【商铺理财课堂】不同商业形态对店铺结构的要求

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 第七期课堂实录 随着人们生活水平的不段提高,对生活品质也有了更高的要求。所以,社区商业规模不断扩大,小区设施配套也越来越完善了。类似健身房,幼儿园,健身房,美容美...

  第七期课堂实录

  随着人们生活水平的不段提高,对生活品质也有了更高的要求。所以,社区商业规模不断扩大,小区设施配套也越来越完善了。类似健身房,幼儿园,健身房美容美体连锁店等都搬进了小区。那么投资者在购买这些小区配套商业房产时,应怎样选择合适的建筑结构,从而进行相关商业项目的经营呢?什么结构对应什么商业项目?针对这些问题,本期理财课堂 们荣幸的请到了北京东方赛睿投资顾问有限公司资深商业设计顾问张太雷先生为大家来进行解答。

  主题:不同商业形态对店铺结构的要求

  时间:6月15日下午3点

  地点:北京市朝阳区光华路丙12号数码01大厦(易铺网嘉宾聊天室)

  嘉宾:北京东方赛睿投资顾问有限公司资深商业设计顾问张太雷

  嘉宾简介:

  专科毕业于北京联合大学商务学院 环境艺术设计专业。曾就职于深圳海外建筑设计公司、北京六建诺思威建筑有限公司,任设计师,项目包括北京实验中学教学楼大厅,阶梯教室,上海锦沧文华酒店的改造,天雅大厦室内设计,八通线室内外装修等设计施工。并参与廊坊文化艺术中心商业街,辽源隆基新城商业街等多个项目的商业设计工作。 

  主持人:

  那么对于住宅底商业态行势有没有特殊的控制要求?

  张太雷:

  现在国家对于餐饮网吧还有洗浴中心在北京地区是不允许做的,美容美发也有相应控制,不过部 分商业底商会以媒体SPA这种行势会出现。在外地一些商业项目来说控制不会太严格。 

  网友:
  二层商铺适合做哪些业态呢?

  张太雷:

  从二层来说比较合适的业态主要还是服装,会有少量的美容美甲,休闲餐饮也可以,不过一楼需要有一个好的出入口。 

  网友:开发商开商业项目时,是不是就要把项目主题定好,计划招什么样的商家进入,设计什么样的铺位?。。

  张太雷:

  通常在项目开始时开发商会找相应的资询公司对商业项目进行评估,同时会于设计院进行沟通。在项目整个运作中开发商会对主力商家所提出的具体建筑要求加以了解,同时融合到设计院的建筑设计中。在整个项目的运作中,资询公司会就财务上及主力商家的引入上对开发商加以帮助,设计院会依照国家一些设计规范及其主力商家的特殊建筑要求加以设计。同时在三方的合作下提出一个主题的商业行态,引导商业项目走向成功。

  网友:请问张老师:什么样的结构适合做餐饮呢?

  张太雷:

  就北京而言,现在做餐饮主要是一些独幢建筑,从建筑结构又分为休闲餐饮和品牌餐饮两种类型,比如休闲餐饮KFC来说,就需要楼板结构的承重,能够满足设计荷载。提供一个良好的供电及供水要求,满足隔油池及厨房污水排放的需求。

  网友:

  请问:如果面宽窄纵深深做什么合适?(

  张太雷:

  这种店铺对于商家来说通常是比较好的店铺,因为他有一个很好的展示面(可做服装及饰品,会有良好的收益),不过就餐饮来说是不好的选择。

  主持人:

  哦,原来商业规划还有这么多的问题要考虑。现在好多朋友都选择投资社区商铺。而且自己经营,比方说在社区购买商铺来做超市,需注意哪些问题呢?

  张太雷:

  如果打算购买商铺来做超市,需注意以下几方面问题:

  ①卖场负荷不小于600公斤/平方米,仓库不小于1000公斤/平方米;空调、灯带、灯具公司自己安装。②供电容量:双电源供电,2500千瓦,采用灯带照明,照度标准:1200LUX,柱面预留插座,距地3.3 m(特殊标准除外)③供水:150-200吨/每天,给水管径不小于150mm 。
  ④供气:煤气或等热值管道天然气200立方米/小时;⑤超市通风:夏季温度要求:干球温度26-28℃ ;冬季温度要求:16-18℃。⑥装修:层高5.4m,配电箱入场;地下层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5 m,灯具下缘距地面3.6m,货车通道净高3.5m以上,收货平台高700mm 。柱距:10m*10m 。⑦外部:设置隔油池、化粪池,泛光照明设计 ,预留外招广告牌位置及电源 。⑧超市内预留电视信号线;超市内的冷冻机房设在一层;提供电话进线;超市预留燃气管线。

  主持人:

  一般餐饮店对商铺结构有什么要求呢?

  张太雷:

  做休闲餐饮(KFC等)快餐店,对商业建筑一般有以下要求:① 供电:由甲方无偿提供供电量250 KW至该房产供乙方使用,电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户,接至乙方租赁区域内乙方指定位置(租赁区域的一层规划厨房区);主进开关整定值400A; 乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表,配电箱内总闸以后的线路由乙方维修,总闸以前的线路由甲方维修。② 供水:供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域,并需满足:日供水指标不小于25吨;供水压力不小于0.2Mpa,管径不小于DN50mm,乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表,总闸门以后的管路由乙方维修,总闸门以前的管路由甲方维修。③ 结构:甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重:设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2,其他区不小于350KG/M2;如不能达到此要求,甲方同意乙方对原结构进行加固;甲方同意乙方按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构改造;乙方在屋面安放设备时,如该屋面不能满足设备承载要求,甲方同意乙方对屋面进行加固。所有结构改造、加固等施工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通。④ 卫生间及其污水排放:
  在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用。污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域下方并保证管线畅通,管径不小于DN150MM。⑤ 隔油池及厨房废水排放:
  甲方无偿提供位置供乙方设置隔油池,隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房,甲方污水泵泵出后接入市政管道,管径不小于150MM。⑥ 空调:甲方同意乙方自设空调系统。甲方无偿提供乙方空调室外机组的安放位置,甲方保证能随时进入该区域对空调室外机进行保养及维修,并保证该位置将不导致争议或影响邻里关系。

  ⑦ 新风、排风:甲方无偿提供乙方的新风、排风口位置:每个风口尺寸400×600MM。

  主持人:

  哦,那像投资类似东来顺,毛家菜这种知名品牌餐饮对商铺结构有什么特殊要求呢?

  张太雷:

  像东来顺这种大型品牌餐饮他们对连锁经营店铺的结构要求就更多了。比如餐厅面积:出于规模效益考虑,中餐厅理想店面面积约800—2000平方米。① 服务区区域规划:A. 厨房:(1) 按照行业要求附属面积与餐厅经营面积的比例是1:1,实际操作中,部分有条件的店铺,可将库房、冷库等区域规划在其他区域,如地下室等,以保证足够的制作区面积。(2) 厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全,并根据厨房大小、客流量等情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小,一般来说,隔油池不小于80㎝×150㎝,下水管道最好是明沟与暗沟相结合,尽量减少直角,上水管道直径为4㎝,下水管道直径是上水管道的5倍。B. 备餐间及传菜通道:(1) 大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传菜通道,以保证食品的卫生、餐厅的整洁及上菜的速度。C. 冷库:(1) 冷库一般分冷冻、冷藏两部分,面积在30平方米左右。另外,还需50㎡左右的库房放置其他物品。D. 库房:(1) 用于储存一些餐厅运营必备的物品,库房面积要根据餐厅面积的大小来确定,并有相应的防火、防盗设备,以保证安全。E. 员工洗手间:(1) 餐厅内员工专用的洗手间要与顾客使用的洗手间分开。
  F. 员工电梯和通道:(1) 多层建筑中,电梯及通道要做到客户和员工分离。厨房制作区应备有直通停车场的货梯,便于设备及原材料的运输。厨房与消费区不在同一楼层也可提供小食梯,大小在1㎡左右。G. 配套用房:(1) 办公区、休息区、卫生间、浴室等配套用房的最佳区域是安排在地下室,面积适中。

  主持人:

  像健身房这种特殊的商业形态,他对店铺结构有哪些要求呢?

  张太雷:

  对于健身场所的建筑结构要求,主要包括:对于健身场所的建筑结构要求,主要包括:①店铺一般选择在繁华商业区、写字楼商业区、居民区商业中心的B2—7F,在同一层面的单层。租赁部分物业层数1—2层,如不连续租赁之楼层,客梯应直达所属区域,中间不停留。②工程交付不需要做内部装修,公共区域要求良好装修。
  ③自行装修为初装修,地板简单整洁,风格自主制定,地板尤其需要高抗压型、耐磨性。④楼板荷载不小于500公斤/平方米。
  ⑤层高净高不低于3.5米。
  ⑥中央空调、冷热水供应以及水压的行业要求。
  ⑦独立用电,单独计量,不少于200千瓦。
  ⑧周边有公共停车位。

  

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