刘凯:商业地产受制五大瓶颈 呼唤转型

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 刘凯房讯网总裁兼南丰智库(CORC)首席顾问刘凯认为,在表面的繁荣背后,商业地产面临供求失衡瓶颈、培育期瓶颈、同质化瓶颈、人才瓶颈、融资渠道瓶颈等五大瓶颈,种种迹象显示,商...

  房讯网讯 随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷,部分房企和社会资本加速向商业地产流动,催生了新一轮商业地产的热潮。

  房讯网总裁兼南丰智库(CORC)首席顾问刘凯认为,在表面的繁荣背后,商业地产面临供求失衡瓶颈、培育期瓶颈、同质化瓶颈、人才瓶颈、融资渠道瓶颈等五大瓶颈,种种迹象显示,商业地产已然进入了发展瓶颈,升级与转型迫在眉睫。

  培育期瓶颈

  一般来说,商业项目是存在一定培育期的,也就是业内通常所称的"养商期"。所谓培育期,即商业项目开业初期所经历的一段"艰难期",在此期间,项目将呈现出人流少、租金收益低等现象,就目前情况来看能正确理解和面对的开发商不多。

  供求失衡瓶颈

  从购物中心建设方面来看,天津以250万平方米的在建规模拔得头筹,超越业界普遍预期的沈阳成都。不过从全球购物中心建设规模"十大"城市来看,有八个都在中国。在接下来的几年里,很明显,中国在购物中心建设规模上依旧会领先全球。

  2012年北京预计有160万平米到180万平米新增商场面积,南京预计推出总量近120万平米的新增商业面积,另有相关研究报告称,未来10年,二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发。如此大体量的商业面积入市,无异于千军万马过独木桥,城市需求能否有相应的承载能力,是悬在很多人心头的一个重重的疑问。

  同质化瓶颈

  现在很多城市、很多开发商都在规划城市综合体,雷同现象比较普遍,很多购物中心在外观、内部设计等方面差异很小,这样就造成千城一面的局面。显然,这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大跃进的同时,其商业模式没有创新、推出的产品大同小异,也成为制约其发展的关键所在。
人才瓶颈

  近两年来,商业地产开发的井喷趋势带来了人才的巨大缺口。但相对而言,商业地产开发比住宅更复杂,涉及到定位、规划、设计、销售、营销、招商、经营管理等环节,这就要求商业地产人才能身兼数职,一肩扛起。在实际操作中,商业地产的销售和商业经营往往是脱节的,顾此失彼。大部分从地产行业出身的人只懂销售,但对商业经营却缺乏基本的了解,最后只能导致项目销售火爆而经营清淡。而从一些招商或经营管理公司招聘来的人才,虽然熟知商业行业,却不了解商业地产。另一部分则是由住宅地产"转制而来",不了解商业地产的特点,存在着"商业地产=商业经营"的误区。

  融资渠道瓶颈

  当前政府实行的金融紧缩政策,加上银行加强审查贷款风险的措施,使得房地产开发向银行贷款的融资渠道缩小了,传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。而房地产业是一个资金高度紧密集性行业,开发一个房地产项目需要大量的资金,在目前情况下如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此,现在房地产企业需要寻找新的多元化融资渠道。在国内,尽管由于立法、体制及信用等级等方面的滞后于限制,房地产融资还不够畅通,但房地产信托、基金及上市融资等多元化渠道也已出现端倪。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式,为避免危机的出现,商业地产投资要加快渠道的拓展,使资金来源多元化。

  

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