石家庄商业地产过剩 专家支招教你玩转商铺投资

2015-01-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 投资支招 好项目事半功倍 曹润亭认为,在准备投资商铺的前期,…目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,方便顾客驻足。 5、用途结构 商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,…...

不仅是从今年开始石家庄才出现商业地产过剩的情况,根据石家庄市住房保障和房产管理局公布的《2013年石家庄市房地产市场分析报告》显示,在2013年石家庄市区商业用房供求比就达到近5:1。彼时,满足1600万人的购物需求的石家庄商业,仅面临300万的市区常住人口。“蛋糕就这么大,比如把消费能力看做100亿元,只有10个大商业综合体时大家还有得赚,发展到1000家就要有人倒下了,这很正常。”河北省商业联合会秘书长曹润亭告诉记者,在大环境过剩的前提下,未来商铺的差异化经营是最重要的。

案例

新型经营模式冲击传统商铺

记者在采访中了解到,迫使店铺走向“死胡同”的除了高额的房租外,电商的冲击更是巨大。

在南三条市场这种情况尤其显著。在2000年左右,南三条的一个普通门脸2000元/月就可以拿下,而如今近万元(好位置更高)的租金加上电商的冲击,正在挤压众多商户的利润。

“周围商户来来去去看的都已经习惯了。”在南三条市场从事日化产品的老板王先生说,祖籍浙江的他在南三条已经经营了十多年,如今算是个“新石家庄人”了,“之前(2000年)不要说在南三条里挤个店铺,就是在门口卖冰棍都要发财。”王先生回忆起曾经的业绩依然兴奋。

做到2008年,王先生算是较早“触网”的一批商户,在做起淘宝店之后,90平的空间他转租了一间给别人,“起初是想再换个好地段再买个店铺,但看着网店渐渐红火,就没开了。”王先生说,大约在2010年左右,老商户要么去做房地产等行业,没有转行的基本都开始“触网”,相比之前的店面越开越大的思路,“小而精”的理念正在形成。

如今王先生网店销售额已经超过实体店销售额,店铺面积也减少到40平左右。王先生分析,目前来看,网络还很难根本撼动南三条批发市场的地位,“长远看就不好说了,还是要跟着市场走。”王先生说。

投资支招

好项目事半功倍

曹润亭认为,在准备投资商铺的前期,消费者应该首先考虑是自己经营还是出租,经营什么项目?出租给什么商户?“做好市场调研是一定的,首先要考虑你面向的消费者有哪些?是准备面向社区,还是步行街,或处繁华路段。选择好要面对的消费者,才能有的放矢。”曹润亭说,就他目前碰到的情况来看,前期选择做什么项目是最难的。如果是自己经营,他建议消费者多看、多走,“能最终选择好一个项目,就算成功了一半,”曹润亭说。

同样,世界湾国际商业投资管理有限公司总经理张英也为投资者支招:选择投资应选择有潜力的地产,可以在未来做到“人无我有”,“因为商业地产正从传统‘养商圈’到‘养项目’转变”,投资者应该重点考察对方是否有好的经营思路。

避开“电商”优势

曹润亭说,理解市场和理解消费者的另一个重要因素:理解电商。“开服装店肯定是大不如前,因为电商正在快速挤压这个市场,很多成熟的服装商都在学习转型,如果你是一个新手,应该避开这类‘抢手活儿’,选择其他产业入行。”曹润亭说。

当然他也认为,随着不同经营者的经营理念,不排除通过多样化的、消费者乐于接受的经营手段出现,但电商所带来的“去中间化”局面已经形成,低价、便捷已在消费者中成为共识。

 

寻求联营

同时,曹润亭提醒,随着石家庄商业地产的结构性调整,各项去库存化措施的实施,除了商户应该“储存好过冬的粮食”外,寻找合伙人合作或与商户主联营,不失为一个降低风险的方法。

在此,对于目前市场上出现的“返租”模式,曹润亭提醒消费者要尤其注意——高利润和高风险一直是孪生兄弟。“统一经营、统一招商的背后,我们要考虑的是我是否放心他的这个经营团队、他的经营模式是否对路,”曹润亭说,如果经营不善,那么后期面临的经济风险可想而知。

特别关注

社区底商要看规范

据河北省商联会统计,石家庄现有社区底商1800多家,但是其中有物业管理的只有878家。“这面临的问题是,商户在底商出租缺乏整体规划,不会考虑周围配套的同质化问题,只是跟涨房价,最后造成的结果就是房租贵而无人为津。”

我们实际遇到的情况是:一方面,社区商业在石家庄出现过剩;而另一方面,从疏通管道到买个针头线脑,市民购买却越来越难,这不得不说是一个矛盾。对此他建议,社区底商应该有专业团队负责包装和整体规划。

选铺提醒

选铺基础要“五看”

1、土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的。“住宅”和“商用房”两者至少在三个方面可能变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途;从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。

2、规划变更

留意商铺及周边地区是否会面临规划变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看,新城市规划对所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。

3、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。

4、面积大小

商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,方便顾客驻足。

5、用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层等。要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。

  

    (来自河北青年报)

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