吴镝:中国商业地产将迎“大革命”

2014-11-05 yipu.com.cn易铺网 编辑:易铺网 字号:

[导语] 吴镝,中国城市产业发展联盟常务副主席、中国国际城市化发展战略研究委员会委员、清华大学特约教授,除了这些响当当的名号,外人称他最多的是地产狂人。 这个毕业于复旦大学哲...

  吴镝,中国城市产业发展联盟常务副主席、中国国际城市化发展战略研究委员会委员、清华大学特约教授,除了这些响当当的“名号”,外人称他最多的是“地产狂人”。
 
  这个毕业于复旦大学哲学系的“外行闯入者”,在中国房地产行业纵横捭阖二十余年,见证了中国房地产行业的风云变幻,用他的话说,“1991进入房地产市场之后,中国的楼市起起落落好几回,我都看在眼里,而这个中滋味,一言难尽”。
 
  这个“地产狂人”10月份刚结束了他在清华大学房地产总裁高级研修班上的精彩一课:论城市化进程下房地产企业商业模式创新。他认为,中国商业地产将迎来一次“大革命”。
 
  第一个吃商业地产“螃蟹”
 
  吴镝对中国的商业地产可谓“知根知底”。
 
  吴镝畅谈“中国商业地产将迎大革命”
 
  上个世纪末,在住宅地产“玩够了”的吴镝的进入了商业地产,据他介绍,其实在那个时候中国还没有商业地产的概念,商业与地产仍是“两家”。随后,SHOPPING MALL业态出现,创造性的将地产和商业嫁接在一起,这对当时的房地产行业来说,是个“新鲜货”,于是吴镝在深圳做了中国大陆第一个SHOPPING MALL项目——五洲风情 MALL,成为中国做商业地产的第一批“吃螃蟹的人”。
 
  “商业地产不是住宅地产,不是你有几个钱,盖几栋房子就能做成。”吴镝说。
 
  吴镝认为,商业地产不同于住宅地产,它的“操盘手”更加需要有勇能谋,“做住宅很简单,需要的东西很少,无非就是那几大要素,房屋户型设计好,房屋使用率高、要南北通透。条件允许的话再加点水系,加点小品就行了,而想要搞活商业地产绝非这么简单。”
 
  “商业地产项目需要考虑城市发展的阶段、城市发展的方向、城市文化的积淀、消费人群的心理、城市居民的收入状况,甚至城市居民文化素质的构成,这个元素太多了,所以潘石屹说,住宅是小学生玩的,商业地产是大学生玩的。”吴镝说。
 
  而绝大多数的房地产开发商并非这样认为,吴镝说“随着中国城镇化的加速,很多开发商开始从住宅地产转型到商业地产,大家的积极性很高,导制业内良莠不齐,鱼龙混杂。在大拆大建中,城市的面貌是得到了很大的改善,可是真正的商业业态、商业价值并没有在这个城市显现出来。”
 
  商业地产要有强大“精神支撑力”
 
  吴镝把人的需求化分为三个空间,即私密空间、公共空间、互动空间。商业地产体现在人的第三个即互动空间之中,商业地产的价值也体现于此。
 
  吴镝说,“私密空间就是人住的地方,可以说是住宅,公共空间指工作环境,而人只有这些是不够的,人还需要第三个互动空间去享受生活,这个空间体现的是人生活的品质。而商业价值就是体现在商业地产是否能为消费者提供一个高质量的生活平台之中。”
 
  吴镝认为,商业价值应是从关注人的“本心”出发,而不是现在所谓的“高、大、上”的城市生活综合体。“商业地产项目要有精神支撑力,这个是商业地产的魂,也就是要有强大的人文关怀。”
 
  吴镝眼里的商业地产要“接地气”,“要考虑城市大多数人的心理需求,还要有自己的精神理念,如果一个商业项目只有一个高大的‘空壳子’,没有内在的精神价值体现,就没有竞争力,会随着市场的大浪淘沙被淘汰。”吴镝说。
 
  吴镝今年6月份接手了卓达集团新建的商业地产项目——汉唐风情小镇。用他的话说,这是一个有“魂”的项目,“可以说第一眼看到这个项目,算是一见钟情吧。”吴镝笑言。
 
  “汉唐风情小镇的魂就是中国古文明同人们现代生活需求的完美结合,在这里,我们设置了全国34个行政区域的民俗馆,游客可以享受到全国34个行政区的特色美食,在每一个民俗馆中,都蕴含着一个区域民俗文化的特色。同时,为满足‘家庭亲情’度假的需求,汉唐风情小镇还专为孩子们设置翰林院国学堂;为老人保健养生设置药膳医馆;为年轻情侣设置穿越唐朝婚庆服务;可以说这里是集商业、旅游、文化、养生、娱乐、居住六位一体的新型生活方式。”吴镝说。
 
  而这个地产项目也没有“辜负”他,在招商的短短两个月内,小镇商铺入住率已达60%以上,更有山东、河南等多地商户来此次洽谈合作事宜。而汉唐风情小镇在现今还未开业的情况下,周末慕名观光游客已达千人次。
 
  当记者问及为什么这个项目能够这么“火”时,吴镝答曰:“这就是第二阶段人们的生活需求和精神需求,他们需要找到一个不但有物质买卖,还要有文化、体验、休闲和娱乐的地方,而我抓住了这一点。”
 
  商业地产“走到过渡期”
 
  吴镝把中国商业地产发展归为两个阶段,第一阶段即启动学习期,第二阶段才是真正进入市场期,而今年,中国商业地产出现了第二阶段的“萌芽”。
 
  在吴镝看来,中国商业地产之前在启动期是向发达的欧美商业地产学习,而现在,这一时期应该,也必须结束了,“中国商业地产将要进入第二阶段,而这一阶段把所有的商业地产开发商又放到了同一起跑线上。在这一阶段,中国商业地产将进入真正的由竞争主导的市场期,这将是一场由内向外的革命。”
 
  市场期的商业地产同以往的商业项目将完全不同,“商业地产项目已经完全不同于三年前,十年前由美国掀起的SHOPPING MALL、综合体这类概念的东西了,现在的商业地产要变成老百姓生活的舞台了。”吴镝说。
 
  商业地产本身就是一个创意产业,随着人们物质生活条件的满足,在追求精神需求时需要商业地产进行创新型的产业大聚合,而这对开发商来说,将是一个大挑战。
 
  吴镝很早就看到了这一点,他说,“改革开放三十多年以来,人们在奠定了物质文明基础之上,精神文明空间的大门打开了,这是一个阶段性成长的过程,每一个国家在发展中都会呈现出这样的规律。”
 
  吴镝认为,在第二阶段,商业地产开发商的出发点要从社会的人文角度出发,要更加注重人们的精神追求和本性需求。他说,“我希望开发商能够意识到中国商业地产已经进入第二阶段,这跟第一阶段的‘玩法’是完全不同的。在这个萌芽期,谁觉悟的早,谁更关注百姓需求,那么谁就赢了。”(新华房产调查记者 安海霞)
  

    (来自未知)

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