潘好龙:“社区商铺投资和风险防范”访聊实录

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 主持人:各位网友、各位投资人,大家下午好!我们今天很荣信的请到了,经济学学士/国际商业房地产估价师/汇博行董事、总经理/中国营销传播网、光华管理网等媒介的商业专栏作家...

    主持人:各位网友、各位投资人,大家下午好!我们今天很荣信的请到了,经济学学士/国际商业房地产估价师/汇博行董事、总经理/中国营销传播网、光华管理网等媒介的商业专栏作家--潘好龙先生。来,潘总跟大家问个好。

    潘好龙:各位网友大家好!主持人好!很高兴来到易铺网嘉宾聊天室和大家一起交流商铺投资话题。

    主持人:我们今天请潘总来,主要谈社区商铺投资和投资过程中的风险防范。那我们请潘总首先来谈一下商铺投资。我这里准备了一些常见的投资问题。各位网友也可以在线提问,我们将用20分钟时间来随机抽取问题出来解答。

    主持人:首先社区商业投资要考虑哪些主要因素?

    潘好龙:首先呢我们在投资的时候要考虑社区的规模,一些大型社区规模的一百多万平米,而一些小型的社区呢,只有二十多万。社区的规模就决定了入住人口的数量。入住人口越多肯定消费的总量就越大。这样商铺投资的前景肯定就很好。

    二是要看区域的整体规划以及社区本身的商业规划。在规划上是内聚性的还是外延性,这决定了整体商业的商圈服务半径,这里面包括了商业功能的规划、交通以及相关的配套设施等等。比如朝阳路的京通新城,他的商业规划就不仅仅是为他自己的社区服务,还有周边的一些社区的服务。这样的商铺价值就比较高。

    第三是要看社区的消费能力和人口结构。在顺义有一个万科城市花园和双裕花园,这两个项目相距只有50米,但是呢万科的业主消费能力是比较高的,社区商业的经营做的都比较好,我记得那里面有12个商户,从开业到现在基本上没有换租。

    第四一点要看开发商的开发实力。在这里我强调的是有实力的发展商几十尤平米的社区2-3年完成了,而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的铺,整个社区的人口入住比较缓慢这样的商铺就没有办法经营。

    主持人:感谢潘总的解答!

    主持人:第二个问题,如何正确评估商铺的价值?

    潘好龙:第一个呢看这个项目是否处于核心商圈,即使在社区他有一个商圈是存在的,如果你购买的是核心商圈的商铺价值肯定优于其他区域的商铺。

    第二个要考虑主力店的效应。有主力店的地方就有无穷的商业机会,相信每一个投资人都知道这个道理,在大型社区里面大卖场综合超市都是非常好的主力店,如果你购买的主力店旁边的商铺他的价值是非常高的。因为主力店将带动周边的人气,全面提升商铺的租赁价值。

    第三点要注意商铺的立地条件,商铺立地条件决定了商业周围环境和本身因素对商业经营的影响,所谓一步三市,这一点在现代城表现的尤为突出。潘石屹的许多场合曾经说过,现代城北侧的商铺当时的销售价是两万二,而南侧的只有两万。事实呢南侧的资金要高于北侧的百分之二十左右。这就是整个立地条件的影响。

    第四点也要考虑商铺的通用性。因为许多人购买商铺是一个投资行为,最重要通过租赁实现物业的价值。比如有些要出租给餐饮店的,如果你的商铺没有煤气或者烟道可能租赁起来比较困难。

    第五点就是周边的资金水平,资金水平是最能直接反应的你购买商铺价格的一项指标。你可以根据资金水平结合自己所期望的投资回报率来测算这个商铺到底值多少钱。

    主持人:听了潘总的解答,知晓不少,那么,现在许多开发商承诺“包租”和“高回报率”,我们应如何看待?

    潘好龙:这个问题应该说我比较早的并且通过经济观察报等媒体多次撰文阐述我的观点,大家有兴趣可以通过网络输入我的名字去搜寻。我想可能今天简单的谈三点,一是产权商铺是投资风险最大的商铺投资品种。如果我们仔细分析这两年以来北京还是外地媒体报道的商匍投资出现的问题百分之九十以上是产权商铺。第二国家也看到了产权商铺对房地产市场的负面影响。建设部也颁发了房地产销售管理办法,明确规定不得以返本销售和售后包租的方式出售。第三是因为许多开发商承诺包租和高回报率促使许多不理性的中小投资者跟风购买。至于说为什么产权商铺做不起来,可以在网上搜索我的一篇文章,叫巨库之痛,阐述的非常清晰。

    主持人:谢谢潘总!那投资商铺的风险因素都来自哪几个方面?社区商铺有哪些值得注意的投资风险? 

    潘好龙:首先我们要如何理解什么是商铺投资的风险,我给大家讲最近发生的两件事:一是碧溪家居广场,上百名业主起诉。第二个问题是建外SOHO销售的非常好,但空置率非常高,而且租金在往下走。第一种情况呢你可能常期面临长期的血本无回,这就是投资的风险。第二种情况 反应的就是投资人购买商铺的售价与租赁价格差距较大,你期望的回报率可能原来是百分之十,现在也许只有百分之五,这不叫风险。 

    一个呢就是价值与价格背离的风险。也就是说你购买的物业到底值多少钱。第二个就是空置率风险,现在的商铺供应量比较大会导致租赁的难度比较大了。在购买和你正式出租可能会有一段时间的空置率,如果你没有稳定的租金收益会导致你给银行还贷的风险。第三就是政策风险, 2003年6月份北京市公商局出台了住宅底商不允许经营五种经营业态,包括前两天有一些政协委员的讨论底商这种形式是否还应该存在,目前也没有一个结论。 

    主持人:刚才聊了那么多的风险问题,那大家遇到投资风险问题,如何防范?有什么样的保险做法? 

    主持人:有请潘总解答! 

    潘好龙:任何投资都是有风险的,你的目的是为了赚钱,那你必须要考虑亏钱。我一直认为商铺投资是一个风险比较小的投资品种。如果说防范风险要从两个方面来考虑。一是从市场方面,第一点首先要分析项目的定位是否准确。如巨库,他要打造一个新青年的时尚卖场,与周边的居住人口的年龄结构,是完全背道而驰的。这样的商业定位根本就不成立,也不可能持续经营,肯定是有风险的。第二点要分析行业发展的前景,比如说像文化电子这样的产业呢发展前景是比较乐观的。碧溪家居广场之所以出问题,很重要的一点就是目前北京的家居市场严重的超饱和。行业经营已经有风险。 

    第二从技术层面,一呢如果真要购买一些产权商铺承诺的一些项目,承诺的内容必须全部写到合同里面,包括回报以及经营管理等等。第二呢,必要的担保手续,由谁来担保。开发商担保是没有用的。第三点呢,看法律手续是否健全。这样可以通过律师来咨询。 

    主持人:尽管潘总聊了这么多,我们易铺网网友还是有好多的问题要问我们潘总。下面我们请潘来回答广大热心网友的问题! 

    网友“外文将军”:大种寺商业广场这个怎么样?会不会像第五大道 ?

    潘好龙:我现在还不太清楚大钟寺的总体定位与规划,但是做为一个真正的购物中心,是不能出售产权的,即使出售也是很少的一部分比例。出售的面积如果太多不排除会出现第五大道的情况。个人认为大钟寺这个项目总体还是不错的,一是所处的区域的位置,第二呢其总体的规模有四十万平米,如果其商业功能规划与业态组合主力店与次主力店搭配的比较完整,相信会经营好的。 

    网友“琼丝”:后现代城的外围商铺投资酒吧前景如何? 

    潘好龙:第一点酒吧是一种指向性非常强的业态,第二呢酒吧是由众多的店铺共同来托式才能形成商业氛。 

    网友“Tiger”:回龙观正在建设的大型全业态商业中心的前景如何预期? 

    潘好龙:回龙观是一个大型的居住社区,规划人口是三十尤,建筑规模一千万,这在国外应该是一个比较大的城市了,回龙观目前建设规模将尽七百万,入住人口不到15万,现在整体的商业配套非常的落后和滞后。一些政协委员和媒体在很多场合都提到了回龙观的购物难吃饭难就医难出行难,从商铺投资的角度来看,目前投资是出手的好时机,因为其规划的大型主力店将在未来两三年内建设,以后区域的商业价值将得到巨大的提升。这将有力的推进入住率的提高。买铺有如买原始股。 

    主持人:今天由于时间的关系,本期对话课堂到此就结束了,感谢潘总精彩的解答和广大网友热情的参与。我们下期投资课堂,不见不散! 

    潘好龙:非常感谢各位网友。预住各位网友在2005年以及未来在商铺投资中回避风险其次呢碰到好的商铺该出手时就出手!希望大家在商铺投资中发大财。大家如果遇到商铺投资问题可以到易铺网“潘好龙个人主页”提问。再见! 

    主持人:再见!

    ●如果大家有什么问题想问潘总,请进入潘总问答专区留下您的问题,潘总会定期上来解答,谢谢您的参与!

  

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