课堂实录:从区域发展潜力分析投资前景

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 前言:区域的发展潜力在商业项目的投资前景上有着不可估量的作用,看好一个区域,看好它的潜力再去投资,意味着有更多的胜算把握。而一个区域的发展潜力是有很多方面因素决定的,...

    前言:区域的发展潜力在商业项目投资前景上有着不可估量的作用,看好一个区域,看好它的潜力再去投资,意味着有更多的胜算把握。而一个区域的发展潜力是有很多方面因素决定的,不只是政策上的,还有交通,住宅增长(潜在客流),整体商业环境,竞争对手发展态势等等,就这个问题,易铺网有幸请到了北京市住邦房地产开发有限责任公司营销总监董瑞瑞结合旗下住邦2000项目来为大家做详尽分析,并解答网友关于住邦2000项目本身的一些问题。

主题:从区域发展潜力分析投资前景

时间:7月14日下午2点

嘉宾:董瑞瑞 北京市住邦房地产开发有限责任公司营销总监

地点:北京市朝阳区光华路丙12号数码01大厦(易铺网嘉宾聊天室)


主持人:大家好,我们的聊天现在开始了。

主持人:首先欢迎北京市住邦房地产开发有限责任公司营销总监董瑞瑞来到易铺网!

   现在先请董总给我们介绍一下住邦2000的项目,简单的先介绍一下。

董瑞瑞:住邦2000是位于东四环与朝阳路桥的交汇处,我们分一期和二期,现在入住率应该是95%以上,二期是18万平米,预计是今年的年底陆续在交付过程中。二期一共是四个楼,临街的是一个板楼,然后有两栋塔楼,一个小公寓,一个我们自己做的一个四星级的小酒店。它这里面涵盖的业态类型包括商业、写字楼、住宅、酒店,配套设施还是比较完善的,这个在设计和早期的市场定位的时候就已经完成了。

主持人:写字楼的底商您觉得在业态方面有什么特点?跟社区商业或者是其他商业形态有什么不同点?或者说它的特点是什么?

董瑞瑞:应该说是不一样的,首先我们在做市场定位的时候曾经考虑到了下面是写字楼,楼下我们做的是围合形的商业,围合形的业态,然后朝阳路这边是我们主要的一个临街商铺,长是300米,里面的两栋楼可能还有一部分。现在我们跟住宅区里的所谓社区商业相比有一点不一样的。我们在配套的时候主要考虑楼上的办公人群的需求,它在对于商业的业态的需求方面跟普通住家不太一样,考虑到这块我们这样来定位我们的商铺。现在经过一年多的销售,整个临街这块的招商基本上都已经结束了,招商完成了以后给我们的商业起了另外一个名叫卫城食街。现在我们临着朝阳路的2号楼这边是以餐饮业为主,里面既有一些低端的低档次的快餐,大概是十块钱啊三块钱啊这样子,这个是满足楼上办公的基础员工的用餐需要,它是作为员工餐厅的一种弥补。你要说楼上的白领,他还可以到我们更高档次点的茶餐厅、小型的咖啡厅满足它商务谈判、休闲娱乐等的要求,另外还有一些大的餐饮业是满足老板的宴请的要求。

主持人:现在咱们就开始讲讲区域的投资潜力对这个项目的影响。决定一个项目升值的潜力或者投资的前景有很多的因素,那么董总能不能介绍一下住邦2000这个项目崛起的一个背景。

董瑞瑞:在我们做招商的时候我们也先对我们周边的情况进行了调查,我们主要是调查两块,一个是需求情况。我们发现目前为止我们所处的慈云寺桥的位置它这块的住宅量也就是说居住开发的住宅量是非常大的,高端的和低端的我们都做了统计,当时去年夏天我们在做统计的时候我们发现在建和在销的住宅类商品房项目已经有600万平方米。涉及的人口我们当时是按一家三口计算的,对居住的人口数量我们也做了一个调查,这些人的主要工作区域都是在CBD、燕莎等等东三环沿线等等这一带。我们也分析了这些居住人员的结构情况基本上是属于年轻化的,属于白领阶层。他们的消费情况,从月收入上来看基本上是五千块钱以上到一万块钱这样的档次。从他们的消费习惯来看如果他们需要有用餐的要求,要有娱乐的要求,要有购物的要求,求学啊等等一系列的东西。发现他们需要在用餐和娱乐这块都需要在CBD或者在东三环这一带,或者说吃饭去簋街这一带。我们这边可能满足他们这些消费的场所是相对比较少的。这是从需求情况来看。另外我们也做了一个调查就是我们周边的商业业态有哪些?低端的以家常菜为主。好一点的餐厅一是华堂那个区域有一点,以必胜客为主,还有对面的鹭鹭酒家可以满足一些商务宴请的需要。所以我们感觉这种小资味道浓郁一点的,满足现在的白领需要的餐饮业还有娱乐业,这个都是比较少的。包括满足他们看牙的、美容的需求,这个是比较少的。所以我们在做的时候首先要根据区域性消费者的需要,我们把我们的商铺首先定位在这块来解决。所以我们招商完成了以后形成了卫城食街以后在周边没有我们自己的宣传,我们无意登陆了一下远洋天地的网站发现网友们都在奔走相告说,知道嘛卫城食街要开张了咱们有的吃了。你像远洋天地那么大的小区,他们小区里面可以提供送餐和用餐服务的地方只有两个,还都是新开不久的,他们吃饭非常费劲,所以期盼着我们的商业街快点开业,满足他们吃饭的需求。

    还有我们这边不光是居住小区的增长速度非常迅猛,商业氛围也在迅速形成过程当中。我们自己就是25万平米的规模,现在远洋天地正在开发和建设的就是临着四环路有四栋写字楼,它的开发量也是有十几万平米,它预计在明年的年终竣工,这样的话,它的这个商务氛围可能会更加浓郁一些。

主持人:那么它们自己没有商铺是吗? 

董瑞瑞:也有,他们自己也有商铺。 

主持人:那没有竞争吗? 

董瑞瑞:肯定是会有竞争,但是现在我们跟远洋天地由于工期差距比较大所以现在竞争还不是很明显,而且我们跟他们还有一点不一样,我们的商业是主临的朝阳路,他们的商业是主临的东四环。我们是在朝阳路的南侧,朝阳路北侧是一个北京市一个比较大的上百万平米的一个危宅小区,临街那边也会是有一些商铺。而且我觉得商铺的这种竞争和居住类竞争还不完全一样。商铺是大家都在说如果我逛街的话我不愿意为一个小店特意去一下,除非我要去办什么事。如果说是逛街咱们可能会选择西单啊选择大一点的商场,选择店铺比较集中的一个区域,这样我可以多逛几家。所以商业扎堆或者说集中,对于消费者来讲有更多的选择,往往是好事。那为什么说家住北城的家住东城的或者家住西城的我们晚上吃宵夜都会开车去簋街,它能够给你提供一种多样化的消费。我们可能今天会去簋街的某一家,明天我们再去另外的一家,这是一样的。所以我觉得如果说一个区域的商业氛围是统一的,只要它的业态之间是不矛盾的,那么大家有一个共赢的局面我觉得是一个好事。

主持人:有没有其他方面呢?比如在整体规划或者政策方面比如说朝阳路改造,或者说当时有一个国家的政策说是要发展城区商业。

董瑞瑞:首先第一点我先讲一下朝阳路的改造,一直都呼吁了这么多年现在终于动工了。基本确定朝阳路改造的总长度是5.2公里,一期工程是3.2公里,也就是说从东大桥到东四环以里的,正在修路。二期工程也就是从四环往外一直到十里铺北边。我想路通了,交通好一点以后,可能更会带动周边经济的发展。另外我认为现在应该发展区域性的这种商业。因为北京太大了,特别是一些刚到北京的人来以后很晕。我认为以后城市还在不断的扩大过程中,我们以后的消费不能够仅仅依托现有的已经形成的固定化的区域,比如说像国贸区域,是一个高端的消费场所。这快你想吃快餐也好,你想干什么也好它都能够提供。我觉得你要是和八十年代相比国贸是一个新兴的购物区,现在已经非常成熟了。我觉得这个圈会逐渐的放大,以后会形成越来越多区域化的商圈。我们那个地区现在是以华堂为中心形成一个非常小的区域,我觉得住邦2000也会带动我们东四环区域商业的形成,满足这一个区域的人群的需要。


主持人:下面我们详细的谈谈住邦2000这个项目。刚才其实已经谈到了一些,我们再详细谈谈它的商业规划和业态分布?

董瑞瑞:我们整个本身建筑就是一个围合势的,外面相对闹一些,里面相对精一点的商业,咖啡厅面包房这种居多,还有美容美发服务业居多,我们里面还有一个小的酒店,它主要的服务对象是满足我们这个小区里面自己公司的使用。因为我们发现买我们房子的公司我们做了一些调查和分析,发现他们出差的频率非常高,而且有很多发展型的公司,它有一个特点甲板非常频繁,北京城区非常大,他们在路上往返的时间基本上是一个小时,这样我们希望能够解决他们临时住宿休息的问题。

主持人:那你们的这个价格是怎么定的?

董瑞瑞:我们现在是按照四星级酒店来做的。我们可能会推出终点房或者长包房等等这一系列,满足他们的这种需要,再有一个是满足这些公司来他们公司办事的人的需要。

董瑞瑞:酒店规模很小,只有30套客房,满足就近的需要。以配套的形式来出现的。我们不希望我们公司的在住邦工作的高层,因为加班的经常是最忙碌的城市中高层的人员,希望给他们提供一个相对好一点的环境。

主持人:那能不能说说现在住邦2000的基本销售方式有哪些?

董瑞瑞:我们现在主要业态是种,一个是商业,还有一个是写字楼,目前为止我们写字楼是以发售为主的。因为市场上大概是两种类型一个是大楼,我们希望是一些中大型公司的,因为是中央空调的是临街的。里面还有两栋是塔楼,塔楼是户式装空调的,是解决一些中小型的企业他的需要,这个是以卖为主的。有部分的出租量是投资客买了我们的房子,长线投资,他们把房子买到手里头了,日后吃租金这种形式。我们现在的出租量主要是为小型的投资客准备的,我们有自己的承租户,他们主要是小业主,能够确保他们得到一个比较好的收益。这是写字楼方面。商业这边我们现在采用租售并举的形式,可租可售,都有自己的一个标价。针对一些优良业态我们在租价和售价当中还可以有比较大的优惠。大家看我们现在2号楼的五层,我们现在跟奥力国际健身俱乐部合作,这个是他们在北京也可以说是在中国开的第一家旗舰店。它是以租的形式入驻到我们住邦2000的大楼里,我是给他们一个价格优惠的,目的是为了给业主提供更好的服务。

主持人:那有没有说以它的名气也可以带动其他的商户入驻?

董瑞瑞:有这种想法,希望达到这样的作用。一是能达到带动商铺的销售,再一个是满足楼里办公人员的健身的需要。而且我们还特意在这里做了一个阳光游泳池。

主持人:新闻说你们的旗舰主力店重新做了规划,比如最小销售单位从700平米缩小到300平米?

董瑞瑞:一期1号楼的商铺我们一共做了五家店,每家店面积都比较大,只有一个中复电讯之外其他的店铺都在一千平米以上。这次二期开始做市场定位的时候我们把2号楼的首二层划分成了5个大型旗舰店,希望能够满足金融业、大型餐饮业展示业的要求,后来在推广过程中发现这些大型的有些缺憾,所以后来在销售的过程中我们又做了一些改进,重新划分,划分成有大有小的商铺,这样能够满足多样化业态的要求,不仅仅是光是金融业也不仅仅是大型餐饮业,像茶艺馆,或者是小型的业态也能够进入到住邦2000。

主持人:还有一个是几个小的销售单位能够拼接到一起是吗?

董瑞瑞:对,这样比较灵活,可以根据你的需要进行不同程度的调整。

主持人:现在来谈谈住邦2000的销售状况,您刚才说基本上临街的那些已经销售完了是吗?

董瑞瑞:我们现在的销售情况是这样的。我们现在写字楼的销售率大概已经超过了75%,还有少量的房子还在售,商铺这边的招商量应该是超过了60%。可以这么说现在剩的相对都是大一点面积的,小面积的已经销售结束了。

主持人:我们在招商方面有什么特点吗?

董瑞瑞:招商方面我们还是在积极的引进所谓的优良业态,也就是说对楼上对周边区域有带动作用的商业我们会以一些好的价格招进来。我们想一个项目升值不仅仅是物业管理那么简单的,而是说你整个业态的组合也是一个重要的部分。比如说万通那个楼现在的保值率就比较差。我们开发商原来就考虑到自己持有一定数量的商铺以保证整个住邦2000商业群体的一个良好的业态,以保证他有一个不断增值的过程。这部分我们会吸引进一些好的业态进来,像刚才的奥力就是其中的一家之一。它大概占了整层,将近4000平米,这个我们要长期持有。另外像金融行业我们要给予一些优惠。我们一期就成功地把工商银行招商过来。我们的这个工商银行还不同于普通的大型的工商银行。工商银行现在在北京一共有四家理财中心,东西南北城各有一个,我们是作为东区的最大的理财中心。如果你要在住邦2000办公或者将来是把办公室和你的住家搁在住邦2000附近的话,将来会非常方便。理财中心每天的人流量非常大。

主持人:我看到介绍住邦2000项目招商的时候说它有一个特色就是联合招商,现在不是重点了是吗?

董瑞瑞:我们认为其实你只要有好的业态进来了自然投资客就奔进来,现在做房地产投资的人越来越多了,他已经被市场认为是一种投资渠道,或者说房地产是一个很好的投资形式。原来我认为北方的投资客和南方的投资客比略有比较不成熟的地方,近几年随着房地产市场的发展我们发现投资客也越来越成熟了。我们现在有一些比较好的投资客,比如说我们现在为投资可做的服务有两种,一个是要买写字楼,我们给他提供出租的服务,还有一部分客户就是投资到我们的商铺里头。那么我先行招商,招商完了以后我带着租约销售,这个很受投资客的欢迎。现在在我那儿排队挂号的投资客上千万的,也就是说我能够拿的出一千万以上的资产的这种价位的房子我能够接受的投资客已经超过十几个了。他是在完全了解住邦2000的整个属性的时候才确定的我马上完全吃进。

董瑞瑞:我们了解了一下凡是这种的出租户,因为我们是毛坯房,得自己装修,他一般希望跟你签约的时间低于六年他是不愿意跟你谈的,最起码你要把房子让人家使六年,基本上他是愿意跟你签八年,也有的要求是十年。

董瑞瑞:我觉得对投资客来讲是一个好事情。只要业态有保证,好的业态我积极的引进,我正在积极的引进过程中。这样对于使用者和投资客来讲都是件非常好的事情。

主持人:刚才您说引进的这种业态有好多人在排号,那是他们想来租就可以给他们吗?有什么条件限制吗?

董瑞瑞:我不对投资客们做任何限制,投资客只要你愿意来但是你购买我房子的前提条件是你无条件地接受我的租约。我以我房屋的现状跟他谈,谈完租约以后你要是作为一个投资客你想投资,那你无条件接受租约,包括业主的租赁期限,他对这个房子的改造和使用,你必须无条件的接受我才把房子租给你。如果你对租约有任何置疑的话,那么我们的也不能租给你了。

主持人:就是说我现在给你提供了一个业态,如果你要租我的话就必须让他进驻。

董瑞瑞:对,这个是租房子的前提条件。

主持人:因为我们想要引进的业态必然是经过统一的管理和前期的规划,如果你自己去找一些业态肯定也未必是成熟的。

董瑞瑞:恩,说到这儿想起一个事,这个是说笑话了,去年九月份的时候我们做了一个客户,当时有一个业态进来了,他是要买我们的房子,我们老板给我的任务是付多少钱不能卖给他。你说开门营业谁都希望成交啊,但他是一个残障事业,它主要是为残疾人提供一些器具。所谓器具我本能的想到假胳膊假腿这些东西,但是这些东西你回避不了,它也是有市场需求的。当时他跟我说的时候说我做的是非常高端产品,如果是低端的话也承担不了你这个价位。他说我看了华贸的房子也看了你们的,我更倾向于买你们的。他当时看我们一个地方,我说对不起很抱歉,我真的很难跟您达到协议,不是谈价格的问题。他说我看了一些你们公司的简介,知道你们老板是一个有爱心的人,善于慈善事业的一个老板。我们老板用他的话是教书匠出身,我们公司每年都会投一个希望小学。因为他是教育出身,他在投的时候我们偏重于教育事业在希望工程这块。我们在平谷、在山西、在东港都有我们捐赠的一个学校。今年我们可能是在甘肃。我们有一些这种善举。然后他说我们这是残障事业,你们老板又是一个菩萨心肠的人,能不能跟我们谈谈这个合作。我跟我们老板讲了我们老板说我可以考虑捐一定款,但是我真的不可能把我的房子给他使用,因为我要对我这个区域我这个环境负责任,对我楼上的业主负责任,因为你在楼上办公司,底下是做这种销售的话可能是比较矛盾的,不能容忍。

    而且你看像大中电器,永乐电气都找过我而且不止一次的我,想买我们房子或租我们房子,我很真诚的跟他们说我很抱歉我不是想拿价格拒绝你,但是我真的很难跟你们达成共识。因为大家都知道他们所谓这些行业都属于物流类行业,跟零售业还不完全一样的。物流行业导致人多车多,这个是免不了的。他们一台电视机可能赚几十块钱,是很薄利的。对于买家电来说选择这种是非常划算非常正确的一种选择,但是它不能进入我们这个小区。我是这样考虑的,它的车流量人流量过大的时候会把这个小区的环境给破坏,我应该要保证的是一个相对的商务氛围比较浓的,要有一定的车流一定的人流,但是不能过多,每天都是这样。而且每天晚上他进货他要很大的库房,破坏我的立体交通,破坏我的整体交通,破坏我的环境。这样的业态我们是不能选择的。

    而且你看我们围合式中心还有一个33平米的一个小广场,我们也要做的尽量人性化,现在是尽量载一些树,做一些水景,将来还要配上背景音乐,这些硬件设施现在都已经在逐步的落实过程中,希望你能够在每天中午的闲暇时间或者说是下午的闲暇时间能够有一个背景音乐能够给楼上办公的人士提供一个比较好的休息空间。来逛大中电器的人会把这种温馨的气氛给破坏了。如果你没有一个良好的办公环境的我觉得对住在楼上买这个房子的客户来说你没有很好的保护他们的利益。

主持人:你们的规划真的是非常系统,像蓝图一样。业态是基本差不多的不能受影响,然后是挺有情调那样的,又很有气氛。

董瑞瑞:是,因为我们公司还是想我们现在属于北京住邦房地产公司,我们公司是集团公司。我们在大连上海都有我们的项目,北京也有。我们公司特别是老板对于公司的品牌效益,口碑效益看的非常非常重。就是说一个项目你建完了,卖完了,钱也赚到兜里了,并不意味着这个项目的结束。如果能够建立好一个市场品位,让这些客户买了你这次的房子,你开发二期的时候一期很多客户都跟着再买二期。我们希望这批客户能够跟着我们走,再去买我们房子。这是想法之一啊。希望他们能够跟我们在一起能够做到一个共赢的局面。我不不敢说这个房子一定会增值,但是至少不能因为业态的混乱导致贬值。像万通这种事情我觉得以后在房地产业内是不会再出现的。我觉得一个开发商需要对你的业态负责,需要对你所处区域环境的增值是要负起社会责任的。

董瑞瑞:你卖出去拍拍屁股走人了,我觉得这种心里不行,这样的话将来消费者不会再跟踪你开发的项目。

主持人:日后的消费群体这些你都要考虑到。

董瑞瑞:对,房地产日趋成熟,我觉得这也是成熟的一个标志。开发商和买家也越来越重视这样一个市场。

主持人:那住邦的经营管理的方式刚才已经谈到了一些,还能不能具体的谈谈呢?

董瑞瑞:因为我们是一个分两期开发的项目,我们从一期开始就一直在重视后期的经营管理问题。经营管理免不了要谈到物业,我们住邦2000的物业是我们自己的。我们认为简单的维保是否及时这已经不是他宣传的一个重点了。说咱们家今天这个灯管坏了,打了电话几分钟到现场,这个不是衡量物业管理好坏的一个标准了,我觉得这个是基础是必须得做的。另外你看它能不能提供其他的服务。像在住邦2000刚刚入住之初,我们是3月份开始交楼,实际上我们买卖合同上写的是6月份交楼,我们当时是3月底4月初的时候开始陆续交付使用,我们的员工餐厅是在6月份就已经完全正式开业了。员工餐厅开业的时候这个楼还正处在装修的过程中。但是我们就是这么想的,就是有一家公司在这里营业了,那么我们就应该为他提供服务。当时1号楼进驻的时候第一家在楼里办公的公司就是我们公司。不是因为其他的原因,我们老板说我一定要先早于其他业主进入到这个楼里面。我先用用这个楼,看哪儿好哪儿不好。我们公司刚搬到1号楼的时候连底下大门都没安上呢。这么艰苦的条件我们就进去了。现在的2号楼也是一样,现在我们的楼在陆续的交付过程中,有一批人现在正在装修过程中。同样第一个入驻公司的是我们,入驻二期的是我们公司,我们公司又从1号楼搬到了2号楼里。其实我们原来1号楼的办公面积我们使了还不到一年呢。后来我们跟老板说,您看我们为什么非搬啊,那边条件还挺艰苦的呢,我们就不能再待两个月再搬。我们老板说我一定要搬,我要先试试这个楼。我自己住着都不满意,自己用着都不满意,我怎么能让我的客人满意。我们也是有这样的想法。第二点就是说翻过来还得说一期。我们当时召集会议的主要内容,只要一开经理办公会,内容就是针对物业管理来开会。就是说它的各种配套设施不完善,敦促他尽快完成。我们在不到半年的时间,四个月的时间,我们的配套设施像邮局、洗衣服务、咖啡厅就陆续开业了。即便是在前期可能不赚钱的情况下,因为你客人没住满你这些东西运营起来可能就是赔钱的。这样的情况下只要有一家我们也要把这些东西陆续开业,满足人们的需要,包括送水服务等等。销售部在入驻前就开始做工作了。

董瑞瑞:我们有一本自己编的杂志,这本杂志在一期入驻之前我们就出了一个入驻特刊,这个入驻特刊里面还有你怎么样选择装修公司,你进入住邦2000以后你用餐在哪儿,你喝水在哪儿,你找搬家公司在哪儿等等的一系列,它都给你提供了相关服务的内容。我们列了周边的搬家公司,我们周边的商业是什么情况,餐饮情况,订水公司在哪儿。基本上是为刚刚来的对周围环境还不熟悉的公司服务的。另一点软件方面我们也积极塑造所谓的商务软环境。商务软环境就是说我们希望住到住邦2000的这些客人,咱们都是邻居,就是公司跟公司之间有一个邻居关系。另外我们想创造一个比较和谐的办公环境,就跟住家是一样的,咱们是邻居。我们常常在里面组织一些活动,比如最早我们组织大厦所有的员工利用中午的午休时间参与他们办的乒乓球比赛,跳绳比赛,下象棋比赛。当然我们的水平都是很低的,然后裁判啊、场地啊这些都是很简陋的。但是我觉得重要的是大家参与的一个心态,玩儿的是否愉快和高兴。只要大家有那种感觉就可以了。通过这种活动希望大厦中的业主们之间都能够互助认识,建立一个比较好的邻里关系。 

主持人:谢谢董总详尽的解答,下面我们请董总来回答一些网友的提问吧,都是大家比较关心的话题

董瑞瑞:好的


嘉宾(曹瑞瑞,中)、嘉宾(鲍莉,右二)与主持人合影

ishihyf:周边好像没有什么商圈啊,怎么形成商业氛围呢?

董瑞瑞:慈云寺桥这边,我认为我们号称是CBD卫城,实际上现在CBD的趋势已经是很多人都关注或者是达成共识的趋势,我们住邦2000这块地是从远洋天地买到的,四环路以里是东区国际,再往里是华贸中心,已经连成一片了,而且日后的规划改造已经纳入到日程当中了。从我们往东现在是东城国际,再往东已经被首创拿走了,预计今年年底开始改造。再往东就跟华堂相连了。

主持人:朝阳路要改造的话这边的发展都会很快。

董瑞瑞:而且周边的交通的改造也是大家有目共睹的。像我们东边这条路就是京通快速路,就是长安街这边。朝阳路这边是延长线,城铁也已经通了,我们北面的也是一条快速路。

主持人:交通带动经济发展这肯定是一个死道理。

38节:酒店是自营还是卖的吗

董瑞瑞:我们酒店是自营,请的是国贸当我们的顾问,国贸酒店管理公司。

飞刀:住邦的住帮周围的商铺投资回报大概有多少,能介绍一下吗

董瑞瑞:我们算了一下一般市场上的商铺按照国际惯例认为十年到十二年收回投资成本这是一个比较合理的理性的投资回报。你现在去某些售楼处可能还有一些业务员跟你讲五年回本,我认为这个不太理性。但是我们住邦2000是本着至少十年让商户回本,有一些快一点的比较好的希望他们在八年回本。

aisc:你们这里的商铺是租还是卖啊?我平时没空逛街,儿子教我在网上找项目,谁能说说那里的情况。

董瑞瑞:我们也租也售,根据他的需求情况可以到售楼处去详细咨询。

飞刀:董总还是比较坦诚的,看来住邦的项目也是可信赖的

驴子:我觉得邻朝阳路的卫城食街比较不错,不知道还有没有铺位?

董瑞瑞:卫城食街还是有铺位的。具体情况请打销售热线65586558。

白色草:食街是由KFS统一招商的吗?

董瑞瑞:是统一招商。

in:现在的食街太多了,不知道卫城食街做的是什么概念

董瑞瑞:想塑造成我们区域性消费的一个集中区域,也就是说希望在朝阳园啊,远洋天地的这些居民可以不用再开车找饭馆,就近解决他们的消费。希望能够成为一个区域的热点,为区域经济做贡献。 

鲍莉:我们卫城食街最大的特点是所有的商家24小时营业的,我们开发商已经给他做好了准备,地下全部是中央空调,24小时营业。而且我们现在等于对卫城食街的每个商铺都在我们创办的杂志里做了两期的介绍,而且在网站上也有介绍,未来的商铺包括那那些,包括住在我们周边的业主对这个非常感兴趣,可以登陆我们住邦的网站看一看。

bjmm:请问:食街大部分都是在半地下,通风和卫生会不会不能保证?

董瑞瑞:没有问题,通风和卫生都能保证的。

beyond:住邦的广告我看了很久了,好象有快两年了,真四漫长啊,是不是KFS有问题啊

董瑞瑞:这个项目已经做了两期了。

tips100:在住邦做美容美发生意有没有门槛儿呀?

董瑞瑞:也不可以这么说,还是稍微有一点要求的。我们基本上吸引的还是美容美发的中高端的,因为低档的接受不了我们这么高的房租另外要和我们大厦有一个匹配。其实我们已经引进了一家韩国的公司。

黄药师:我看了一下户型图,有的商铺设计的面宽窄但进深比较深,不知设计思路是什么?

董瑞瑞:是这样的,这个客户已经看过我们房子了,对我们挺了解的。这个不是我们设计思路的问题,是属于我们开发地块的一个原因,这个是稍微有点硬伤。这个面积宽窄的确是我们一个缺憾,但是要看你商家的平面布局,我认为绝大部分客人还是可以接受的。如果你要做餐饮业还有另外一个通道,这个还是没有问题的。

主持人:那你们在租金方面有没有什么变化?

董瑞瑞:目前还没有。因为它的确不是像有的商铺进深小,面宽,那个确确实实是最让人满意的商铺。但是现在我们还做不到。

主持人:那就是看商家他自己是不是有更合理的布局去避免这些。

董瑞瑞:对的,你想如果是那种进深小,面很宽的商铺,它的售价要比我们的高很多。因为我们的楼基本上是南北通透,2号楼的商铺都是南北通透的,等于南北都有开门。你像现代城进深比我窄,但是它是单向开门,要么你朝南要么朝北。需要他在装修设计的时候弥补这个缺陷,充分的把优势发挥出来。

danfer:最近朝阳路上的开发的商业项目比较多。请问这样是有助于这个项目所在地商圈的形成还是加剧了商业项目的 竞争呢!和其它项目相比这个项目的优势在那里呢 ?

董瑞瑞:因为我们现在所处的朝阳路和朝阳北路这块项目是非常多的,但是还是以住宅为主。要么就是住宅附带商业,像我们以写字楼附带商业的目前是我们是一家,还有再往东的财满街是一家,还有远洋可能有。可以这么说我认为商业集中应该是共赢的一个局面,我希望我们周边有更多的商业。我觉得越多反而越是好的,更容易引起人们来逛。

hp:嘉宾能否介绍一下CBD写字楼目前的价格情况,和住邦今后升值的潜力何在?

董瑞瑞:写字楼是这样的,CBD一般写字楼据我了解在售的没有低于一万六的,基本都在一万六以上,这样跟他们相比的话我们的价格优势非常明显,我们一般是在一万一左右,大概就是三十公里的差距,有四五千块钱的差价,由此可见将来有升值的潜力。而且我们住邦内部楼的整个设计,硬件设施跟CBD的楼相比我们认为是没有什么区别的。而且对经营管理我们也有信心不会输于CBD写字楼。而且我认为一个房子的增值完完全全取决于周边地段的改造,楼本身都是在贬值的,它不会升值。就是说房子是没法保值的,你就是在买环境。北京的建设发展速度一直是非常快,我们那边可开发的土地还是非常多的,所以我认为随着周边环境的改善,道路的改善,我们的升值潜力要比CBD很多已经很成熟的项目更大一些。

hp:能否帮忙分析一下中关村那边的写字楼的投资。

董瑞瑞:我认为现在北京市设计非常用心的写字楼非常好的我非常满意的写字楼都在中关村。理由是一是中关村的竞争太激烈了。比如我看辉煌、隆科我觉得都非常不错。开发商真的是花大代价去做它的前期的设计,买它的材料,为这个楼,而且它的售价都是很便宜的。

董瑞瑞:整个道路环境中关村都是一样的。中关村这两年放量太大了,而需求增长量没有放量这么大,需求结构有点失调,就是这一两年有点失调,中关村的发展没有写字楼的发展这么快。

java:请问住邦现在已入住哪些商家?

鲍莉:挺多的。有三利奶粉,有上岛咖啡,真锅咖啡,吉野家快餐,有乐和食面馆,全面俱到面馆,T6的香辣火锅,韩中院的韩式烧烤,乐山日式料理,金和玉华粤菜馆,赛百味,福奈特洗衣之类。福奈特洗衣是在我们酒店那边,相对静的那个。

主持人:住邦好像倾向于做写字楼公寓酒店?

董瑞瑞:我们喜欢做高端,擅长于做高端。

moto:请问你们住邦还做过哪些项目?我们想在南城丽泽附近找一个办公楼,可否邦我们分析一下那边的情况

董瑞瑞:住邦2000是住邦实业在北京的第一个项目,另外一个项目是在长安街,预计今年年底就会动工了,在瑞通广场的对面,长安街的南侧。可能是写字楼附带一个小酒店,初步的规划是一个L形的。我们是在大连起家的,在大连有一个项目是都市海景,当时也是创造了大连公寓类的最高售价,它是临海的一个高级公寓。另外在上海北外滩预计要做一个高档的集办公商业居住于一体的一个项目。关于丽泽附近抱歉我对那边不是很了解。

主持人:最后再请董谈谈您认为的住邦2000可以推介的地方好吗?

董瑞瑞:我们现在有一个特制的产品是写字楼有6.9米的写字楼。当时设计和建设这种特殊层高的写字楼主要是为特殊业态来考虑的,因为电视台的东迁,中央电视台和北京电视台台都东迁,他们附带的广告业、传媒业、影视业也都随着它们东迁。我们调查他们这些公司的一些办公场所的选择,办公用房的要求上面他们要求的层高是非常特殊的,因为他们存在摄影和摄像的要求,要求有一定高度,保证他的摄影,他要架机器,而且要求在多少平立方米不能有柱子,以免出现阴影的情况。所以针对这种业态我们推出了6.9米高的房子,推出以后来联系广告公司对我们的这种业态还是非常满意的。

主持人:那它层高肯定会影响占地面积,价格也会比普通写字楼高吧?

董瑞瑞:对是的,比单层的写字楼的价格高出1.6—1.7倍。

董瑞瑞:有些特殊的商贸公司也有这样的选择,它这样可以把你的办公室弄的更丰富一些,更立体一些,特殊一些,使来访的客人留下一些深刻印象。并且我在我们的2号楼主楼里原来我们还设计了一部分的共享空间,就是说每层我们拿出一百平米的面积这部分面积我们不卖也不租,大家可以共享,也不用大家分摊,等于为业主们提供了一个更好的办公环境,大家可以在那儿聊聊天,增加邻里之间的感情。如果你是整层购买,这部分空间可以自行支配。

主持人:目前我们住邦在售的商业体量租售的是怎样的规模?

董瑞瑞:现在我们住邦三万平米的面积供应量,60%已经出租了。

主持人:剩下的住邦希望一些什么样的商家来加盟来租用?

董瑞瑞:我们现在主要是大型的服务业展示业,像我们现在有两个展示业。我们有TOTO,有一些智能化的设施,它是一个国内最大的新技术的展示体验店,还有一家是松下的展示店也在我们一期。我们这些展示业的行业我发现他们的前景也很大,包括还有一些家具类的。

aisc:您好,目前上海写字楼市场是否有被炒作现象?北京的市场该怎么选?

董瑞瑞:北京的写字楼市场我认为要跟住宅相比火爆程度差的太远了,因为北京按揭银行不支持它,像我们前期要申请住房贷款是非常容易的情况,要买写字楼申请贷款难度就非常大了。现在北京写字楼买或者投资客都是非常正常的状况,不存在炒作不存在泡沫。CBD的供应量我觉得没有预想的那么多,而且现在一些专家专业人士都发话说明、后年都有供不应求的情况。除了在中关村这一两年有一个突然的放量,以前中关村都没有写字楼,这一两年突然放量也是因为中关村的改造。我认为实际上还是政府的一个原因,不是开发商的原因。你再看金融街没有空楼,而且咱们国家金融行业都喜欢独门独户独院,一个公司拿一个楼,而且一个楼比一个楼高档次。像现在看完金融街的二期再看以前的楼怎么变成这样了。

    你再看CBD,500强全部在国贸里面,我觉得随着中国的对外开放、奥运等等这些,进入到中国的外企会越来越多,那么他们的选择会在CBD,包括一些留学回来的人他们的发展都在CBD、燕莎区域,所以我觉得我们的写字楼并不够,而且现在CBD开发的项目都是住宅,他们的写字楼都没动。而且我觉得商业跟写字楼、住宅的配比量来看并不多,并不是多的不能接受。

主持人:现在一直说社区商业面积配比应达到7%,后来又说应该提升到9%更合理,这样呢我们的商业用量就有一个很大的提升空间。

董瑞瑞:没错,你看CBD这边一有商铺就出现抢的状态,潘石屹已经是五万块钱一平米,中国红街据说要卖十万一平米。我觉得还是有市场有需求,否则开发商不能这样。

主持人:好,感谢嘉宾董总的认真解答,谢谢广大网友的热情参与,今天的访谈就到这里,请继续关注易铺网下期理财课堂!

  

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