万通冯仑:商业地产发展将优于住宅

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 冯仑冯仑表示,未来商业地产发展会优于住宅地产,保险资金的入市,将令市场结构出现改变。...

    
万通投资控股股份有限公司董事长冯仑6月29日在长江商学院举办的投资论坛上提出,未来商业地产发展会优于住宅地产,保险资金的入市,将令市场结构出现改变。
 
  冯仑表示,目前,相比商业地产,住宅地产的投资预期正在出现变化。“以前,大家投资住宅是希望保值增值,但现在预期变化了,很多人已不抱住宅价格快速回升到以前水平的期望;不仅仅是限购这些政策,未来还可能出现更多的税收风险,包括财产税、遗产税及交易环节税等等。这使大家开始越来越谨慎。”
 
  他认为从整体趋势上讲,住宅越来越趋于稳定,市场供需接近于饱和,同时,投资“热钱”越来越多地转到非住宅方面。商业不动产正经历一个快速成长时期,未来5-10年,商用不动产将取代住宅成为下一轮房地产投资的明星。
 
  “商用不动产的发展,最终会对不动产金融提出更多的要求。所以未来也是不动产金融创新和成长的很好的时期。”在他看来,政策层面对保险资金的松绑,意味着商业地产存在更多投资机会。
 
  “(保险)资金进入后,可以更多带动养老、度假、医疗相关的商业物业,这是市场发生的一个很大变化,也会分散掉一部分住宅的资金。”他称。
 
  他认为,对于中国这类新兴市场,与成熟市场相比,最大的不确定性在于制度和政策。“实现价值,创造价值都是和制度在打交道,但这个存在较大不确定性。”
 
  “从地产商角度,现在做住宅地产可能更要具有平常心。”冯仑称,中国房地产商应努力谋求转型,不能仅仅局限于开发商的角色,更是要将地产和金融手段结合起来。同时,分散化投资也是选择之一。不过,相比新兴市场,冯仑更看好发达市场,因其市场成熟且较为规范。
 
  冯仑同时指出,房地产信托投资基金(REITs)在中国的发展仍面临资产质量较低、重复征税和投资人缺乏等因素的制约。
 
  “目前国内适合做REITs的资产并不多。”冯仑称,和美国有很多5年期以上租约的地产项目相比,中国很多地产项目租约都过短,较多为1年,3年期左右的项目都很少。而且,租金回报也很难达到标准。
 
  除此之外,国内的税收环境仍有待优化,重复征税的现状可能让很多投资者望而却步。“首先,收入就很难确定。如果重复征税,这样做就更不合算了。”冯仑称。
  

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