天地控股总裁张华纲:会一直沉淀在养老地产领域

2013-10-14 yipu.com.cn易铺网 编辑:李智 字号:

[导语] 作为中国天地控股集团有限公司(以下简称“天地控股”)总裁的张华纲再度出山,满怀信心地跻身养老地产业这片竞争蓝海:在参考国际退休社区运营经验的基础上,张华纲借助保险...

  
   作为中国天地控股集团有限公司(以下简称“天地控股”)总裁的张华纲再度出山,满怀信心地跻身养老地产业这片竞争蓝海:在参考国际退休社区运营经验的基础上,张华纲借助保险资金探索出了一条养老地产业可行性发展模式。他坚信如今的天地控股能如当初万达进军商业地产一样,在较短时间内固化商业模式,从而解决养老地产现金流难以平衡、投资收益率低等问题。近日,在接受中国房地产报专访时张华纲讲述了他进军养老地产业的思考和对未来的商业划。

      
张华纲   

  中国房地产报:离开金地集团后你都做了哪些思考?又是何种原因促使你最终选择了养老地产领域?

  张华纲:从离开金地集团到带领天地控股跻身养老地产业发展领域总体来说属于公司战略选择的问题。房地产市场格局已基本形成。像万科、保利、恒大、中海等开发商均已形成了成熟的商业运营模式,年销售额也超过或接近千亿元。如今,它们纷纷选择进入国内三四线城市,但我们也应正视目前住宅市场的毛利率在不断下降,住宅市场的黄金时代已经过去,开发商若不做前瞻性思考,必然面临重大经营风险,陷入一片竞争红海。

  如今的商业地产仍旧火热,但普通房企若想进入也并非易事,好的项目更是难求。目前商业项目每平方米销售额开始呈下降趋势,若出现产能过剩,也将是一个大概率事件,房企必将面临亏损风险;旅游地产项目虽外表风光,但真正实现较高效益的却并不多见;而处于良好发展阶段的工业地产的总体回报率也不高。相比之下,我个人看好养老地产发展方向,市场规模大,稳定性强,竞争度比较低,这将成为一个很好的投资领域。

  中国房地产报:尚处于起步阶段的养老地产市场目前还未出现可在全国推广借鉴的模式,请问同样缺少操盘经验的天地控股,投资养老地产的信心在哪里?

  张华纲:如今养老地产的发展格局与当年万达投资商业地产有相似之处,即同样面临着缺少现金流支持和投资回报率不高的难题。可喜的是,万达经过一段时间商业地产模式的探索总结,历经固化经营和商业模式提升后最终平衡了现金流,提高了投资回报率。其推行商业地产模式的时间短于万科在住宅地产领域走向成熟的时间。

  诚然,近几年养老地产市场总体表现欠佳,其运行周期长及需要大量资金沉淀的特点也使其投资回报率偏低且难以提前估量。在此背景下,投资人往往采取谨慎的态度。但万达推行商业地产的成功经验却给养老地产提供了一个新思路,即只要摸准养老地产的商业模式,再找到合适的投资人,就能达到投资人的投资标准,这将是养老地产需要解决的一个核心问题。

  养老地产行业技术门槛高,再加上缺少实际操盘经验,我们如果简单行之必然问题重重。为解决这一问题,天地控股成功借鉴了澳大利亚最大的养老机构——AVEO公司开发老年社区的运营经验。该公司目前在澳大利亚有76个养老社区,在新西兰有24个,美国还有5个。经过30多年的经验积累,其目前已成长为一个国际化养老机构。天地控股目前采取与AVEO合资运营的模式,由AVEO进行控股,占股51%,天地控股占股49%。可以说,天地控股的养老地产从运行之初就定位于高端养老市场。因为我们是站在巨人的肩膀上,引进国际一流的管理经验及管理标准,所以大大缩短了摸索进程。这也是我看好养老市场的信心所在。

  中国房地产报:天地控股目前的融资渠道有哪些?未来的盈利预期如何?

  张华纲:目前,天地控股与保险公司开展了比较深入的合作,在保险业务上做得风生水起。随后,我们吸引了部分国内知名保险公司前来寻求合作,比如目前正在进行的上海天地健康城项目就是与太平洋保险公司合作开展的一个项目,该项目保险资金持有物业时间相对较长、投资回报也较稳定。此外,目前上海天地健康城项目控股的注册资金已达到3.8亿元,自有资金池将近4亿元,其运行资金主要来自香港融资到的资本金,未来我们还会吸引更多的内地资金。

  在未来盈利预期方面,我们还会继续做一些房地产开发业务,还要不断把这个平台继续做大。要知道这已不再是单纯的地产开发业务,重要的是为养老产业及其配套服务搭建平台,因为我们在下一步的养老地产领域将设置强大的长期服务内容。这些房产项目可租可售,盈利不是主要目的,而是为了平衡现金流和利于平台的搭建。当前养老地产投资者的目标大多是为了短期盈利,客户的定位最终决定了项目的未来走向。我个人认为养老地产盈利尽管短期内预期不高,但长期盈利可看好。

  中国房地产报:上海天地健康城项目作为天地控股进军养老地产的第一个项目,目前进展如何?有何市场规划?

  张华纲:上海天地健康城项目位于上海朱家角,占地540亩,目前已拿到的是一期15万平方米的开发面积,其中70%是拥有独立产权且可供出售的多高层产品,主要面向社会上“渴望更为健康时尚的生活方式且充满活力”的老年群体。另外30%是公寓产品,专门为需要护理的老年群体建造。上海天地健康城项目的这部分产品在宜老化设计方面做得比较好,其配套设施份额达到20%。总体来说,该项目的一期产品作为一个试验和摸索,二期也跟一期产品相似。目前该项目正处于前期推广阶段,计划将于今年年底开盘,主要面向上海市场。从其市场调查情况看,前景光明。

  中国房地产报:做养老地产与您在金地集团的工作相比,最大的不同是什么?天地控股在未来的业务计划是什么?

  张华纲:我将继续沉淀在这一领域。相比金地集团的工作经历,我目前从事的养老地产业务在专业门槛上要求更高,操作更难。要知道目前有关养老地产的行业政策还不够健全和规范,市场尚处于起步阶段,风险与希望并存。

  

    (来自中国房地产报)

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