理财课堂(实录):社区商业街的投资与发展前景

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 主持人:今天的聊天现在开始,首先是欢迎我们的嘉宾(王坚)嘉宾来我们聊天室聊天,首先跟大家问个好。嘉宾(王坚):大家好。主持人:首先谈一下社区商业街的特点,它跟...

 

    主持人:今天的聊天现在开始,首先是欢迎我们的嘉宾(王坚)嘉宾来我们聊天室聊天,首先跟大家问个好。

    嘉宾(王坚):大家好。

    主持人:首先谈一下社区商业街的特点,它跟普通商业街有什么区别有什么共同点,它的优势在哪里?

    嘉宾(王坚):我觉得社区商业它区别于普通商业街的标志来看,一个就是说社区商业它的建筑形式更多的是以这种底商或者群楼这种形式,而我们所说的普通的商业街它的建筑形式相对来讲比较丰富一些,有独立的单体或者是临街的这种铺面,就是它的一个建筑形式。还有我们就是说在它的一种经营业态上,我想社区商业它的主要功能就是为了满足社区里居民的一些日常的消费购物的一个场所,这样的话就是说它所经营的这种业态是和我们日常的生活是息息相关的。是贴的比较近的,而普通的商业街范围可能会比较宽泛一些,或者说它的经营业态可能会更松动一些。再一个就是说面对我们的客户群体,社区商业面对的主要主体是服务于社区的居民,而我们普通的商业街它辐射的半径可能会更大一些。

    主持人:社区商业街主要面临向哪些投资者?

    嘉宾(王坚):社区商业我觉得这个从大的方面来讲因为不管是社区商业也好,或者是我们普通的房地产的投资也好,我觉得首先一个前提就是具备一定经济基础的,有一定经济能力的这部分人群,他们都可能是社区商业的一个投资群体。他们所选择的不仅仅是社区商业,从以往我们所接触的社区商业更多的人群一部分是专门的从事房地产投资的中小投资者,这是占有一定比例的。还有一部分是刚刚我讲到的手里有一定的经济能力,然后把传统的投资比如说投资于普通的住宅转换成投资我们的社区商业。因为现在投资住宅的环境基本政策下来之后感觉整体的投资环境不是很好。那么这一部分群体他们就有一个转向,这部分群体占有社区商业投资占到一定的比例。

    主持人:大概的比例是多少?

    嘉宾(王坚):大概的比例能占到30%—40%。

    他可能会把社区勾画的蓝图勾画的很好,这个未来是这样。我们刚才讲了社区商业街和普通的商业街它的区别在哪儿,为什么它叫社区商业?是因为你的资源就是你的便利性,如果你脱离了这些,你做了一些非便利性的日耗品以外的产品的话,可能你就没有市场,没有市场的话你就经营不下去,这样的话就产生了一个房屋空置的问题了。

    主持人:社区商业街这样的商业投资以后给投资人带来的回报率大概是怎么样的?

    嘉宾(王坚):从我个人的角度来讲我觉得,从目前的这种商业来讲,能够达到一个8%我觉得就算不错了。当然一些好一点的社区商业它可能达到的回报更高一些。它本身是由你的这种经营业态决定的,你比如我从投资角度去讲花了两三万买了一个商铺,我想给它一个高的租金,这个业态比如说我对社区里边的互动性很小,我就不可能进到社区商业里边,从社区商业能够容纳的业态来讲我们觉得最高的价格租金承受率每天每平米能达到5—6元钱这是非常不错的了。

    我们有时时常说社区里面不便利没有大型的超市,其实这种大型超市进去以后它的租金的承受能力是很低的,对投资者来讲他不干,他没有义务做奉献。所以这个就是说再往上一级的话,我就不去投资这么大的商业物业,由开发商跟商家去进行谈判,给他们一个什么样的优惠价格。这个我觉得如果是开发商出于一种社会责任的话,这么做是可行的。因为这种大型物业买的是很少,基本上都是租,租一个很长的时间,价格也都不高。

    主持人:谈谈今天投资人比较关注的一点就是投资的注意事项,就是在投资过程中一些需要注意的问题,包括一些投资的技巧。

    嘉宾(王坚):从投资心理来说的话,从投资角度去讲,投资到社区商业或者是普通商业也好,我觉得首先我们要有一个健康的心态,这是很重要的。如果我们一味地去追求高的租金,这个心理是不健康的,最终会导致一个不良的后果出来。所以我说投资过程中首先要有一个很正常的心理,很平和的心态。首先要了解自己一个所具备的经济能力和经济实力。刨除我们日常所付的首付或者月还款以外,其他的时间发生的这种应急的资金都是投资者应该去考虑的一个问题。毕竟说投资的过程来面还会有一些风险或者是突发事件的发生。如果你的经济能力很勉强去做这个事情的话,如果你运气好这个资金链会不断的巩固你,如果你运气不好,资金出现问题,你的投资就会失败。

    至于投资技巧这一块,我觉得社区商业和我们普通商业投资这块儿社区商业更多的技巧就是可立性可达性,包括交通便利性,停车位等,当然我觉得从小投资者来讲,因为要去投资的话,这部分本身都是很精明的人,他们自己会算出一笔账来,到底划算不划算,这笔钱我自己几年能收回来。我想真正搞投资的人他们也一样的是专家,他们讲到这个东西可能会更多。因为在失败的过程里面来讲他们失败过,所以他们更多的去吸收一些教训。我们作为长期的租赁一个是注意随着我们土地价值的提升,商业氛围的爆满,我们租金是有一个递增。投资者或者初级投资者可能会忽视这个问题。

    主持人:刚才听您,您自己也投资商铺?

    嘉宾(王坚):对。

    主持人:您投资的是什么样商铺?

    嘉宾(王坚):我开始是在开发区里面投资过一个商铺。我当时是做那个项目的时候因为早期在亦庄开发区里面人气还不是很旺,你建了一批商业出来以后,位置是在汽车城,这个汽车城要成为我们国内最多的汽车展厅或者是汽车交易市场,当时我们的商铺实际上就是为了给汽车商业城做的一个商业配套,去做汽车美容、汽车维修、汽车保养这类的东西。但是你本身经营都有困难,这个配套的附属的更不会经营好了。当时我们感觉亦庄开发区里有一些大的企业,他们的餐饮饮食是目前开发区里面比较匮乏的,当时我们就采取了一个转型措施把面向汽车配件的这种业态转向了餐饮。

    主持人:效果怎么样?

    嘉宾(王坚):效果感觉还不错,或者引用我们自己经营的商家的话来讲他们觉得效果非常好。

    主持人:您的商铺是租给商户去经营的吗?

    嘉宾(王坚):对。早期租给第一个商铺的时候,更多的人是观望的态度,因为他们觉得开发区里边大型的企业都有自己的市场。他们只是中午的时候去吃饭。对住宅产品我们也做了一个研究,我们发现开发区的房子销售率是比较高,但是入住率不高。也就是说有一定经济实力的人他买了这个房子作为第二居所,他认为环境、发展空间还不错,但是生活配套不行。我作为一家行业餐饮我开一家店,公司里的人不来吃饭,社区里的人又不来住,那我面对的消费群体是什么人?所以我们开始就租了一家商铺。

    主持人:面积是多大?

    嘉宾(王坚):460平米。这一家商铺不是其他的商铺他们不敢去冒这个险,而是我们有意的要把时间压后三个月时间,为的是让商家看到餐饮开业以后的一个火爆的程度,然后来提升我们商铺的商业价值。实际也是这样。所以现在那个位置可以说是现在亦庄开发区的一个餐饮街。

    今天我特意上网查了一下,我觉得从政策的层面来讲,政府更多的是要求一些比如说没有住宅配套的这种住宅产品,是给它们一定的压力,让它们把商业部分或者是居民的日常商业配套做好。而真正的我觉得北京的一些产品他们的社区商业做的也比较好,所以我觉得这是一个底线。它可能是会增加开发商的责任感。你比如说这个文件下来以后社区商业会不会有一个很大的转变或者说转型我觉得应该不会,因为这个不是政府决定是由市场决定的。

    主持人:从市场角度观察就是怎么样的一个量比较合适?而且位置方面应该是怎么样去设置?

    嘉宾(王坚):国美第一城实际上它们都有自己的一个比较大的商业,现在开发商立项的时候他们已经意识到商业可以给自己带来什么样的事情,他们会加大一个量就是说不仅仅是满足于自己小区里的居民,把范围本身就放大了。但是每一个小区每个开发商都这么做,从供应量上来讲,就会形成相对富裕的一个情况。

    主持人:对投资者就很不利了。

    嘉宾(王坚):也不一定,因为最终是由经营者来承担这个后果。投资者只要觉得从商业区位的角度讲有升值的空间我就可以投资,然后租出去。我们商业传统的业态来讲什么美发店、便利店餐饮店,现在政策要求是住宅的底商是不允许你去做餐饮的,如果你是独立的商铺可以去做,这样就给经营者带来他们之间的一种竞争。我觉得投资者他们愿意去冒这个险,经营者在经营过程里面来讲实际上也是一种投资,他对未来的一种预测。我们举一个很简单的例子,比如说美发店,每一个社区里面都要有很多的理发店。所以我们从需求的角度来讲,它的供应是否过剩,我想肯定是过剩,那么为什么有了这种理发店还有理发店要进去?因为他会觉得他会经营的更好,所以这种竞争的风险最终是由经营者他们来承担的。

    主持人:社区商业街会否发展成为传统的商业街?

    嘉宾(王坚):刚才提到了一点就是说首先一个要看它的区位是否具备这样的条件,这个是很关键的一个要素。如果说我们只是单纯的一个居住区或者是一个社区的话,那么我觉得你社区的商业就是围绕你周边的居民,为他们提供一个服务,为他们的便利提供一个服务。但是现在随着我们消费观念消费习惯的转变,我们不排除这种社区商业有这种趋势,它能够向传统的商业街去转化。以前在我们社区商业里面来讲很少有卖服装,这个都属于非易耗品,我们所说的社区商业更多的是便利性,生活易耗品。现在就是说你消费习惯发生变化,消费观念发生变化,就有可能导致社区商业形式向传统商业形式去转变。

    刚才我们讲了这种非易耗品,我们从传统的角度来讲首先是经营者他不愿意介入。因为他觉得我这件服装我买一件衣服我可能要穿一个夏天,但是这一年我只有这么一点点的时间在这里卖这个服装,但是随着终端消费者的消费习惯和消费观念的变化,这种业态有生存的空间。比如我下了班没有时间去逛街去商场买一种什么东西,那么我们家附近有这个店,可以去看一看,这样就造成了它存在的一个空间。

    主持人:开发商的开发心理是不是除了服务它本社区的居民以外,会不会想要辐射一些其他区域的消费人群?

    嘉宾(王坚):我觉得从开发商他之所以这么去做或者之所以这么去宣传的话,更多的对产品来讲我觉得本身它有这个卖点。因为我们从普通的消费习惯或者消费心理来讲,我们希望我们生活的附近就会有一个商业街。为什么说商业集中的地方它周边的房价也很贵。你没有商业我要给你营造一个商业的氛围,它会吸引一个更多的消费者,我觉得这是一个互动。但是真正的开发商他所规划的或者他理想化的商业街,是否会真正的形成这种商业街还要靠市场。如果是单纯的摊派形式,开发商引进了咖啡店服装店之类的,如果没有终端群体去支撑他的话渐渐的他经营不下去,还是要回到社区商业的范围里面。

    主持人:投资者怎么样去观察一个项目,去发现它的这种风险或者是发现它的特点,就是咱们怎么样去解读一下开发商玩儿这种猫腻?

    嘉宾(王坚):实际上这些软性文章,开发商叫枪手写一些东西,这个已经是司空见惯的事情。包括读者来讲他可能也是这样,这个有可能就是对他项目的一个宣传而已,精明的读者他可能就像看热闹一样,不精明的读者看了以后可能想去了解一下这个项目。所以这个水分到底有多大,经巨库、第五大道失败以后,我觉得消费者也很理性。你看这个问题不一定是很客观,即便上你认为是很客观的去看,那么这个客观也是在你的这种价值观之内的一个客观。所以说从投资者角度来讲他具体一个项目的情况还是要他自己去了解一下自己去看一看,了解它周边的环境,发展的趋势。因为媒体不是政府,告诉你未来这个要建成一个什么东西,那个要建成一个什么东西,所以这个是和市或者区的规划有关系的,你没有规划,媒体告诉你说这个未来建成一个什么东西这个也是不现实的。

    主持人:应该怎么去考量价格?

    嘉宾(王坚):我们任何一个产品包括我们其他的产品,我们在学经济学的时候我们会有一个概念就是产品的价值,就是价格是由产品的价值决定的,价值是由社会必要劳动时间它去决定的。我们去分析产品它的一个成本的话我们其实就是几项,它的土地成本、它的管理成本、营销成本,包括一些市政的这部分的成本,这个是它一个主要的成本。那么是否它的一个开发成本达到六万块钱我们卖到八万块钱,我们觉得这个还比较合理。如果你的成本只有一万块钱你卖到八万块钱靠的是产品的一个文化附加值。如果说拉的太远的话肯定没有市场。你有你的价格可以报你的价,但是没有人接受。无论是从投资者角度还是从经营者角度来讲他都不愿意承担这么大的风险。因为他已经没有空间了,你开发商一步就把我的利润轧的干干净净了,他当然不愿意去冒这个风险。

    主持人:上海炒房价格下来了,好多投资者转向投资商铺,商业房产,您觉得在商业房产这块儿会不会出现由于某些投资炒作最后再来会不会有这种现象?

    嘉宾(王坚):从行业或者市场的角度来讲有这种可能性,但是从实际的操作层面上来讲他不会像住宅那么疯狂,因为从投资者角度来讲他承担的风险相对的比投资者要小一些。我长期租不出去了这个房子我可以自己去居住。商业如果我租不出去我不可能自己再去经营,这个是谈它存在一种商业风险,和住宅有一定的区别,这种区别也会导致它不会像住宅那么疯。

    主持人:投资商铺的人他们的专业水准还是很高的。

    嘉宾(王坚):我最早接触商铺投资的时候就处的就是这些客户。通过跟他们的接触来讲他们手里有一定的钱具备一定的经济实力,在房地产这个行业来讲他们有过一些投资经历。早期的这些人他们都是投资住宅产品,也是他们最先看到了住宅产品的利润空间在不断的压缩,所以他们转向了投资商业地产

    主持人:社区商业街需要多长的时间它才能成熟?怎么去判断它成熟的一个标志?

    嘉宾(王坚):我觉得如果说这个产品分期开发的话,如果说这个商业在前期开发是按照整个的商业配套去做的话,而你的住宅产品又是分阶段分批去入住的话,那么这个商业肯定是不成熟的。我觉得还是看市场去决定,看你终端的需求,社区商业街是否成熟必须要有足够的消费群体去支撑这种经营者,支撑他们经营下去存在下去,他们能够经营下去才能保证投资者有利可收,投资者有利可收才能保证开发商把这个东西卖掉。

    主持人:现在丽泽商圈那边不知道咱们这边有没有对那边的一些研究。

    嘉宾(王坚):如果有的话也是比较早。因为我们目前也是做新世界项目,所以对新世界的商圈和对永外的部分做了一个分析。

    主持人:那么对这两个区域的投资您觉得我们可以给投资者提供一个什么信息?

    嘉宾(王坚):我觉得群体不太一样。因为永外的商业我们可以把它称为一个专业的市场,因为最早期是由那那些浙江包括温州做服装生意的他们开的在大红门有一个京文大厦,后来随着一点点的百荣世贸商业城,大红门批发市场渐渐的都起来了。所以那部分群体跟我们新世界的群体不太一样。新世界这部分商家因为它这个商业应该属于一种传统的商业,跟它的专业市场有一定的区别。

    主持人:您是不是指的有一个最大的办公用品批发市场是在运作吗?

    嘉宾(王坚):我们目前没有运作它,但是它属于我们一个研究的范围。

    主持人:是否可以给我们透露一下新世界的情况?

    嘉宾(王坚):它现在有八个项目我们整体的给它推一下,新怡家园或者是新景的二期三期,面对的也是投资者,但是是一个大的投资者,包括海外的资金金融机构,面对的是他们。

    主持人:说到海外投资,现在主要是国外资金对国内商业地产投资的一个影响能不能大概给我们说一下?

    嘉宾(王坚):这个如果我们作为一个话题去讨论的话还好,因为这个只能作为我个人的一个观点,但是如果从这里出去的话就代表我们中原的一个观点。因为海外的基金它投资的都是这种大型的商业,更多的有可能是这个商业还没有建起来的时候,它作为一个投资者对开发商进行投资。

    主持人:或者说它对中小投资者的影响存在在哪些方面?

    嘉宾(王坚):我觉得这里边没有什么必然的联系。因为他们投资的目标是不一样的。 

    主持人:谢谢王总!今天由于时间关系,聊天到此结束!谢谢广大网友的热情参与,如有疑问,请登陆易铺网“嘉宾(王坚)个人主页”进行提问!下期聊天,再见!

    嘉宾(王坚):谢谢大家,再见!

  

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