高和资本苏鑫:REITS没推出 商业地产最辉煌时期就没到来

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 苏鑫高和资本董事长苏鑫:什么时候真正是商业地产的最辉煌时机到来呢?除了需求,人均GDP的增加,大家有这种需求,还有关键的是金融环境,国外的成熟市场来看,如果REITS没有推出,商...

  

网易房产:你好,欢迎大家来关注我们这期的《对话地产界》,这期的嘉宾是高和资本,苏鑫,苏总!

  苏鑫:各位网友大家好!

  网易房产:因为一直很希望能和你有一个对话的机会,今年其实对房地产行业来讲,住宅不像以前那么大好,但是基金和商业地产在2011年,甚至今年上半年业绩都很不俗,我们最近看到,像5月底有一家广东的房地产公司叫花样年,也成立了自己的基金管理公司,以前像金地,保利,万科都有自己的基金管理公司。所以有人说,从2011年开始就是房地产的基金年,包括我们的高和资本,2009年刚刚成立,但是短时间内做了几个在北京来讲很不错的项目。是想跟苏总探讨一下,房地产基金他突然之间在这种调控的背景下,背景支撑是什么因素?

  苏鑫:基金这个行业我们是比较早的进入了,几年以后来看这个行业,发展到现在这个阶段,未来我们大家都看好,这是必然。为什么这么说呢?从国外房地产行业经验来看,直接融资是占主导的,而我们以前房地产这个行业大多数是间接融资,如果经济有风险,就会造成房地产行业通过金融传递到整个经济体系。风险是比较大的,直接融资就会把它做一个切割,这是第一个原因,行业直接融资的角度来看,基金是推动这个行业发展的动力。

  另外一方面,我们看到很多民间的钱投到房地产,国外的经验,大部分通过基金方式来投资的,这也是未来的趋势。从这两个角度,无论是开发商直接融资的趋势,还是民间资本投资的渠道来说,基金是正当时的。

  同时也容易产生误解,基金推高房价,这是很多人的一种误解,如果不通过基金的形式,这些钱,民间资本怎么跟房地产结合呢?大部分都是不断的买房子,需求增加了,自然房价上升的动力就大。如果把这些买房子终端的这些人群钱聚在一起,投到前端去,变成一种供给,房价是不是上升的动力就会减少呢?从这一点来说,基金实际上至少它不会成为推高房价的一个因素,甚至是在某个时候,能够平衡这个行业的发展。这是我们看待基金。

  当然,基金业不是像某些人说的,未来就是基金的天下,因为基金说到底,对房地产这个行业来说,是一种融资,金融支持的手段。在中国这种大的背景,金融还是国有为主,银行为主,所以可以看到未来多少年,可能房地产的主要融资形式还是银行,不可能是基金,但是我们看到未来的趋势是什么呢?有点像10年前的IT,每年都有非常高比例的增长,但是经过五到十年,占的市场份额也不可能超过银行,这是我们客观看到基金在这个行业发展的趋势。

  网易房产:其实我自己也比较好奇,因为去年来讲,像江苏、浙江一带民间比较富裕的那些地区,大多数产生一些民间借贷危机,包括小老板跑路,今年鄂尔多斯危机重重,突然基金这么热,募集的渠道主要是哪些构成的呢?比如说去年如果大家都在做基金,资金来源主要是分哪几部分?

  苏鑫:基金的主要募集还是民间资本,刚才你举的很多例子,温州也好,鄂尔多斯也好,它是一个地下,半地下的,一种融资的手段,现在政府也希望把它合法化,放在阳光下。它跟基金是两回事,我们可以俗称是高利贷。基金完全是在合法合规基础之上的一种融资,通过专业的机构投到某些行业,比如我们今天讲的是房地产这个行业,基金可以投到很多很多行业。所以从钱融资的方向还是民间资本,有的是直接融资,有的通过银行,通过第三方渠道进行融资,但是它的终端都是一样的。为什么很多人通过第三方呢,因为基金这个行业刚刚起步,对这些民间资本来说,没有信用就需要第三方来介绍,感知你,所以很多的通过第三方进行。像高和,直接可以募集的并不是很多。

  所以这个行业有几个非常重要的因素,影响这个行业的,或者是难点,第一是信用,因为它是一个金融行业,你的信用从哪里来呢?首先靠成功的运作,有成功的案例,其次,要在民间资本圈子里让大家认可你,你的透明度,专业能力,这是需要时间积累的,不可能一朝一夕来体现。

  基金还有一个特殊的要求,它的专业能力,因为基金说到底是股权投资,股权投资它的风险就会高,当然收益也会高,民间资本和基金结合才可以赚到钱,因为行业背景不一样了。以前买房就可以赚钱,不需要机构投资者帮你打理,现在行业发生调理,需要跟基金进行结合。基金投股权的前提,你在这个行业里非常专业,至少在某个细分领域,某个细分市场超过行业里其他的人,这样你才能够得到一个股权的收益,这是非常关键的点,这也是我们相信未来基金这个行业,第一它有非常光明的前途,第二,这个行业会面临着一些整合,最终这个行业里做得最好的,一定是专业能力最强的人。

  网易房产:其实刚才也是想问您,民间资本它的构成大概会有哪些?因为我发现,有些以前做过房地产,但是今年形势不好,很多人也就不做了,他又不太甘心退出这个行业,以参与基金的方式,重新回到这个行业里,不知道这其间有没有这样的比例?

  苏鑫:这种案例是有的,但是不是主流,主动通过基金来投资的,我们叫LP,这些投资人更多的还是实业的,通过这么多年的奋斗,积累了很多的财富,原来是公司的钱,现在变成他自己的钱,家族的钱,南方已经富二代了,家族已经很多的钱,这些钱需要投资,国外的经验也是如此。只有这种钱存在了,他已经不是企业的钱了,变成个人的钱和家族钱的时候,才有投资的需要,而且资本市场发展到一定成熟程度以后,又需要机构投资者来帮他进行打理,所以这时候基金才会应运而生,双方有这种,一个是供给方,一个是需求方,才会有这种需求,这么来看。

  网易房产:供给方里面财富的积累。

  苏鑫:你提到财富积累,肯定有行业的背景,有些可能是房地产行业的,他对行业比较了解,但是我们并没有看到大量房地产小公司停下来,不做了,变成基金的LP,有,现在相对还是比较少,更多的还是做实业的。

  网易房产:我之前理解的大部分,毕竟国内财富聚集区还是能源资源大省,山西、鄂尔多斯这种。

  苏鑫:北方可能会这样,能源背景更强一些,温州就不一样,浙江、江苏呢,又不一样,这些民间的钱,肯定是通过实业积累起来的,还是占主导的。

  网易房产:最近的房地产,鄂尔多斯又成为大家的热点,去年我们去到这个地方做过调研,但是今年突然之间,这个地区其实也被其他媒体所关注,主要是因为除了房地产大家所说的泡沫破灭,民间借贷危机爆发,苏总以前对这个区域还是有一些了解,这种危机感觉来得有点突然,毕竟好象江苏和浙江的这种民间借贷,最后的结果还没有彻底清理干净,突然之间其他地方又爆发。

  苏鑫:我们跟建设部研究中心从去年开始搞了一个民间资本调研,今年很快还要去温州,还要去鄂尔多斯,还要去陕北,包括山西,所以我们对鄂尔多斯的关注,对鄂尔多斯民间资本的关注,不是简单的看它的泡沫涨跌,而是作为基金来说,我们关注民间资本和房地产之间的关系,同样,我们跟建设部研究中心,他们也会关注民间资本和房地产之间的关系,从这个角度来分析行业和民间资本之间的互动关系。今年我们还会去做,从趋势来看,民间资本和房地产,互动关系是一直会存在的,民间资本一定会受到经济大势的影响。我们以前看到是因为民间资本没有合法合规的金融渠道,所以出现了高利贷,经济产生波动的时候,自然会冲击到民间资本,这是非常正常的。随着未来的发展,民间资本可以阳光化,从地下走到地上,基金,有各种各样的基金,其他的一些投资,小额贷款公司,全部通过这些方式,我相信民间资本,我们最关注的就不是简单的泡沫涨跌,而是关注这么多在中国通过勤俭、奋斗,创造这么多财富,怎么让这些财富做得更好,来支持经济的发展,支持中国的强大。

  网易房产:你还是觉得这主要是通道的方式,是需要逐步的合法,有更多的渠道来疏散这些民间资本?

  苏鑫:对。

  网易房产:其实高和2009年成立的时候,说是中国首支人民币商业地产私募股权基金,当时您对的主要是商业地产领域,去年包括前年这些房地产基金也在逐步增多,高和跟其他基金比起来,我们自己的特色和定位大致是怎样的?

  苏鑫:高和的核心还是我们专注,专注于商业地产,现在看,专注于一线城市和1.5线城市的核心区域商业地产,这是它的一个特点。第二个,我们在商业地产有一定的能力,而且这两年成功的经验也被证明,我们对商业地产的一些认知,这个话题就转到我们对商业地产的一些看法。商业地产实际上它的价值产生是三个阶段,三个步骤,首先是土地的升值,第二是开发的增值,第三是运营的价值,土地和开发作为一般行业人能够被理解的,但是我们现在为什么说商业地产存在一定的风险,这个风险更多的体现在很多做商业地产的人,以前就是做住宅开发的开发商,他们用以前的概念,认为只要在核心区域拥有土地,把房子建起来就可以赚到钱,这个理念是错的。因为商业地产是生产资料,必须给未来经营人创造价值,所以运营是非常重要的,而我们简单的把以前做住宅的理念套过来,会产生很大的偏差,就会有很大的风险。

  当然还有一个风险,短期因为很多人觉得住宅风险大了,不容易赚到钱了,大量的钱投到商业地产,会出现某些城市局部区域过量,供应过量,比方说有些城市,未来三五年有100个城市综合体,这么大的供应量能消化得了吗,我们在北京经历过,政府全力打造的中关村,五年的时间做了三百万的商业地产,最后花了五年的时间才把它消化完,其他二线城市具备北京这么强大的政策支持吗,具备这么大的消化能力吗。所以局部的这种供应量过剩产生的风险必然存在。

  网易房产:你刚才提到商业地产的运营,国内商业地产,大部分还停留在卖商铺的阶段,我自己这么理解。但是去年来讲,如果说2011年是基金年,今年上半年包括去年整年,商业地产的业绩也是非常好,尤其是去年3月份,4月份的时候。一些国外机构他给的商业地产租金的预估也会有说,今年有一个15%的增长,不管怎么样,感觉前景还是不错,这个背景还是住宅在调控,当然两者直接关联不是特别大,但是商业地产的业绩还是让大家感觉到特别惊喜。您分析一下去年和今年突然情况好了之后,背后支持是什么?

  苏鑫:我们观察了商业地产现在成交相对住宅来说是好的,到底是什么人投到商业地产里来。第一类人,以前就投商业地产,对商业地产比较了解,甚至以前赚到了钱。还有一类人,原来不断买住宅的这些人,买公寓投资的这些人,没有太多的投资渠道,又偏好投房地产,这些人实际上有两个转向,一类是买商业地产,这在媒体上报道也比较多。还有一类,实际上买证券化投资,比如说基金,比如说信托,其实这类人也比较多。所以如果把商业地产从投资角度来看,我们就容易理解,为什么商业地产现在好象成交比较火爆,甚至在某些区域价格非常高,创造了一些历史之最。就是因为东方,尤其在中国,偏好投房地产,以前投资的方向就是不断在城市区域,核心区域买公寓,今年买一套,明年买一套,现在政府的政策看得很清楚,去投资化,普通住宅不让你投资,以后即使是把限购放开,我们也算了一笔帐,投资公寓年税后回报率不可能超过5%,换句话说,可以作为一个保值增值的手段,这是不错的,但是想像以前通过投住宅就能赚很多钱的事情一定不复存在了。

  这些偏好的人,投房地产的人,钱投在哪里呢?我们观察和我们的分析,应该是两个渠道,一个是证券化的投资,基金和信托,第二个,就是商业地产,不动产,所以我们看到现在这些很多的成交。这个背后,商业地产价格的上涨除了这些原因以外,还有最根本的原因,一线城市2008年经济波动以后,租金向上进行了爬升,租金的上涨带来商业地产价值的上涨。

网易房产:刚才苏总提到了运营的概念,其实国内几家商业做得比较突出的商业地产公司,万达,华润,新加坡凯德,在国内也做了比较好的商业地产案例出来,你刚才讲缺乏运营的概念,你自己看这几家比较好一点的商业地产公司,如何看他们的模式,万达以前很多业内的人也去学习它。

  苏鑫:商业地产从两个纬度来分析,一个是商业的本质是靠运营来增加它的价值,这是一个。第二个,商业地产怎么跟资本结合,我们先说第一个运营,从运营角度来说,没有哪个是更好的,为什么?因为商业地产在中国,如果说媒体大量关注它,也就是这一两年的事情。其实这不是偶然现象,因为商业地产只有在人均GDP超过五千美金以上才进入快速的上升通道,在中国符合上升通道这种区间的城市只有一线城市和局部二线城市。但是我们看到它的趋势,未来还有很多的城市会进入到商业地产快速上升通道,这个机会是非常大的。这种情况下,开始更多人关注商业地产,才形成了很多不同公司进入商业地产,建完以后有运营,采用不同模式,在一线城市,二线城市,这都是逐渐的发展过程,很难说哪一个运营最成功,活下来就是好的,现在处于草蜢,初创期,活下来就是好的,需要行业人士不断总结经验去推广他们。

  第二,商业地产和金融的结合,为什么几年前大家不关注商业地产呢,为什么很多的房地产公司做住宅呢?实际上,就是因为房地产不是它的静利润率有多高,是因为他的周转非常快,换句话说,有杠杆,有金融的支持。住宅的金融支持,一个是开发贷,一个是预售,商业地产这两者都是比较难的,而且商业地产需要大量资金的支持,长期的,低利率的钱支持才能起来,国外的经验也能看出来。没有这种长钱,相对利率比较低的长钱支持,商业地产很难发展,现在我们看商业地产必然伴着这个行业和金融演化之间互动的关系。什么时候真正是商业地产的最辉煌时机到来呢?除了需求,人均GDP的增加,大家有这种需求,还有关键的是金融环境,国外的成熟市场来看,如果REITS没有推出,商业地产所谓的春天,最辉煌的时间就没有到来,因为REITS做到了把普通老百姓的钱集合到一起,来支持商业地产长期的持有和发展。而且REITS也实现了让老百姓分享,通过拥有商业地产分享城市化红利。所以从这个角度,我们一直还是呼吁国家把REITS要放开,对普通投资人来讲,是一种非常好的投资机会。

  我们现在看到是什么呢?为什么会出现房地产的调控,大起大落,就是因为普通住宅的投资产生泡沫了,这些影响社会稳定了,如果有一种更好的金融手段,让这些钱聚在一起支持城市化的建设不是更好吗,普通的老百姓,你有五万块钱也可以投资REITS,现在我们有五万块钱能干什么呢,只能放在银行里是负利息,没有任何投资渠道。从这一点,REITS出现,不光是对商业地产是重要的,其实对整个国家的金融环境来说也是非常重要的。

  网易房产:其实也解决了退出机制的问题。

  苏鑫:是的,我们以前交流过,商业地产为什么我们关注它的退出,因为这个行业需要大量的钱,沉淀在这里面,楼建好了是有钱沉淀下来的,财富积淀下来的,这些钱从哪里来呢?现在要么是卖给保险,要么是卖给大的企业,要么就是REITs,但是这些,REITs短期我们看不到出来时间表,保险我们算了一下,一年也就是几千亿,三四千亿的投入,对这个行业来说也是杯水车薪。实际上国内有些钱,原来我们比较关注的,所谓安全性资本,他这个钱的属性跟国外机构投资者的属性非常接近。

  什么叫安全性资本呢?这个钱他愿意持有商业地产,不在意短期租金的高低,而在意商业地产长期的保值和增值,这种钱叫安全性资本,跟国外的机构投资者是非常相似的。国外什么人持有商业地产呢?主要就是保险,保险的钱,社保的钱,养老基金的钱,和大的机构的一些钱,他愿意长期的持有商业地产。国内我们没有REITs出现,实际上就有这种安全性资本。如果我们真的有安全性资本,把这些资产卖给他们,其实是很好的一种选择。但是商业地产又有一个特点,散卖了以后,资产的保值增值就有难度,这里面就需要做资产管理,REITs也是如此,卖给这些普通老百姓,持有它了,但是它有一个机构投资者,一个资产管理公司帮着大家打理这个资产,让它保值增值。如果我们卖给安全性资本,同样我们也需要给这个资产进行管理,我们叫资产精装修,这就是高和所提到的,作为商业地产,如果散卖掉的话,必须要做成资产精装修,统一的出租,统一的物业管理,这些理念在你购买这些资产之前,跟客户签好协议。

  网易房产:你的资本精装修里面还是有一些统一管理。

  苏鑫:所谓资产精装修的概念就是国外的资产管理,如果我们简单套用国外的方式,投资人不一定能理解,我们用了比较通俗易懂的语言,给投资人设计一些游戏规则,这就是资产精装修。什么意思呢?比方说写字楼,我们发现散卖了以后,资产的价值不容易保持,为什么?就是因为很多散卖的写字楼,有的小投资人他的资金能力比较弱,到现房的时候,还月供,按揭款需要租金来支持的。这个时候,低租金可能把这个房子租出去了,低租金不要紧,可能商家,公司的能力就比较弱,租客品质差一些,影响整个大楼资产的保值增值。所以我们当初设计资产精装修的游戏规则,让愿意长期持有商业地产的人进来,限制一些投资量,大的投资人我们才让他进来,一层一层的进行销售。而且约定,必须由高和进行前半年统一的出租,保证它的第一次出租像大的业主持有物业一样,保证租客的品质,最终能让它的租金可持续、长期发展。

  网易房产:其实最近因为您,包括2009年到现在,创业的历程时间比较短,但是还是给大家提供了一个比较好的可借鉴经验,也想跟大家分享一下苏总,从SOHO到高和,这里面比较有意思的创业故事和创业体会?

  苏鑫:装也经验谈不上,我讲讲为什么要做这个事情,为什么要创业呢?很多人不太理解,我刚出来的时候,刚要出来,把这个想法告诉潘总的时候,他也不太理解,所以当时我们出来的时候,我们俩沟通了很多次,前后用了三个月的时间。最近我还在看,出来三年了,我看以前我给潘总写了一封信,体现了当时一种状态,我在40岁那一年,不惑之年,我去了一趟青海,在广漠大草原,群星璀璨,我突然有一种感觉,我应该做一些事情,下半生做自己喜欢做的事情,就是这么一种创意的冲动,我跟潘总提出来,我要辞职去做。如果某个人想创业的话,首先要问自己,这个想法是不是你内心的想法,是社会强加给你的,还是你内心的,这是不一样的。只有内心选择的时候,你出来的时候,你遇到的坎坷就会变成动力,否则,你遇到了坎坷会抱怨,最后你不可能成功。

  第二点,如果你准备出来创业,前三年非常重要,生存是第一位的,我们不能像课本上学到的一些东西,出来的时候搞很复杂的战略,有非常宏大的想法,这都不重要。在前三年,你怎么能活下来这是第一位。所以当时我出来的时候,跟一个朋友交流,他给我的建议,现在看非常正确,第一年抓生意,第二年建团队,第三年拼身体,为什么会拼身体呢?因为第三年以后,公司要发展,以前是生存,变成一种模式,可扩张,可持续,这时候就需要重新整合资源,上台阶的过程,而上台阶是最需要精力的投入,所以第三年,我们会发现生存压力小了,但是花的精力比以前还要大,拼身体的时候到了。

  网易房产:苏总,你这三年的经历打一个分数的话,大概是什么样的评价?

  苏鑫:我还是比较满意,首先这个大的方向是我喜欢做的,第二,选择这个行业,现在通过这个行业给我对人生一种历练,包括认识我自己,其实都提供了一个非常好的镜子。

  网易房产:苏总,您最近和长胜做过一个财经微电影,《2012是真的》,主要是在求解房地产市场发展里面的命门和钥匙,解决之道,不知道最后答案你找到了没有?

  苏鑫:其实当时我们没有这么复杂的想法,长胜给的定位是财经聚,开始的时候一帮朋友想利用2012这么一个背景,大家通过这种新的传播形式,比较游戏化的做一些事情,很简单的想法。后来发现,其实财经好象是很高深的东西,我们更多看到的财经是专注,这些专家在电视上打着领带跟大家进行宣传。我们都看过巴菲特的书,他讲的投资理念,财经理念,包括经济学的理念就是常识,既然是常识,就是你我都懂的。你我都懂的这种理念,通过新媒体,通过微博,通过微电影进行传播,实际上是最好的,自然形成这么一种新的形式,不可能让它形成一种演绎中国,分析中国未来经济走势,这不现实。但是通过这种形式,我们可以让更多的人参与,关注财经,用你的常识进行投资的判断,大家可以进行更多的交互,打破所谓的财经就是专家要做的事情。

  网易房产:我后来看到你的评价,好的投资经验都是常识,因为它源自人心,主要是想通过这样一个财经话语来达到让大家都去把复杂的房地产现象用常识化的经验。

  苏鑫:把各种非常复杂的投资,非常复杂的经济现象简单化,因为本身这些财经的东西,这些高深的理论,它就是基于常识的,基于人心的,没有那么复杂。

网易房产:我们今天的访谈就到这儿,也祝苏总创业的梦想最后能够照进现实。

  苏鑫:谢谢!

 

  

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