好。那边有一个区域连着开了四五家饰品,就是大家都有柜台,都有生意做。那是它人流量到了这种程度,就能够养得起这些。如果你单做饰品来说,我觉得有点像依附或者寄生业态,它不是必需业态。有些是必需的,像干洗店、餐饮、超市,这些都是必需,还有一些是可有可无,我们叫他寄生商业。它不雪中送炭,是锦上添花的。如果你周围人流量比较大的话就可以考虑这些受人流量要求比较高的业态。有些商业你周围就没有多少人的话,你就只能考虑这些基本的东西。

    主持人:您刚才说地铁商业,如果人流量很大它的租金很高的。

    乔崇国:这种业态就是哪儿人多去哪儿。有的业态就是讲人流的,达不到这个人流的话,你这个业态是无法生存的。

    主持人:我们在社区里首先要做一些很基本的业态,像一些寄生的业态要看人流是否够,不够的话最好不要去考虑。社区商业除了美容美发店还有什么?

    乔崇国:还有网吧。网吧一般在北京这边都会形成规模,机器在100台以上,人居在200平米以上,现在硬件要求都很高。你用17寸的纯平我用15寸的液晶,过两天都用17寸的液晶了。实际上网吧它还是主要靠晚上一打打十几二十个小时的这种打游戏的人,支撑力比较强一些。他说社区商业除了美容美发便利的话还有餐饮。小的餐饮看你做什么,一般除了快餐还有大排档比较多一点。他要做西餐吧最好去写字楼。一般来说住户或者你晚上回家的话你不会吃25块钱的套餐。一般是10块到15块钱左右。西餐吧一般要靠着商务顾客,商务顾客就是写字楼比较多的话,这个价比较适合一点。 

    主持人:非常感谢乔总的的热心解答,好了,那我们今天的访谈就到此为止,感谢乔总的的到来,感谢网友的热情参与,敬请关注下期访谈!

    乔崇国:谢谢,以后有时间可以进行更多的沟通。

  

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