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广州三大火车站商圈 商铺投资全扫描

2014-09-21 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 以长线投资为主。 中原地产的商铺专家表示,对于打算长线持有物业以收租获利的投资客,…商铺的收益一是租金,租金回报率是衡量商铺投资价值的重要指标,计算公式为月租金×12/购买商铺总价,结果比值越大,表明越值得投资。…...

大城市的火车站作为重要交通枢纽是人流汇集的商业旺地,因此火车站商圈也成为“长盛不衰”的代名词。目前广州除城市西面的广州火车站(简称西站)外,还有以中短途城际轨道交通为主的火车东站及高铁时代的火车南站,但因发展程度不同,商铺投资级别也不同,有业内人士指出,发展成熟的火车西站和东站商圈较适合资金实力雄厚的投资者,投资回报率不会过高,但升值潜力大,买家可通过转手获利。实力较为一般的买家可关注正处于起步阶段的南站商圈,以长线投资为主。

广州三大火车站商圈 广州南站 商铺投资

中原地产的商铺专家表示,对于打算长线持有物业以收租获利的投资客,租金回报是重要的收益部分,应优先考虑租金高低和回报率,如果是短线投资,商铺一旦升值至预期价位就应抛售,所以应重点考虑商铺短期升值潜力。无论长短线投资,租金都是重要因素,回报率高、上涨速度快、潜力好的商铺是吸引新买家、成功转让的有利条件。

老火车站商圈顶手费惊人

广州火车站位于越秀区环市西路,兴建于1974年,是华南最大的火车站和广州市内最主要的铁路客运站之一,也是中国最重要的铁路交通枢纽之一。商圈内除火车站外,还有省、市两个汽车客运站,平日这一带的日均人流量约在6万至7万人次,节假日更超过10万人次,春运期间客流甚至能达20万人次。依托如此密集的客流量而形成批发市场商圈,近百个批发市场涵盖服装、皮革、鞋业、美容、汽配、茶叶、酒店用品、文具等行业领域,其中以服装、鞋业最为集中,相关数据显示,该商圈的年营业额达数千亿元。

天河区的火车东站,目前连通车站广场的综合体商业物业东方宝泰也已实现满租状态,餐饮位租金达80元—200元/平方米/月,零售的铺位租金可达700—800元/平方米/月。

业内人士分析,商铺的收益一是租金,租金回报率是衡量商铺投资价值的重要指标,计算公式为月租金×12/购买商铺总价,结果比值越大,表明越值得投资。二是升值潜力,低价买入,高价转手,获取利润。此外商业繁华地段“一铺难求”,商家还需额外付出一笔“顶手费”或“入场费”,这是旺铺租赁的“潜规则”,“顶手费”由下家支付给卖家,作为装修等费用的补偿,通常非业主收取,但也有些业主在出租商铺时向租客收“顶手费”和“入场费”。广州火车站商圈的经营已非常成熟,核心商圈更少有一手可售商业物业,商铺的密集程度也达到了“针插不进”的程度,因此西站商圈商铺的“顶手费”十分普遍,高力国际商铺部的相关负责人表示,该笔费用少则几十万元,多则几百万元,数字非常可观。

南站商圈多项目启动潜力大

而在番禺的广州南站商圈,目前除已建成的敏捷壹时空和奥园越时代两个项目外,包括万科、尚泰、路福等多个发展商的新项目也正在启动。

奥园集团番南片区副总经理莫红晟表示,日本大阪、法国里昂等城市在高铁建成后周边形成的展贸型或休闲、商务服务型产业,彻底改变了传统贸易模式,给站点物业带来强大投资价值,相信南站的未来也是如此。

物流,特别是第三方物流的兴起令展示交易与货物配送相分离,也将给广州南站的新型展贸业带来极大发展空间。奥园越时代一期的买家就有不少是从事玩具、钮扣等行业的,商铺更是整层整层地买。一位常来广州进货的长沙服装厂老板告诉记者,以前来广州看货要到市中心或工厂现场,很麻烦,如能直接到南站,一下火车就可在展厅或门店看货、订货,再由第三方物流发货,那就便捷多了。

 

专家教路

●高力国际商铺服务部 高级副董事 邓剑晖

目前广州三大火车站商圈的发展各有特点,老火车站商圈是传统批发市场的集散地,天河火车东站是连接南部交通(广东、香港)的快速干线,周边为天河商贸中心,而南站商圈目前正处于起步发展阶段,未来将是广州南部最重要的交通枢纽,较市内两个成熟火车站商圈的地位更重要,包括粤东、粤西、粤北及几个重大港口必经之地的南站商圈,开发前景大。

因此也就存在所谓的“生铺”和“熟铺”,熟铺一般地处成熟商圈,投资时主要从增值份额比例部分、可收入租金等方面进行考量。增值升幅主要从三方面考虑,一是买入价与一定时间后的预估卖出价间的差价,二是买入价与周边商铺的整体出售水平间的差价,三是买入和卖出期间货币升值所带来的增值。生铺则主要考量投资回报率以及规划交通、基础建设设施是否有利于客流、是否能为商铺带来升值空间等。

项目推荐

奥园越时代

位置:番禺汉溪大道与石兴大道交界处

商铺面积:90—100平方米复式商铺,首层5米、二层4.5米

价格:3万元/平方米起,一万元抵八万元优惠

周边参考租金:80—800元/平方米/月

项目简介

位于未来南站CDB中轴线,由一期奥园越时代大厦和二期奥园越时代广场组成,总建筑面积近15万平方米,目前在售二期西塔部分是楼高130米的南站地标性建筑。

整栋单位采用玻璃幕墙设计,依傍广州南站,囊括6条高铁、7条地铁,未来还有3条城轨及多条高速路和快速路网等。按政府相关规划,2016年之后其每年客流量将达1.6亿人次,再加轻轨、地铁等交通方式,年超3亿人次的客流将带来大量商贸展销、商务办公、商务接待、酒店住宿、日常消费等需求。

西塔商铺面积18至256平方米,目前在售单位面积以90至100平方米为主,适合企业产品展示或批发经营。其公寓产品也类似广州火车站周边写字楼,是具有商铺化功能的产品展示厅。

越和国际皮具城

位置:白云区机场路10号

商铺面积:10—50平方米不等

价格:5万—10万元

周边参考租金:2000元/平方米/月

项目简介

所在桂花岗皮具商圈经营已超25年,专业皮具市场超40个,越和国际皮具城位于批发市场最旺的商业圈,紧挨火车站商圈,是目前火车站及桂花岗唯一带产权出售的商铺。周边商铺租金达2000元/平方米/每月,商铺的顶手费也在100万元以上。

项目占地约1万平方米,总建筑面积约5万平方米,一至二层为皮具品牌展贸中心,内销批发及零售为经营主线,兼营外贸;三层为高端皮具、皮料辅料、配件交易平台,服装服饰、皮具箱包、鞋帽袜业等;四层为国内、国际皮具品牌博览总部及国内、国际品牌首选高端展贸总部。

O2O国际皮具城

位置:白云区三元里大道165号

商铺面积:约20平方米

价格:10年租约售价约70000元/平方米

周边参考租金:2000元/平方米/月

项目简介

O2O国际皮具城是集展贸、电商、研发、设计、总部办公、餐饮、酒店于一体、目前三元里皮具商圈内单体经营面积最大的项目。

临近地铁2号线三元里站A1出口,建筑面积约5.24万平方米,设计为负一层到四层,配备区域内面积最大的阳光停车库,也是三元里皮具商圈内皮具成品单体经营面积最大、功能最齐全、配套最完善的皮具成品展贸项目。

采用一级消防系统,外墙均用玻璃幕墙、金属和石材幕墙等材料,市场内部设置面积超过500平方米的奢适中庭,配置7台客货电梯和14台手扶电梯。

1060个铺位,每个铺位面积约20平方米,独创“一铺N城”线上+线下创富平台,将与国内著名电商平台运营商合作打造国内首个“智能视频网上商城”和相对应的手机商城、微商城。

  

    (来自新快报)

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    业态:钟表  
    拓展区域:全国
    开店方式:独立经营

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    业态:百货  
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