二手商铺投资全接触(一)“钱生钱,利滚利”2007商铺投资理财早学习系列之五

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 主持人:各位网友大家好,与新商铺在推出时的大造声势,夸大地段优势和前景以及抬高价格相比,二手商铺可能更让投资者觉得有把握。投资二手商铺享受的是前人种树,后人乘凉的好处...

    主持人:各位网友大家好,与新商铺在推出时的大造声势,夸大地段优势和前景以及抬高价格相比,二手商铺可能更让投资者觉得有把握。投资二手商铺享受的是前人种树,后人乘凉的好处。想要投资二手商铺的投资者看中了二手商铺位于渡过成长期的成熟地段,并且培养出了相对稳定人群的流量,然而二手商铺的买卖决不像二手住宅那么容易,除了上述所说的地段和人流以外,在购买二手商铺之前要调查我和了解的还有很多,所以我们今天要从多个角度来教大家如何合理分析二手商铺的投资潜力、规避风险,实现收益。依然请到的是易铺网CEO,也是赛睿顾问公司董事长陈建明陈总为大家上课。陈总您好!

    陈建明:大家好!

 

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    主持人:现在社会上存在着很多房地产中介机构,这说明住宅的二手市场已经很成熟了,虽然房地产也做二手商铺,但是占的比例不多,这能说明二手商铺的发展阶段吗?

    陈建明:从我个人的理解,二手商铺有几个类型,第一种方式就是刚才您提到的商铺在销售以后再转售给投资人,原来的业主通过商铺销售的差价来赚钱。

    第二种就是在前几年很多商铺的买家03年、04年的时候,以一手商铺炒号的方式,短期的获得商铺的产权或者购买的权利来炒商铺的收益。这是二手商铺一个很激进的方式,也为当时很多投资人赚了钱。03年很多温州人就是这样的典范,其中大批投资人比如到长沙大家一起扎某个商铺的楼盘,其实只是付了定金或者说排了号,签约之前这个号已经几经周转另每个周转的人赚了几万甚至几十万的收益。一手商铺炒号之前其实还不是产权,这种形式应该是一个典型的二手商铺的投机行为。

    第三种形式是商铺的一个转让费的方式。这种情况并不意味着转让人就有产权,比如这个店我租下来做生意,有人很看好这个位置的价值,从我手里再转租这个商铺,转租以后原来我和业主的租约他需要继续继承,同时他还需要给转租户一定的转让费,这种形式在过去几十年都很发达,后面我会仔细谈这种形式的一个状况。

    第四种情况就是很多国外的或者国内,一些比较懂得商业的人或者机构投资买或者租商铺下来,自己经过一定的经营,通过自己手里的资源以及结合对商业经营的专业,把这个店做的很有它的影响力,从商业的业态到这个店的品牌形象,经过这个过程之后再把这个店转让给别人或者卖给别人或者租给别人。这已经不是单纯意义上的商铺的二手,是一个店铺的二手。

    从目前情况来看国外和国内的二手店铺主要是我刚才讲的四种类型。买商铺再转卖给别人是一个传统意义上的商铺的二手。第二种应该说从目前为止都不排除,在全国很多城市尤其是前几年很兴旺的商铺的投机性的炒作炒号,其实大家都并没有碰到商铺,在没有发生实体化产权交易的时候很多人就在赚钱。在02、03、04年的时候这是许多参与商铺投机投资的人赚钱的主要方式。

    第三种是租赁的权益,当中最大的价值是炒转让费。第四种店铺的投资是社会发展到了一定的高度,另外很多参与商铺投资或者经营的机构或者个人有很好的商业的理念和水平,一个更有内涵的店铺的投资,并且出让的方式。就仿佛在欧洲或者英国的很多机构专门在英国伦敦的很多老的城区买旧的公寓或者别墅,比如北京四合院的改造买下来请名师做设计装修,之后把这种有明人色彩的北京四合院再卖出去,其实就是我刚才讲的第四种的一个形式,只是更注重居住部分,店铺的投资形成二手和这个是统一效果,让混凝土的大盒子有了内涵,从而提升它的价值,给投资收购的人带来更多的收入。
    
    主持人:有很多的投资人都很看好二手商铺,认为二手商铺成为“伤铺”的风险要比一手商铺小很多一部分,所以不用操太多的心,但是也有人提出即使是买二手商铺也要像买一手商铺一样小心谨慎,请问陈总,您是怎么看待这么问题的?
    
    陈建明:二手商铺和一手商铺没有本质上的区别,一手商铺是从开发商手里买的,二手商铺是从小业主或者产权转让之后,形式上有差别,本质上没有差别。从风险的角度也还是类似的情况。为什么这么说?有人可能会问二手商铺是不是市场的环境更成熟?这个也不尽然。如果你是买东四或者东单的二手商铺,它的市场环境相对成熟。

    但是,如果有人在北京的东五环之外买了商铺,投资人买了这种商铺其实是跟当初的买家买的时候的市场环境短期内没有太大的变化。所以我建议投资者对二手商铺和一手商铺的投资风险一视同仁。虽然二手商铺在字面上来说肯定比一手商铺的市场成熟度、整体要好一些,但是二手商铺位置的个性化特点不足以成为定律去考虑,所以从风险的角度大家一视同仁会更客观。

    我们说二手商铺比一手商铺的风险低,不正常。在东五环之外买二手商铺风险依然很高。在王府井一带买的一手商铺和二手商铺风险程度也很难做出清晰的判断,更何况商铺的价值还跟项目本身的状况有关系。所以我想风险的问题通过一手商铺二手商铺简单字面的方式来理解它的风险,这个思路是不足取的。

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