专访梅永丰:商业地产需从容应对 切忌操之过急

2012-12-15 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 专访梅永丰 梅永丰, 昆明百大集团商业有限管理公司 总经理。先后 主持并参与 策划 广州天河城、北京搜秀城、成都地铁商业 等大型商业项目, 2005 年甚至荣获了全国商业地产十大操...

专访梅永丰
专访梅永丰

梅永丰,昆明百大集团商业有限管理公司总经理。先后主持并参与策划广州天河城北京搜秀城、成都地铁商业等大型商业项目2005年甚至荣获了全国商业地产十大操盘手的称号。2006年从深圳转战昆明,接手当时已经一盘残局的昆百大产业链,踏踏实实一干就是6年,现已成为业内年轻一族中不可或缺的中坚力量。   

     据了解,2011昆明房地产市场共推出19个商业楼盘,新增商铺供应量为27392012年昆明正在推进中的300多个城中村改造项目基本都是城市综合体,且具有很大的商业体量。在未来,加上目前的存量,5年后昆明的商业总体量将达到1500万平米。昆明商业地产获得大跃进式的飞速发展的同时,如何招商,持续经营的一系列问题引起了各界担忧。   

     为了更加深入了解昆明商业地产的整体发展概况,探索正确发展之道,昆明新浪乐居对这位商业地产专家进行了独家专访。

 

     昆百大差异定位立足市场

    新浪乐居:昆百大这样一个老牌企业,能够成当前昆明首屈一指的时尚购物中心的秘诀是什么?

    梅永丰:昆明虽然地处西南边陲,但昆明人接纳新鲜事物非常快,消费频率非常高,取向也很多元。昆百大新天地除了购物,还包含餐饮娱乐、综合消费。

云南消费单价相对一线城市来说偏低,顾客购买商品更注重消费体验,特别是年轻的时尚购物群体缺乏聚集点,百大新天地于是应运而生。通过深入的市场调研,最初定位就决定不再走以前传统老百货路线,而是确定了时尚潮流主题。

新浪乐居:2006年您到昆明后接手濒临破产的昆明走廊、结缘了昆百大集团。进入当时前景并不是十分明朗的商业地产领域,主要源于怎样的动力?

梅永丰:对我个人来讲,媒体出身,之后开设公司,也给开发商做过顾问,后来逐渐意识到中国商业地产将迎来一个春天。

    中国的三驾马车——出口、投资和消费,从长远看还是靠消费、靠内需,而消费的主体就是商业,而商业又不仅仅是单纯零售,应该是和地产的结合,那个时候觉得商业地产前景不错。当时做咨询接触的第一个项目,就是天河城,后来逐步转型,到北京又运作了搜秀城,然后到成都,轻车熟路,逐渐形成了自己的风格、套路。

    其实,在深圳的时候,就觉得未来机会越来越少,将往中西部发展;昆明既有工作机会也有生活味道。

新浪乐居:您被评为2005年全国商业地产十大操盘手,在经手过的项目里觉得商业地产有哪些共性?

梅永丰:最早接触的天河城,那个时候还不叫商业地产,更多是以商业为核心,通过商业经营来获取利润。而最近两年,由于宏观调控对住宅地产影响很大,许多开发商从住宅地产转向商业地产,但是保留了很重住宅痕迹,大多都是先住宅后商业,商业更多的只是一个帽子,开发商很少一开始就以开发商业地产为主,商业相关的部分积淀不够,运营这一方面就更为薄弱。“轻商业、重地产”、“重销售、轻运营”是通病,现在很多购物中心都没有考虑到后续经营,前期部分招满就撒手,后续经营做的很差更不要谈增值。

 

     商业地产运营需要“养”

    新浪乐居:楼市严控下,很多住宅市场开发商直接从住宅地产转商业地产,商业地产的操盘模式不太了解即使前期规划时已经考虑到商业地产的复杂性、综合性,但也难以面面俱到,您对目前商业地产这种规模发展的趋势有怎样的看法?

梅永丰:昆明商业地产目前是一个乱象。原因有几点:

城中村改造。大量的回迁,投资成本很大、回报很慢,开发商如果大量做住宅账务周转会出现困难,所以大量投资商业地产

宏观调控。大量的限购政策导致开发商放手住宅地产转投商业地产。

目前昆明商业项目的体量和规模不足以满足市场需求。昆明整个城区包括周边的县市在内,未来至少会有1000万人。昆明没有特大型的商业综合体,现存开业的整个商业体量加起来只有560万方,只相当于北京上海一个大型的综合体的体量

城市的发展会导致一个次中心。以前昆明商圈核心主要围绕三市街青年路,未来东西南北都会有分中心,照这样规模发展大家会比较习惯就近消费,这也是那么多商业地产项目集中出现的原因

     新浪乐居:一个商业地产项目的好坏不能决定整个昆明商业地产的水准,然而一旦多数项目品质都不达标必然会影响整体,您期望开发商和运营团队有着怎样的操盘经验和项目规划?哪些是必备的专业能力?

     梅永丰:就我们自己的一些教训和经验来,商业地产应该先商业后地产,如果把地产和商业本末倒置的话会产生灾难性后果。我认为商业地产要有一个适当的规模,中国除了香港以外其他地区的商业消费地域性非常强。越来越多的消费者因为时间和精力的关系所处区位和工作单位为中心,所以商圈辐射范围非常有限。再者开发商要有足够的资金才能真正做好一个商业地产项目。现在很多商业项目没有量力而行在资本上商业地产也没有一个“养”的心态。开发商需要有一个雄厚的资本才能接手商业地产,根据目前的市场来看,现在商业地产做的好的除了央企就是港资企业,所以一般投资也许看不到项目成熟起来就会迫于资金压力放弃。

 

        商业地产品牌调整是常态

      新浪乐居:我们还发现目前的商场购物中心商家的轮换速度很快,甚至于频繁更换。招商时从后期运营的角度也需要去考评每个片区需要具备何种条件的品牌商家才能更好的契合市场对相关的招商人员会有怎样考验?

      梅永丰:好的团队是目前整个商业地产行业普遍欠缺的。就昆百大自身而言,集团是一站式到位。像百大新天地、新都会、新西南,包括运营的昆都、百货和家电,从前期的定位规划到招商运营都是我们的团队全程来做,所以本身就有一个团队的整体积累。如果现在某个商业地产项目有一个团队能够整合资源(开发商资源、商务资源、消费者资源)再结合资本,将是项目成功的强力助推器。在招商的过程中从拿地开始,负责人对这个地块的判断、对招商的观察、对一个项目定位的把握整个的业态规划整合、品牌定位,乃至建筑规划都要有一个很好的设计指导。所以对相关人员的综合能力要求非常高。

     新浪乐居:具体到招商这一块,哪些主力店是不得不招的,品牌店对昆明来说有着怎样的必要性?

     梅永丰:招商具体根据品牌质量和地段来定,百大新天地为例项目地段好面积小,就不需要主力店。某些品牌可能在北京上海发展得很好,但在这个地方水土不服,主要原因在市场,我们有末位淘汰规则一个商业项目如果体量超过了10万方就会有主力店,超市的主力店就是必须。现在市场上有个去百货的趋势,超过了20万方就会有百货城,20万方以上就有百货主力店,地段定位比较鲜明。

     消费者是影响品牌招商的主要因素一些品牌最初是独有品牌,发展不错,但随着店铺拓展规模扩大越开越多、商品质量没有随之提升,没有不断推出的新产品吸引消费者,他们新鲜感下降,逛店的频率自然会下降。这个时候需要考评品牌对我们人气的贡献,对租金的贡献,乃至综合销售额和店铺数量进行品牌间对比,这几个点都要平衡,所以会有一些相应的调整。

     新浪乐居:随着昆明商业地产的蓬勃兴起,商业地产线下服务也随之发展,您觉得哪些是线服务过程中的重点?怎样的服务才能满足市场要求?

     梅永丰:目前昆明的商业地产没有一个具体整合信息与资源的平台资源交换的平台也相对缺少。开发商、运营商、服务商的资料混乱不堪。举例来说,某个项目发布一个招商信息就需要找相关服务机构需要融资、乃至销售,这些资源如果都可以在这个平台得到相对的支持,商业地产的发展将更为顺畅

     满足市场需求的基础是实际项目操作。任何事情都是从无到有,从小项目做起就能积累经验。渠道交流平台可以多找一些做商业地产的相关企业,运营乃至零售的企业都有值得学习的地方。相关人员可以多逛商场,多了解各方知识,有了一定的积累就能慢慢做好。我们也有同样的过程,刚开始做商业地产全国全球都各地去考察,去研究学习别人成功失败的经验。

 

       从容造就精彩人生

     新浪乐居:从湖北大学毕业到现在,一晃10多年去过了,期间你从事过媒体记者、商业顾问,到现在成为国内顶尖级的商业地产操盘手,对于未来,您还有着者怎样的想法与规划?您期望达到怎样的高度?

     梅永丰:从过去到现在,其实我个人没发生多大变化。

     我认为人生最重要的是从容,活的从容。个人认为做到从容三个前提缺一不可。

     一,事业发展规划要清晰,未来的发展道路至少要有一个具体的想法

     二,生活的相对稳定和家庭的美满是巩固事业发展的坚实后盾

     三,身体健康。

     有了这三点,应该会过得比较从容。大家都是从年轻人过来的,刚开始会很浮躁,会高估自己,碰壁之后自然知道回头,这需要很多的积淀,到了一定的阶段对人生的理解会上升到另外不同的层面。做事固然很重要,更重要的是做人,在中国做人比做事更为重要。

 

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    (来自新浪商业地产云南站)

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