首富王健林的十大预测:15年内房价一定是涨势

2013-11-22 yipu.com.cn易铺网 编辑:李智 字号:

[导语] 中国房地产一定是有泡沫的,但没到马上崩盘时 主持人:关于中国的房地产的泡沫,到底究竟您的观察是什么? 王健林:中国房地产有没有泡沫呢?这个回答是一定有泡沫,但是是不...

  中国房地产一定是有泡沫的,但没到马上崩盘时

  主持人:关于中国的房地产的泡沫,到底究竟您的观察是什么?

  王健林:中国房地产有没有泡沫呢?这个回答是一定有泡沫,但是是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘,或者是很快就要崩盘,这个我觉得这个没有必要,这个肯定是不真实的。那么而且按照咱们国家的规划,每一年要增加一个百分点的城市化率,15年左右,咱们的城市化就要到70%,那你每年就差不多有1500万人左右要进城,还不包括城市里新增的,自然增长的这些人口。所以这个对房地产是有真实需求的,只不过局部看,有的地方局部泡沫比较大,比方说像温州,比方说像常州可能局部泡沫比大。整体看,我觉得中国房地产泡沫没有到严重到马上要崩盘的局面,这完全是西方夸大。

  主持人:唱衰中国的声音。

  王健林:不能完全看出他们是唱衰中国,还有一点就是不了解,他们是站在中国以外看中国,和我们站在中国看中国是不一样的。

  15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势

  主持人:那我们再来看另外一个举动,比如说李嘉诚,也包括近期的SOHO,他们都会有一些卖出国内资产的动作,是不是这个以实际行动来表达他们的观点呢?

  王健林:我觉得这个过于杞人忧天了,中国的城市房地产价格,特别是大中城市的房地产价格,我一直认为10到15年内还依然是有上涨的态势的,很简单作为世界第二经济大国,10年以后的世界第一经济大国,作为像北京上海、广东这种,数千万人口的地方,超大型城市,它的房地产价格,不要说跟东京、香港完全一致,至少要达到其中相当比例的高度,比如相当于他房价的70%,那这个比例是应该有的,这个是大家看得很清楚的。所以李嘉诚先生套现是为了他自己认为更好的经济收入,SOHO套现根本就不能与之一提了,所以我觉得不能因为一两个企业,比如万达可能也不定在什么时候也卖一些资产来套现,然后用现金来投资我们更愿意投资的领域。但是不能把它过度解读,特别因为这些人物所处的地位身份影响力,就认为是不是中国的房价就开始要往下跌了,我不这么看。

  主持人:那我能不能请您做一个大胆的预测,10年之后,以北京为例,北京的房价会怎么样?

  王健林:我不是预言家,我不能说它一定多少,但我可以给一个趋势,15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势。

  主持人:那上涨的幅度呢速度呢?

  王健林:速度估计不快,为什么呢?现在国家已经认识到房价过分上涨带来的危害,吸收更多的资金进入这个领域,不能只是实体企业,而且是我们泡沫风险,泡沫累积越大,各种各样的理由都不能支持这个房价过快上涨,所以今后我觉得应该是一个缓慢上涨的过程。

  主持人:缓慢的标准是?

  王健林:缓慢比如说跟GDP同步,这就是标准,跟我们的人均收入,跟我们的GDP相适应,其实今年已经大大超乎我们GDP增长幅度和人均收入增长幅度,你看北上广都是21%以上,全国其他城市基本上都超过10%,这个其实有点过快了。

  15年后,中国的房地产开发市场将急剧萎缩

  主持人:外界很多人有大呼看不懂的地方,就是不理解你们的资金链是怎么转起来的,就是万达哪来那么多钱,就是如果你们自己没有银行的话,你们哪来那么多资本呢?

  王健林:其实办银行恰恰对我们反过来是一个制约,如果办了银行,按规定股东不能再里边贷款的,这是原则,所以说我觉得办银行不是解决我们资金的一个渠道,这个理解是完全错误了。至于我们的模式外界人看不懂,可能恰恰就是大家都看不懂,所以我们发展的再好的,所有人都懂得怎么干,所有人都知道怎么去干,可能我们就不会这样现在一枝独秀。在这个领域,在中国这个商业地产领域里面,我们是绝对只有第一,没有第二的,我们这个第一每年可以有五百万平米的竣工,可以开二十几个广场,十几个酒店,第二名可能一年一个可能也比较困难。我跟你说一个比例吧,假如一百块钱,我们讲总投资这一个广场假如总投资50亿的话,差不多我们自己的钱20%,大约占总投资的20%到30%,就买地这部分钱是一定要拿的,这个是每一年我们大概比方几百亿买地,这个是我们自己几十年积累下来的结果。这个现金流是有拿出钱买地,买地办完市政就可以获得银行贷款,这个时候就可以支持建设到可以销售的程度。

  这个时候我们和银行两者相加的钱,大概也就是占总投资的50%。 50%左右的钱是来自于预售,就是销售,其实这个支持项目把它完全建成,绝大部分的钱,大部分,或者至少过半的钱是来自于销售。销售的钱你拿回来,支持把这个楼完全盖完,所以最后到竣工的时候,那我们一算账,我销售产生的利润差不多接近甚至等于我这个物业的总造价,这样我就不需要增加更多的贷款,所以我就可以发展的非常快。

  或者比方说,即使我这个物业二十万平米,假如说十个亿的成本,我现在还缺三个亿,我自己开发的净利润有七亿,还缺三个亿,那简单我的物业可以金融抵押贷款,我的物业再去抵押贷款,又获得了相当强的资金的能力,所以我为什么能够这么快的发展,一个是我们在世界上创立了独立的一种模式,不动产加房地产开发,两者结合,不是简单的不动产,是买地建设投资的现金逐渐回来,那完了,那支撑不了,一年开一个也了不起来,

  第二个部分呢,我有巨量的每年的不动产进账,这个又可以去抵押贷款,获取更大的现金流,物业竣工的越多,我抵押的就越强,所以这两个部分一结合,就在世界上创造一个全新的模式,我们可以神话般的速度来发展。不然的话,哪一个银行,如果你今年100亿,明年500亿,后年1000亿在这个银行贷款,任何银行会怕的,不会给你贷款。
 

  “万达模式”是房地产市场萎缩后未来的方向所在

  主持人:您知道吗?您这个模式我听下来,我觉得杠杆还是蛮高的,会不会带来风险?

  王健林:杠杆应该这么说,可能比纯住宅房地产略小,因为什么呢?因为你这个买地当中,还有一部分是不能销售的,毕竟变成持有物业,所以杠杆率这个是低于纯住宅房地产的,但是一定是有杠杆,这是肯定的,这个高速运转能不能继续走下去,就是取决房地产市场的前景,取决房地产的发展趋势,如果10到15年,中国房地产还能够保持一个匀速还是保持现在规模往上走,这个模式是没有问题的。如果到真这个房地产趋势到2020年,假如说一点不能走,房地产卖不动,那我就一定去转行再转型,我们再做别的模式,或者那个时候我们不动产已经上市,从资本市场拿钱,还是支持可以走,可能速度会慢下来不像现在这么快,而且我为什么现在一定要坚持研究在开发记录上加不动产模式,就是预期房地产迟早有萎缩的一天,看全世界的不动产,看世界的房地产的历史,基本上在50年就终结,任何多国家都是房地产发展了四五十年就萎缩,香港过去一千多家房地产公司现在就十家八家,开发量每年很少,为什么呢?这个市场上还有,但是市场规模急剧萎缩。

  主持人:中国还有多少年?

  王健林:中国我估计这方面的市场15年左右,我的判断就是城镇化率到70%,这个市场就萎缩了。

  政策明朗后考虑收购一家地方银行

  主持人:允许民营资本办银行是金融改革的最核心的基础所在,但是您之前也说过,万达不考虑做民营银行?

  王健林:没有,我没有说不考虑,我说暂时不考虑,为什么呢?第一民营办银行现在没有明确的一个指导性文件,细则出来,你比方说民营办银行,存款怎么保证?现在老百姓不用怕,因为现在是国家信誉保证,你只要存款,一定不会丢的,即使某个商业银行倒闭了,城市商行倒闭了,我相信一定财政会兜底,国家财政会兜底或者地方财政兜底,会保证大家存款。但民营企业是不是这样,国家信用不可能拿来为民营企业做担保,那如果,比方说要推举存款保证制度,那要保多少,那可能就有一个细则。

  像西方一样,10万以下全赔,50万的赔多少,100万的赔多少,超过多少万就不管了,如果这样的话,一些的存款可能就来了。第二,万一破产怎么办?现在据说有一个办法就是民营银行的大股东财产要作为最后的最终的无限责任担保。如果真是这样,那风险就更大了,如果这些细则最后明确了以后,我才会决定我是不是要涉足金融。万达涉足金融这个方向是一定的,但是我不希望在什么都不清楚的情况下,我贸然迈出这一步,如果要这么去办,我还不如干脆等着改革合适的,我收购一个地方银行,不是更好吗?

  银行倒闭这种现象,一定会在中国出现

  主持人:但是如果凡事都等看清楚再做的话,会被别人抢占先机的。

  王健林:这个不要紧的,很简单我给你举一个例子吧,如果存款利率自由化了以后,就现在的一千多家城商行,工商行,生存就是危机了。所以说现在实施贷款利率放开了,存款利率没有放开,如果存款利率一旦放开,这个老百姓的存款一定会选有信誉的大银行。那肯定这一千多家地方银行就马上面临一个能不能活的下去的问题,可能我相信中国如果存款利率放开,如果民间允许随便办银行,银行倒闭这种西方经常见的现象,一定会在中国出现的。

  主持人:到时候会有民营银行送上门来找您去收购。

  王健林:这不排除,很多人,包括现在很多中小银行的牌照可能已经不太值钱了。

  主持人:现在有人在跟你接洽这方面的事情吗?

  王健林:有好几个地方组建民营银行希望我作为股东参加,我都婉拒了,好几个城市要组建民营银行,希望我作为其中一个股东,甚至作为大股东,我都刚才讲了,我说我还是等着民营银行细则出台,我再决定是否自己申办一个新银行,还是我准备收购一个城市商业银行。

  主持人:如果收购的话,您会是全资的收购?

  王健林:收购那肯定是希望作为大股东。

  互联网金融,没有实质性的创新跟改变

  主持人:在整个金融的大的创新需求当中,我们看到了一股非常强大的力量,最近两年也很热叫互联网金融。尤其是前两天,三马卖保险的新闻非常热,马云、马化腾、马明哲,您觉得互联网在整个金融创新当中会发挥什么样的作用?

  王健林:其实现在所谓的互联网技术,跟传统的金融是没有实质性的创新跟改变的,无非就是现在所谓互联网金融炒的比较热,是过去传统的金融不屑于做,比方说一千块钱以下的存款,或者一万块钱以下的存款,不屑于做做一万块钱以下的贷款,而互联网金融无非是捡了这些漏,只不过现在这种吸收小额的存款,比方像余额宝,还有很多很多这一类的,还有什么平台,贷各种各样平台,只不过现在监管层还在看,究竟他吸收多大存款。我相信比方说他吸收到一万的,或者更多存款余额的时候。像这种平台贷,如果不加监管,跟过去的乱集资有什么区别?

  互联网金融,一定会对传统经济造成巨大冲击的一个模式,要么就是冲掉传统金融,要么就是冲击传统金融再回头来改革金融互联网,变成金融互联网。

  总而言之最老百姓是有很大好处的,特别是对小微企业和小的存款或贷款都是有好处的。但是目前,我自己认为,还不是真正的金融创新,还有距离。

  体验式消费和电子商务将共荣发展

  主持人:对于整个商超的业态你怎么看?

  王健林:超市吗?

  主持人:商场,购物中心

  王健林:万达在6年前就有一个规定,就是体验性消费要占50%,那个时候还没有什么网购,我们就觉得我们自己分析,要想把人气留的更足,滞留时间更长,就不能只卖东西,一定要体验性消费,体验性消费有个什么特点,滞留时间长,你吃饭一个点,看电影两个点,如果你再洗个脚理个发时间更长,那时就提出来要拉长滞留时间,就是增加体验业态,然后最近去年2012年我们又提了一个新的目标,要三年内达到60%,提高十个百分点,这样的话纯粹消费下降,第一个好处增加商场粘度,吃喝玩乐什么都有,就消费者的忠诚度就提高,就粘性增加了,第二点抗击网络购物的冲击,第三点这也是我们商业资源,就体验商家招商就不同于服装类招商,就比较困难,我们更有核心竞争优势。

  主持人:您反复提到了网络购物的冲击,对网络您到底怎么看的?

  王健林:网购是新的消费趋势,这是毫无疑问的,而且是增长比较快的一种商业模式,但是我觉得网络购物和传统实体店两者之间应该是相互依存,都会很好的,你比方说再过5年,网络购物增长很大,但是并不意味着增长这一块全部被网络购物窃取,可能实体经济也在增长,网络购物并不意味着全部是网店,这个理解是错的,去年的双11排名前10位的都是实体店,假如这个真的认真调查一下,可能一半左右的销售额也是实体公司来销售的,就是他有实体店,但我参加网购,我也在网上去卖,所以这里边有部分交叉,所以我不认为网络购物的发展就一定是实体线下店的死亡,这个观点是错误的,应该是双方共融,都会有发展的空间。

  主持人:哪个增长更快呢?

  王健林:当然网购增长更快一些,这是新的模式,新模式可能更加快。

  万达明年将推出自己的电商品牌

  主持人:你会涉足这一块吗?

  王健林:万达有自己的电商,明年大概会在10个店左右做试验,我们就线下资源非常丰富,所以我们这个电商是做线上线下结合在一起的电商模式,明年是试验运行,2015年的1月份会在所有的100多个万达广场全面推出我们自己的线上消费模式。

  主持人:这会在你们整个业务比重当中越来越重要吗?

  王健林:要看,反正我们好在我们不需要靠电商盈利再支持他的发展,我可以从每年我自己的运营当中拿一部分钱支持他,看他走的趋势,他如果走的很好,那我就增加的更大一些,如果走的不好,那就走一走,研究研究改一改再走,反正他每年消费几个亿或者十个亿,对我整个企业的资金量不会有毁灭性的的打击,所以我有更好的心态我有更长时间容忍它的发展。

  主持人:我看过一个评论,说其实中国的文化创意产业,其实过去这些年都是小打小闹,很少有大的资本进入,万达一旦开始做的话很有可能迅速成为这个领域的一个帝国。

  王健林:是的,我们是文化产业行业当中最大的企业,中国过去搞文化领域都是小企业。

  主持人:资本都不足够。

  王健林:小微企业吧,很多人比方说拍两部可能就从此就不再玩了,我们希望改变这个局面。

  王健林:万达文化旅游不是像传统人想的搞搞舞台剧,拍几部电影,不是的,我们是全新的模式,2014年我们在武汉有我们两个重大文化项目开业,就应该是万达文化旅游的一个,第一个引爆点,其后还有两个,一个是做了一个舞台秀,但这个舞台秀是完全跟拉斯维加斯跟澳门的完全不同,我们这个比如说完全中国符号,你看从外型看来的红灯,里边完全是讲中国故事。

  第二,科技含量更高,舞台设备更多,而且全都是万达的知识产权,在一个我还做了世界唯一,从来没有的电影娱乐公园,做了六个电影娱乐科技的项目在里面没,全世界从来没有过,而且故事完全自己创想出来的,所有的电影娱乐里面特种设备完全我们自己特种所,特种研究所研发出来的,也具有知识产权,当然我们还有其他的接下来15年。16年还有更多的文化旅游创新出来。

  主持人:以后您会进入电影行业吗?

  王健林:我们现在已经有了,现在有自己的电影制作公司,

  王健林:今年已经有拍的电影了,很快好像这个月还有,下个月还有一部成龙的新的警察故事。

  主持人:但是你们是参与方,不是完全是。

  王健林:,不是,我们是主导,从明年开始,明年我想万达至少会有十部以上的电影是主导的,但是这是我们完全励志(音)拍的,我们还有更高的格局,比方说跟好莱坞这种合作或者其他的一些方式。

  万达将彻底改变文化创意行业的玩法

  主持人:对。因为您提到跟好莱坞合作,前一阵子在青岛有一个非常,好莱坞明星阵容很强大的一个活动,但是也有人在说,其实是不是最终还是为了做房地产项目。

  主持人:他这样说颠倒了,他说我们用文化编故事来做房地产,错了,我们恰恰是用房地产赚钱来做文化,如果比方说我们现在投,整个那个项目文化旅游要投三百亿,我投房地产,卖一部分钱,假如说收回200亿,我只要有一百亿钱压在里面就行了,所以我才敢做这么大的事,如果没有房地产(的收入,也许这个投资我就减少,只做五十亿,八十亿,没有这么大的格局了。

  所以那个项目当中,我们是创新了世界电影的,可以说三年以后就可以看得到,对世界电影格局完全是一个创新,电影产业怎么发展不是简单的玩,我们是把所有的旅游文化在加科技含到一起,这么大的投资,我一定卖房地产,我才敢投这么大,房地产替我稀释一部分投资,恰恰他说反了,如果我要是为了去玩房地产,玩房地产利润我就不用全投里边,自己还要压一部分钱在上面,那不错了。

  我就是没办法的办法,在中国没有这么多的钱来搞文化产业,也不像西方有更多的基金来投,我自己想了这么一个模式。

  王健林:我现在其实更多的工作是文化创意,公司里都知道,我现在对开发、定价、销售、成本这一块,财务我都不管,好几年就不管,我更大的工作是带领万达的创新,我跟我的文化旅游规划院、商业规划院的同志还有海外的一些有关创意的公司,我们更多的研究万达的文化旅游向什么地方发展,做哪些动作,编新的故事,甚至包括创意出来的故事线,我都要参加研究等等,我觉得我在这方面第一我是一个企业的灵魂,而且从传统从文化的知识层面,应该是比这些人更高一些,我参加这个讨论会使这个节目也好或者是这个创意也好更加有中国特色,再一个有一定的决策权,这个项目创立出来了,这个软件研发出来了,需要投资,一个项目要投资一亿美金两亿美金,有些人肯定不敢决策,我分析一下收入和预估,觉得可以我可以拍板这个节目可以上,或者这个文化旅游项目可以上。

  

    (来自凤凰网)

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