侯为民:选址&条件 购物中心发展两大要素

2012-09-14 yipu.com.cn易铺网 编辑:金木子 字号:

[导语] 商业地产开发的现状,关键在于土地供需层面,现在土地出让的规模越来越多,一二线城市区域发展是从主城区向外围,向周边的新城镇这些地方发展,在其他的三四线城市,可能分不...

  侯为民
 侯为民



  访谈实录如下:

  【记者】:众所周知九洲远景商业管理机构致力于商业地产这块研究,请您谈一下国内商业地产开发的这块现状?

  【侯为民】:商业地产开发的现状,关键在于土地供需层面,现在土地出让的规模越来越多,一二线城市区域发展是从主城区向外围,向周边的新城镇这些地方发展,在其他的三四线城市,可能分不同的区域市场,投量又有不同的规模,总体来讲,商业的量在加大,第二来进,单一地块整体的规模在加大,逐渐出现超大盘,在全国都能看到,龙湖,百万方以上的盘,商业的单一面积可能达到几十万方,这种项目很多,在天津服务的复地的项目,它的单一商业体量达到28万方,这个都是很大规模的项目。

  【记者】:对于北京一线城市,是持什么态度?

  【侯为民】:从北京地理位置来讲,都是房企一定要去争市场,比如说南方或者华西这样的市场起家的大的全国性的开发商,当他们进入到全国发展战略的时候,北京这样的一线城市一定是他们重点要去进入的市场,策略一般的像龙湖也是从成都那边做完了以后,企业的分布就是到上海到北京先去发展,对这些开发商有一些策略性的选择,其他的还有很多,比如说原来的以住宅为主的开发商,在这里面都会有拿地的一些储备,当然这里面也会配了不同的商业面积,所以我觉得北京还是一个从人口规模和城镇化率来讲,都是商业地产比较热的一个城市。

  相对二三线城市来讲,对北京这个市场,房企水土不服的现象可能还会比其他一些市场要小。每一块地能够去做城市中心型的高档高端的一个购物中心产品,对这块地一定是有这个要求的。

  【记者】:购物中心发展的资源,现在品牌入驻商场的时候,会考虑到是购物中心还是百货店,在百货店和购物中心进驻的时候,会有什么不同?

  【侯为民】:首先对百货有一个大的判断,百货经过它的发展,现在是一个分化的发展阶段,一个传统百货,往大型化、主题化、购物中心化,这是一个趋势,可能要丰富他里面的类别和配套的功能,另外一个方向,就是专业化。也就是这个百货会以某一个类别,比如说时尚为主作为它的发展方向,或者说他是以某一个客群为主作为他的发展方向。这个发展方向定了之后,进驻到购物中心里面的百货,往往是后一种的,以这种涉足专业化和细分化市场,作为核心的定位,那么他和购物中心的关系里面,在时尚这个品类,主要会在品牌的选择上会有一个差异,一个就是在时尚品类里面,那些需要有更多的选择性。租户本身更多的是以这种小便捷的专柜,以这种经营形式出现的,这种往往选择在百货里面去开店。比如比较典型的像化妆、鞋,这些一定会选择在百货里面的,服装如果说市场是一个相对以代理商为主的市场,这种都是以专柜为形式出现的这种服装时尚类的品牌做的,一个要满足消费者更多的选择性的时候,这些店也是开在百货里面的。在购物中心里面,更多的是业态会有不同的差异,在这里面开的店往往是集成的,需要他的大的物理陈列的这种店。比如说像现在的快时尚也好,鞋里面出现的像热风,还有其他的一些集合性的店,他往往选择在购物中心里面开,一定会有他本身的物业要求的,以及他的这种品牌的里面的组合,所产生的不同的选址的要求,有的就会选择在购物中心里面,有的就会选择在百货里面。

  【记者】:像贵公司在上海那边也有很多项目,现在在北京也有项目,我想知道您是如何看待北京商业地产发展遇到的问题?

  【侯为民】:现在存在的问题并不是单一北京市场存在的,我觉得购物中心会存在的问题,往往有一些普遍性,比如说在选址,以及选址以后的规划也是可能会出现的问题。举这里面的例子,比如我们说到首地大峡谷的项目,九洲远景商业管理机构直接在参与他,那么在这个规划里面,反过来去看他原来的规划,一个购物中心一般,出店的使用效率,里面的我们叫做可出租率和可使用率,一般比较好的15—65期间,他的这个建设完了以后可能还不到50。

  【侯为民】:购物中心的调整可能有一个特征,不像传统的零售业,零售业是直接关到产品,关于经营的,他这个调整可以在短期内发生,或者短期内是一个调整周期,但是一个购物中心的调整,要看你的合约,我们说最基本的调整时间一般3、6、9。原因是,第一期的合约以2年或者3年为主,你的调整期就是这个时间。如果一开始做错了,想再去做你的品牌,组合的调整的时候,就要到你第一个合约到约期,这个调整是阶段性的。在这样的情况下,这个项目也一样,正好到这两年合约会到期,正好有一个调整的时期,可以从新的品牌组合,以及现有的合同的这种条款进行相应的调整,对他会有一定的作用,但是最根本的还是在整个的空间利用率上,能不能提升改变他一个产出的效应,这也是对这样的类型的项目影响比较大的调整方向。

  【侯为民】:对于商家或者是品牌方,一定在选最合适的开店地点和客群。第二个也是要谈条件,一签比如5—8年的合同期,这里面是一个什么样的条件,对他整体的经营都可能有很大的影响,所以在这两点上总会是有一个反反复复谈判的过程,在这里面最后必须要去寻求一个双赢,才有可能实现他的合作,在这个里面我觉得成与不成,对这样品牌可能是一个暂时现象,只要他的定位符合这个要求,这块市场还是很有吸引力的,这块市场还是很有吸引力的,而且在这里面,整个从购物中心来讲,在这个位置也是有很竞争的优势,原来做的最终来讲,大家去看,最直观的感觉就是5楼以上感觉很好,人也很多,到了下面2、3、4层相对来讲就淡的很多,也会通过品牌定位更准确的调整,已经丰富性,丰富他的多样选择性,更好的吸引他的消费者。

  【记者】:现在购物中心的开发商已经很大了,但是精细化这方面购物中心做不到,您觉得原因是在哪里?

  【侯为民】:这也是多方面的原因了,在购物中心的管理里面,我们午餐也会有一些讨论,就是我那个小组的议题,正好是购物中心的运营指标体系。这里面从一个购物中心的运营来讲,其实从预开业阶段就开始了,预开业阶段你有没有去管好,这个是第一步,但是那个是我们说的12—18个月,一般这样的时间。我们自己也有一套我们自己的管理方法,我们叫6+1个正确,你只要管到开业,同时在开业以后,大家可能要在他的持续运营里面,我们说从租户管理,从消费者的管理,到物业管理,到我们的营销推广管理一系列,都是要有他的这种固定的指标,最核心的是要以资产管理的眼光去看待一个购物中心的运营管理,因为购物中心再去管的时候,我们不是再去管常规的零售或商品,我们要去管好的是,比如说我们到店的客流有多少,这个和我们的整个消费者管理和整个会员的制度和营销推广紧密相关。同时你来了这么多人,你的商家挣不挣钱,能不能给你提供很好的汇报,这是我们的品牌组合,我们叫做租户管理的问题。你的租户管理好了,你的和约谈好了,这样才能够,他们有更好的生意,也能够给业主带来更好的汇报,光管好了这些,你的整个物业的这种,管理水平和服务水平没有提高,这也有可能导致你的资产损失,因为你管理的是一个资产,这个资产持续的良好的一个维护,减少不必要的再投资,这个资产的价值是至关重要的。所以我说我们购物中心,经营管理的不仅仅是一个经营者,更多的要站在资产管理的角度,去运营管理它,才能把这个项目管好,这里面是一个比较大的,跟现在管理里面的,我们一些常规的做法,要有不同的思考角度的一个,不能光以零售的角度去考虑,而要以资产的管理去看待。
  

    (来自搜房网)

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