商业规划的重要性

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 商业规划的重要性本月15日由《安家》杂志社主办的后宜家时代马甸商务现状及发展趋向论坛上金网络副总经理林金城对商业规划的重要性做了精彩的发言,以下就是详细内容。我们做商业地产经常讨论...

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  本月15日由《安家》杂志社主办的后宜家时代马甸商务现状及发展趋向论坛上金网络副总经理林金城对商业规划的重要性做了精彩的发言,以下就是详细内容。

    我们做商业地产经常讨论一个问题,商业到底是自发形成的还是规划出来的,我们一直在讨论这个问题我们说北京商业有很多失败的个案,有两种截然不同的意见,一种是认为由于缺乏规划所以失败了,还有一种认为是规划的不好,所以失败了。原来规划十个市级商业中心,好象最后都不大像,包括我们有一些规划,说规划了四个Shopping Mall,反正亦庄的Mall到现在也不见踪影。这么多年了,前几天我听说这个地被划成了八块,若干家公司在做,这就是规划出来的,包括像大都市街,也很时代,有完整的规划。我们一直在想,到底是怎么回事呢?可是有一些,有一些东西好象一不留神出一个秀水街,一不留神搞一个大红门服装市场,好象没人规划,但是它有自发形成。是不是就不应该有规划呢?我们一直在讨论这个问题,这里面我们发现其实有这么一个问题。 

    我如果要做商业规划,你要做大量的基础的研究,包括对未来发展趋势前站性的预测,但是要真正做到非常难。我见过有的人做的市场研究,后来我跟他开玩笑,我说我稍微一变,你的结论就完全不一样。举一个例子,有一个项目,当然不是商业了,住宅,目标客户做研究,你认为这个地方的房子能卖多少钱,给你一个选择是八千到一万,一万到一万二,一万二到一万五,一万五以上,你选择最低也是一万,我说我给你一条,这个地方最多不会超过六千块钱,你认为能卖多少?两千到三千,三千到四千,五千到六千,你选吧。 

    我当然还有大量的,我们最重要的是研究消费者的需求,消费者的需求是什么呢?我们研究营销的时候也有一个问题,经典的营销理论是发现消费者没有被满足的需求,你去满足它你就成功了,但是呢有一个最典型的例子是随身听,当年发明随身听的时候,你如果不告诉他有这个东西,你去做调查,他永远不需要这个东西,也许你把这个东西发明出来了,就乐悠,这是我们做商业规划挺难的一件事情,尤其是你把所有的因素都挖掘出来了,从零上开始做起可以做到,最后的结果发现若干的因素可能对你的结论有很大的影响,这是一个方面,真正做好商业规划非常难。 

    我个人意见,商业规划绝对是必要的,但是要做好商业规划是需要具备坚实的功底,做大量的工作才能做到的,如果不做这些工作,简单的弄一个规划,也许有还不如没有。反过来说,有了一定基础之下,再有了政府的推动,规划方面的考虑,对于它迅速的成长,成形是有帮助的。 

    我第二个观点,这个规划能管多少年呢?实际上我们说商业其实也是有一个成长、发展、变化的过程。我们刚刚说到了王府井,他再也没有当初的地位了,宜家当初来是绝对有道理的,反过来今天走也是理由非常充分的,来有来的理由,走有走的理由,为什么?这是市场环境发生了变化。举一个例子,改革开放以前大家都很穷,天天想着能吃肉就不错了,现在吃肉已经不是问题了,吃出一身病来的时候,大家想不能吃肉了,要吃素了,又吃回去了,这就是消费的变化。其实对于商业来讲也是一样的,区域的价值是不是恒定的,也不一定,随着形式的发展变化,区域的价值也在变化,过去的商业价值现在是否还有,不一定。陈总讲了,宜家进来的时候,正好赶上社会大发展,室内的人都没有好的家具,挺合适,如果大家都已经满足了,是不是换到别的地方去了。包括刚才说到,宜家曾经是品类的代表,买一个宜家的东西,是挺值得骄傲和自豪的,我们家那个东西是从宜家买的,当初是这样,现在是否还是这样呢?不一定,有些东西依然会有这种代表性,他的地位也是会发生变化的。当初宜家可能代表品位,现在代表品位的不止宜家,这个东西也是会发生变化的。这个角度来讲,我们讨论这个区域,后宜家时代,在这个区域,我们在这个区域呆的时间比较长了,97年我们就做华展国际公寓,中国国际科技会展中心就是在这儿,我们做的阳光丽景就是在马甸的南边,我们对这个区域,卖阳光丽景的时候,特别恨福丽特,它对阳光丽景更多的是避,我是住宅,我希望周围比较安静一点,即使有商业,我不喜欢这样的商业,他给我带来更多的是噪杂的人流,拥挤的交通,景观脏乱差,这是作为住宅不希望看到的。 

    我反过来我们说,刚才我们讨论一个问题,各种不同类型的物业,应该是相辅相成比较好,如果是一个纯居住区很麻烦,购物可能就是问题,纯商业区如果没有流动人口,或者是居住,或者是办公的支持,这个商业也比较难受。反过来也有一个问题,这里面都是商业,商业跟商业不一样,根据胡昕小姐说了,商业里面各种各样的形态,我们统称都叫商业,当我们说商业的时候,谁跟谁想的又都不一样,餐饮是商业,娱乐是商业,健身是商业,购物是商业,美容美发,我们都说是商业以内,我不知道大家在建立商业的时候,一般是仅仅放在Shopping这个层面是商业,还是都叫商业。当我们说马甸地区的商业价值的时候,如果从商务的角度来讲,这个地方一个大商场,对于商务不一定是一件好事,我一直是这样一个观点,对马甸地区的商务来讲,宜家没有价值,宜家的负面价值大于正面价值,他对周边的办公其实没有太多的支持,反过来他给他带来的不便,交通的拥堵,包括大的人流,车流对于商务没有太多的支持。反过来也许宜家走了,换一些别的类型的业态对于商务办公是支持的,其实对于这个地区商务价值的提升我觉得会有更大的好处。 

    我个人来讲,宜家搬走这一块儿地方,对于这个区域不一定是坏事,我更多的是看到它的价值,我甚至希望对面的福丽特是不是有一天也要搬离这个地方,从阳光丽景,其他的办公氛围来讲的话,他在那儿真的不是很协调。反过来他要是换一个别的地方,可能对于这个地区价值的提升会有更大的帮助。  

    商业和商务应该是相互支持,但是呢,不同的业态对商务的支持都是一样的,不是所有的商业都能对商务形成支持,如果业态不合适,反而会形成负面的影响。所以从我个人的角度来讲,宜家走了,不见得是商务价值的降低,对于商务来讲,反而是一种利好,这个地方没有那么多的人流和车流了,我说的是不相关的人流和车流。今天上午我看一个项目,是在西客站的南广场,大家都说西站一年能带来三千万的人流,人流不意味着必然会对某种业态一定有商业价值,关键是看它对什么样的商业有需求,这是我的观点,我就说这么多,谢谢大家! 
  

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