二手成熟商铺,一手新商铺 投资你选"哪一手"

2014-08-30 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 商铺投资不像住宅投资一样,商铺投资具有极强的动态性,不同区域商铺的独立特征很明显,投资价值大相径庭。… 投资地点:西城路步行街商铺 投资心得:成熟区域商铺,易租易售,回本快 曹小姐之前从未考虑过投资商铺,…...

住宅、写字楼商铺、甚至车位等,这些楼市产品近年来都纷纷成为了市民热衷的投资渠道,尤其商铺更是受到了不少投资客的追捧,虽然现在各大城区内的众多楼盘都推出了商铺类产品,但是如今很多投资者开始抱怨,在成熟区域找商铺来投资越来越难。而已经投资了商铺的置业者,他们有的人在短时间内收益翻番,而有的人则还在苦苦等待着所买商铺的商圈成熟起来……

“挑熟铺”——租售收益很稳定

今年以来,市场上源源不断出现了商铺类的楼市投资品,备大区域各个楼盘,从沿街商铺、社区商铺到主题商场,从新盘亮相到尾货清盘,各类商铺如雨后春笋般纷纷冒出,充斥市场。一边是目前市场上主力在售的楼盘众多,一边是投资客在费尽心思寻找成熟区域内的优质商铺,这不得不说是一个市场值得思考的问题。

市民陈先生最近就在苦恼这个问题,他向记者表示,自己有意投资商铺,已经看了近半年,还是没有心仪的目标,“我已经基本上看完了市场上在售的商铺,动心的不能说没有,但是我还是担心人气问题,毕竟投入一大笔钱进去,如果回报没有达到我的预期,我还不如拿钱去做其他。”陈先生大吐苦水,6所以不得已我将目光转向二手商铺,再蚕新比较一下,尽管这类商铺价格很高,但是却能给我带来可观的回报收益。”

有陈先生这样“挑熟铺”心理习惯的投资客不在少数,他们深知,如果是单纯性的以长期出租赚取资金的,更适合选择二手商铺,因为二手商铺周边商圈及商业项目成熟,商业氛围浓厚,人口密度大,消费能力较强,商铺价格可能略高,但租金投资稳定,适合追求稳定投资的购房者。业内人士分析,与其说投资者对熟铺更买账,还不如说投资者对新的一手商铺信心不够,毕竟面对新的商业规划、新的商业圈子,不是每一个投资客都能轻易出手。

业内人士介绍,商铺投资不像住宅投资一样,商铺投资具有极强的动态性,不同区域商铺的独立特征很明显,投资价值大相径庭。而桂林人的消费习惯和消费圈子在一定程度上已经固有化,逛街或者消费的第一首选或许就是目前成熟区域内的商业集中地,例如十字街、甲天下广场等。一些路段经过政府的规划或定位以及长时间的积聚,已有一定的人气,客流不断增加,租金及售价也得到保证,而这些要素在新的商圈里还是未知数,所以也成为了影响不少投资客出手的原因。

“熬码头”——市场培育期较漫长

与陈先生想“挑熟铺”的想法完全相反的是,一些投资者正是看中了一-手新商铺的升值潜力,说白了,投资个新商铺,就是要“熬码头”。一位业内人士介绍说,根据全国商业数据统计的结果显示,住宅、写字楼、商铺这三种物业的回报率,住宅的回报最低,大概也就2‰-3‰,写字楼则有3‰-5‰,商铺则差不多与写字楼持平。“我所接触到的商铺租金和售价基本上每年都有5%至8%不等的升值,有些涨得更厉害,可能有20% -30%”。该业内人士还介绍到,商铺主要有街铺、社区铺及主题商场铺三种。根据已有经验证明,街铺的升值空间是最高的。只要购买城区主干道上沿街商铺的,很少见到有买亏的。因为作为交通要道,无论怎样都有固定的人流、车流,有人气则有商气。而沿街商铺其价值回馈速度与空间也并不是住宅能相提并论的。

当然,对于周边商业已经聚集起的商业氛围,或将直接缩短或者消除“熬码头”时间,例如彰泰·睿城,就可以依托三里店成熟的商业氛围,这类的一手商铺,就能大大缩短市场培育期。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群,确实为商铺投资奠定了收益基础,也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回馈,除了附近已有的祉区居民外,周边还应具有支撑力、延续性的消费人群。辉煌地产桂林公司总经理陈剑峰向记者介绍,一个合理的商业体应该有其固有的计算公式,即一个区域内的人口密度是多少,都应该有具体的规划要求,桂林的人口基数本来就不大,新区域内的商业氛围很难一下子就成熟起来,也不难理解。一手商铺,一般开盘价格略低,同一区域价格要低于二手商铺,但投资一手商铺,需要对未来区域的发展前景有一定的前瞻性,如人口密度、目标客群、区域发展等因素,但随着区域、配套的日渐成熟,商铺的升值是毋庸置疑的。

“熬码头”要做好充足准备

①相对于其他投资产品,一手商铺对投资者资金实力要求较高,从买入到升值,再到出手获利,完成这一同期需要一定的时间,投资者要做好长期“熬码头”的准备。以下几点是投资一手商铺的置业者在出手前,需要考虑的问题。

②买商铺前应该判断所买的路段在不在政府规划中,商铺的产权是否清晰,如果只是临时做商业用途的不要买,没产权的、小产权的商铺也不能买。

③目前市场上大部分的商铺买家资金实力较强,以一次性付款居多。如果按揭购买,银行对于商铺的评估价未必会达到市场成交价的价格,而且按揭的利息也较多。目前购买商铺的利率通常会上浮至20%,此外还需缴纳契税、印花税、登记费等,部分一手商铺可能还需支付一些其他费用,各类杂费占整个购买行为大约13%-14%。

④找商铺首先要知道自己的购买预算,通常意义上可关注商铺地段政策上的规划,所处的位置有无升值潜力。假如商铺位于价值洼地,就算现在环境比较冷清,但或会在日后规划改造后变繁荣。商铺是否抵押;是否受司法限制:整个物业的整体规划,通风、采光、通行以及物业布局走向等也需注意。

⑤和住宅不一样,无论一手或二手商铺贷款都只能贷五成,且贷款期限也有其严格的年限。部分砖木结构、混合结构的商铺还有可能贷不了款。银行对商铺贷款者的资质审核也比住宅审核严格,需考虑到贷款不能实现时所面临的压力。买一手商铺时,要查是否具备土地开发及房产销售一切证照,是否有抵押行为,以免将来无法办理产证。如开发商有包租承诺应在签订合同时写上,并明确交房期限,约定逾期和违约手任。

置业案例1:

投资地点:西城路步行街商铺

投资心得:成熟区域商铺,易租易售,回本快

曹小姐之前从未考虑过投资商铺,理财方式也仅限于购买基金或者保险等理财产品,在一个倡然的机会,在2010年买下了位于西城路步行街的一个商铺,虽然面积二十几平米,但总价也超过了100万。曹小姐是土生土长的桂林人,熟知西城路步行街的情况,再加上西城路晚上已经成为了旅游纪念品一条街,所以现在无论白天晚上,都能保证稳定的人流量,因此投资前景十分明朗。

曹小姐表示,从买入铺子到现在,都是租出去给商户做生意,而月租金也从一开始的近万元,一直涨到了一万八。目前,曹小姐每个月都能收到一笔不菲的租金,这让她很满意。“去年有人想出190万元买我的商铺,但我没卖。虽然两年总价将近翻了一倍,但我看了行情,这里的商铺还会再涨,所以打算先留着自己用,反正每个月租金也挺高的。”所以曹小姐总结,在成熟的老城区购买商铺是比较保险的投资,因为能保证人流量稳定,而且容易出租或者出售,见钱快。

置业案例2:

投资地点:社区商铺

投资心得:前期出租率和租金可能较低,更适合资金较为充裕的投资者

马先生早年做生意积累了一些资金,抱着“一铺养三代”的想法,去年买入了一个社区商铺,70多平米的铺子,花了近90万。铺子现在租给客户做小超市,租金并不算高,虽然附近有一定的商业氛围,但是人流量比较有限,所以消费力并没有达到预期设想。尽管每个月有一定的租金收益,但总的来说收益平平。

马先生告诉记者,投资社区商铺有一定的风险,尤其是本身居住数量并不大的社区,这种类型的社区商铺前期出租率和租金可能都会比较低,所以更适合资金较为充裕的人。但是不可否认,想投资具有潜力的商铺,必须有足够的时间、资金和耐心,有养铺的想法。

  

    (来自桂林晚报)

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