叶檀:商业地产泡沫

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 辨别政府房地产政策真伪的真正考验期,到了;商业地产取代住宅地产,将成为最大的泡沫。住宅地产的下降被商业地产的上升所弥补,维持了摇摇欲坠的市场,直至再次受到政策...

  辨别政府房地产政策真伪的真正考验期,到了;商业地产取代住宅地产,将成为最大的泡沫。住宅地产的下降被商业地产的上升所弥补,维持了摇摇欲坠的市场,直至再次受到政策支撑。
 
    今年第三季度可能出现以下现象:土地出让金下降、地方财政紧张、部分房地产信托出现违约风险,等等。住宅地产硬着陆风险存在,因此需要刚性需求与商业地产加以缓释。
 
  据中国指数研究院今年上半年的数据,今年上半年土地出让金收入明显降低,迄今为止没有寻找到可以代替房地产的内需品种。上半年全国300城市土地出让金总额6,525.98亿元,较去年同期下降38%;上海丢失蝉联的冠军宝座,出让金总额仅占去年同期四成,为184.2亿元人民币;北京无缘前十,出让金总额144.88亿元,同比下降55.65%,一线城市仅广州成交量则较去年同期增加13%。
 
  可以肯定的是,土地价格降幅越大的地区,政府面临的财政危机就越严重,不仅地方主要基建工程成为无源之水,一些地方甚至连公务员的薪酬发放都成了问题。如传出新区财政困难的无锡市,今年上半年,土地市场三次土拍共推出31幅地块,其中24幅成交,5幅撤回,2幅流拍。去年上半年土地收入为110.88亿,今年土地收入仅29.35亿元,不到去年3成。不仅,按照审计署的数据显示,我国已迎来地方债的偿债高峰期,今年全国共有1.84万亿元地方债务到期,其中大地方债务偿以土地作为质押品。一旦土地价格继续回落,地方投融资链条将发生断裂。
 
  金融与民间资金链条可能通过房地产信托发生断裂。据中金公司测算,预计今年房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元。今年第三季度即将到期的规模约1000亿元,其他季度到期规模在350亿-500亿元左右。其中,7-9月是到期兑付高峰,平均每月在300亿元以上。预计明年到期2816亿元,明年还款额将达到3100亿元。事实上,对簿公堂与延期均已发生。6月12日,在上海市第一中级人民法院,开庭审理华澳信托起诉大连实德集团及其关联公司、实德集团董事长徐明的金融借款合同纠纷案,这是近两年来房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案。
 
  

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