高端访谈:破解城市综合体乱局

2013-05-16 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 由于住宅地产的限购,很多以往专注在住宅领域的开发商纷纷转向商业地产开发,粗犷的开发建设模式遍地横生,面对这种现状,如何从建筑设计行业的视角综合考量各利益相关方的需...

  据统计,目前上海在建或即将开工建设的综合体项目多达 164个,而预计 2013年至 2015年间,全国 20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。一方面,大批城市综合体项目依旧匆忙上马;另一方面,各地失败案例屡屡显现。过去几年中,由于住宅地产的限购,很多以往专注在住宅领域的开发商纷纷转向商业地产开发,粗犷的开发建设模式遍地横生,面对这种现状,如何从建筑设计行业的视角综合考量各利益相关方的需求,如何才能真正打造可持续的高品质城市综合体。已成为城市发展最重要问题之一。

  记者:各地的城市综合体,已经到了“哪个城市不综合”的地步。如果披露的计划全部如期建成,可以很肯定地说,城市综合体不仅有泡沫,而且有很大的泡沫。您如何看待这一现象?

  黄威林:国内很多做住宅的开发商都纷纷转型做综合体项目,可能是因为市场的原因,或是国家政策的影响,开发商逐渐发觉住宅出售后,后期的盈利空间就没有了。而做城市综合体,将来产品升值后,盈利空间就更大。例如新鸿基和恒隆这类港资地产企业,它们的商业项目是不出售的,都选择自持。有远见的企业,即使出售,也会保留大约 50 %自持,便于后续的管理。但国内的情况是,很多开发商的商业项目大部分甚至全部出售,这对于规划、设计和运营提出了很大的挑战。

  陈恩良:如果当地的经济本身是靠房地产来发展,那肯定有危险。以上海为例,上海的经济中房地产占据了重要的一部分,但不完全依赖房地产的发展,上海有包括金融、旅游、人口导入等因素。如果城市经济严重依赖房地产,这样的城市开发越多的综合体就越会有问题。

  王松筠:泡沫是相对而言,主要的问题是你设计的产品是不是适合当下的需求,中国改革开放到现在,城市概念才不到三十年。实际上,一个城市的成熟最少要300年的时间,所以中国还是有很大的欠缺。而且我觉得中国第二线、第三线城市有更多的机会,但是第二线、第三线城市应该要发展出自己的形式,而不要把上海的综合体搬到三线城市去,那就没有特性了,泡沫也因此而来。

  乐晓争:衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩,主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动,以及城市人口的消费能力等因素。

  从目前的情况看,城市综合体的泡沫是一定存在的,特别是在三四线城市。现在一些具有领先意识的开发商已经发觉出现问题了,预计未来的 5年中就要整改,为之前三五年在综合体建设期中所犯的过失或者关注点的失误去买单。于是,与其在未来三五年后做很多追加的调整、改建,不如现在就重新去组合综合体里面硬件和软件的契合度。

  记者:新建的城市综合体由于体量较大,往往地块位置都在城市的外围,需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套,才能吸引新人口的迁入。城市综合体如何与城镇化建设有机结合?

  陈恩良:首先,在开发城市综合体的时候要充分考虑整个地区发展状况,它不能是一个孤立的综合体,交通、市政配套要提前规划进去,否则很容易变成死城。同时,综合体本身也是一个“小城市”的概念,类似于上海商城现在的规划,基本上可以在这个区域里完成日常所需的服务

  王松筠:我觉得前几年的房地产都是以造房子为主,并没有跟它的内容结合,尤其跟生活品质结合。现在中国人的生活品质是越来越往前进化,如果房地产的发展能够和你的生活品质相协调,我想前景还是很大的。特别是城镇化概念的提出。以南京世界贸易中心为例,不是简单的一个项目,而是一个社区。跟旁边新鸿基的项目相配合,形成一个整体的社区概念。其中包括地下广场、生活配套、周边绿化等,形成了一个小城镇的概念。

  乐晓争:中国很多城镇化的区域,特别是在三四线城市,有头脑过热的倾向,为什么呢?城镇化是要有基础的,当你这个城市或者相邻的乡镇人口结构和工业、农业的比例达到一定的平衡,有了城市化需求的情况下,你才能够城镇化,当这个比例根本没有达到平衡和需求的时候,你也去城镇化的话,那么你就是在走一条死路。

  举一个很简单的例子,当这个镇的人口如果只有二十多万的时候,你要把它城市化,我想问,这个城镇化的商业和办公楼谁去使用?本身的人口数量造就了需求不足。再者,还要看公共交通设施和基础建设与主要城市的连接性,如果有连接,可能还有机会做非城市中心化的策略,把城市中心的使用者由于使用成本高或者使用空间密集度过高而导入到你这个镇所在的地方,让它变为城,而不是镇或者乡。但是,如果这一类的连接基础建设设施都没有的话,与其说去造城,那还不如说在造梦,而这个梦是会破的。

  记者:城市综合体的一个核心部分是商业运营,我们调查发现,很多开发商的商业运营并不尽如人意,同样的一个区域,不同的开发商运营会产生不同的效果,对于一个项目的运营,您认为最核心的因素是什么?

  陈恩良:商业只是城市综合体的一个部分,但商业运营的成功与否,直接影响城市综合体能不能成功。我认为这中间最核心的因素在于能不能找到优秀的运营团队。但国内很多综合体项目属于散售的,这样就造成后续管理比较麻烦。实际上,我们有很强的开发运营经验,包括项目的规划、设计、运营等,在项目开发过程中,不仅要考虑项目位置的成熟程度,而且考虑项目与区域整体发展的匹配度。

  王松筠:我希望未来开发商不是以造房子为主,而是让人的生活和工作品质进一步提高。

  在美国,15万人口是做什么样的综合体,25万人口是做什么的综合体,100万人口又是做什么样的综合体,都有成型的概念。中国还在发展的过程中,南京世界贸易中心所在的南京河西段,在2005年人口并不多,但经过一段时间的发展,我们还是成功了。

  黄威林:一个商场想要长久成功地运营,从长计议很重要。例如在交通方面,有时候我们跟一些开发商建议,要请一个交通顾问,但是开发商认为我们作为建筑师,这些应该都懂,可以帮他设计。但是,这些都需要经过专业的计算,建筑师不一定精通。交通规划不好的话,影响的是项目本身,也影响城市的规划。比如,车位数量的定夺,要充分考虑未来公共交通和私家车的发展趋势。我们在做过的好几个项目中也通过设计来鼓励和促进人们更多地采用公共交通。

  记者:您认为一个成功的城市综合体,应该从哪些层面上着手运营,从项目前期到后期,应该如何去把控?

  陈恩良:支撑城市综合体的要素,包括所在城市(区域)的经济水平、产业布局和居民的消费能力等,虽然这些因素都有成长性,项目建设也需要时间,但它们之间均有一定的配比度,开发商必须进行详尽科学的事前调研,否则后患无穷。

  乐晓争:现在的问题是开发商对什么叫综合体和单体的理解偏差非常大,以前在没有综合体的时候,或者说我们没有做那么大规模项目的时候,大家都是用单体的思路去做地产:做一个写字楼 5万平方米,是中等体量,在一个区域可以做甲级写字楼。但是,当这 5万方的甲级写字楼是依附于一个 30万平方米或以上的综合体之内,并且这 30万平方米中另外的 25万平方米是在现金流、在利润产生当中占着更加主导地位的时候,这 5万平方米有可能就应该被定位成配套业态,那么这个配套的东西你就不能说我要做写字楼、我要做甲级,因为如果整个 25万平方米的那部分是中档定位,你就必须也是平衡匹配性地作为配套。

  开发商如果用单体的思路来操作综合体:比如找一家公司做办公楼定位、另一家做商业定位、再一家做酒店定位,结果就可能出现偏差,因为这三家公司定位的协调性没有被放在一起考虑。等把三个产品放在一起的时候发现它的客户资源、它的很多空间是不能够被共享的,也就是说如果一个综合体当中它的 3~4拨最终使用者不是能够互相被交叉、多次重复利用的话,那么你就是把商业的价值和综合体的价值浪费掉了。

  王松筠:我觉得花最大的工夫是要了解产品,因为产品如果对的话,不管是资金运用。还是资金回收都会比较顺利,所以需要很多的时间了解产品怎么样来适合当地的市场,而且能够在市场中受到欢迎。另外就是资金的运作、团队的结合,不管是设计、工程还是营销,都是比较重要的。

  记者:根据公开资料不完全统计,仅苏州一地,规划、建设中、已经完工的综合体就达 25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称 2011年至 2013年,将新增 50多个城市综合体项目。庞大的城市综合体,单项投资少则数亿,多则数十亿元。这些资金将如何筹集?特别是在国内房地产融资环境欠佳的背景下?

  乐晓争:土地的招商引资是一个途径。一般新的区域都会争取引进外省区域的开发商,这些开发商可能在其他的一线或者主要二线城市经营成功,所以有一定的财务能力到三四线城市进行开发,当地可能是用相对比较优惠或者说很低的土地成本来吸引这类的开发商,所以这个资金并不是这些乡镇、政府本身的,而是靠招商去取得的。

  而发展商可以通过放慢、放缓开发周期进程来等待市场的成熟、等待机会的到来,在这个过程当中,懂得开发节奏掌控的企业相对风险会低。因为它的土地成本是非常低的,甚至是完全没有。

  陈恩良:如果一个项目地理位置很好,设计、开发、管理也做得很好,那找资金是很容易的。目前中国有很多项目,特别是综合体项目,这是因为很多开发商因为房地产政策调整从住宅转向商业地产。不同于住宅开发售卖这一相对简单的模式,综合体的开发更为复杂,需要考虑租赁、管理等很多因素。

  我们在开发或者投资一个综合体项目之前,会进行充分的市场研究 ,前后大概需要三个月的时间。这其中涉及项目的地理位置,政府的需求、地区的规划、投资回报时间等。就综合体项目来说,它是一个长期投资的项目,要求长期经营的思路和规划。除了研究市场外,我们还会从自身的角度来考虑,根据波特曼的开发经验、设计能力、以及品牌需求,考察项目是否真的适合我们公司的整体策略,以及后续该项目能不能产生聚变效应。

  王松筠:我们的合作伙伴是摩根资产管理,当然在很多工程方面还是跟银行继续合作,如果是好的项目,在中国这样的市场环境下,不缺资金。

  记者:您认为什么样的城市综合体算是成功的城市综合体,一个城市综合体能否成功,地方政府以及开发商分别扮演什么样的角色?

  陈恩良:地方政府与开发商需要紧密的合作。在中国投资开发一个综合体项目一定需要跟政府打交道。需要了解政府是怎么想的,在整体城市综合体的开发中需要在前期和政府不断地沟通,这样才能做好接下来的设计和规划。

  换句话说,城市综合体开发没有百分之百顺利的,要考虑政府、资金链、租赁、运营、投资回报周期等方方面面的因素。你要做好迎接各种困难的准备。

  乐晓争:城镇化本身是没有错的,政府官员和机构的本意都是好的,都想造一个成功的城,但是在这里面有一个尊重专业度的问题。那些造得比较成功的城,都是政府的决策机构和市场的结合度比较高,同时和开发商的配合度也比较好的成果,所以它的一系列项目成功概率就高。

  王松筠:这要看整个市场的成熟和整个都市计划的成熟。在中国刚开始做,因为规划部门承担了很大的责任,它要负责城市的健康,开发商也并不了解市场的需求,所以在规划方面可能就像你讲的比较死板一点。中国正处在一个过渡时期,现在还没有开发商有这么多的经验和实力,政府不得不用一些条例来规定,但是有好的案子你去跟规划局申请,稍微有一点纠正的话还是有可能实现。

  黄威林:设计规划是否合理是影响项目运营的一个重要因素。一般设计方面成功的话,项目的运营都不会太差。这方面需要双方多次的商榷和妥协,商业运营和设计要相融合。所以设计的时候,我们不希望是竞标的模式。有些开发商习惯采取招标的方式,这种模式适用于公共建筑,其他类型的项目灵活性较大,如果是招标的模式,会限制设计的发挥。一个项目的完整设计是需要不断的磨合和讨论的。因为一个设计规划需要各方面满意,包括我们自身、管理公司、开发商和政府都满意才行。国内一些发展不够稳定的城市,在这方面会显得比较混乱。这样的话,我们就需要反复修改,只有各方面都认同了,设计才能算是成功。

  

    (来自中国房地产报 作者:邱桂)

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