黄金段租金只升不跌神话已破灭 商铺投资转向

2014-08-04 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 带来商铺投资方向的变化,一是投资者倾向购入大面积商铺,再做商场拆售;二是非核心区铺位将成为投资热点。… 对于香港的商铺投资版图,方咏清认为今年的投资热点将于核心区向非核心区转移。因为核心区商铺供应少,…...

與住宅樓市最近的小陽春行情相比,香港的商鋪市場就沒那麽樂觀了,租金、售價雙雙下調,空置率卻不斷上升。進入6月這種趨勢更加明顯變化,並由二三線商鋪轉蔓延向核心區域的一線商鋪。

專家認為,黃金地段商鋪租金只升不跌的神話破滅,幾乎可以確認香港鋪位租金已達曆史高點。預計下半年,核心區商鋪租金會相對穩定,下調幅度在5%以內,但二三線地段的租金下跌會達到10%~15%。這些變化,帶來商鋪投資方向的變化,一是投資者傾向購入大面積商鋪,再做商場拆售;二是非核心區鋪位將成為投資熱點。

租金回落明顯

根據高緯環球商鋪部統計,6月底,香港四大零售核心區銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角,分別有126、79、95和48個空置鋪位,分別比去年底上升55%至100%,達到近幾年的新高。

事實上,自去年開始,香港商鋪空置率已經在不斷上升。去年銅鑼灣商圈的波斯富街、白沙道,以及尖沙咀加連威老道的商鋪已有多間空置。當時中介分析原因,認為是業主的意向租金與商戶的實際承租能力已經有差距。空置一年後,商鋪業主才開始接受現實,把租金下調1至3成,最近這些商鋪才漸漸被市場消化。

而到今年,更明顯的趨勢,商鋪空置開始由二三線地段,向核心區一線地段蔓延,商鋪新約的租金面臨更大的壓力。中環皇後大道中的華人行一地下(即內地樓盤的一層)商鋪,曆來屬黃金地段一線鋪,由名表勞力士所屬代理冠亞名表城2008年起承租,曾兩度創下中環商鋪每平方英尺租金的最高紀錄。原商戶3月遷出後,業主叫價租金280萬元,但一直未獲承租而空置,最近業主開始下調租金。而同地段太平行的多層商鋪,在原業主遷走後也處于空置期。

黃金地段的商鋪除不但租金水平開始下降,近期銷售價格也開始下調。九龍城一個包括地下A鋪及1樓全層的商鋪,面積共3290平方英尺(1平方米=10.674平方英尺),近日剛剛以7500萬港元成交。而此前該鋪報價一度達8900萬港元,最終降價16%才得以成功售出。

市場還出現業主自降價格以求成交的個案,這其中甚至包括“鋪王”。銅鑼灣波斯富街一個街鋪,以1.73億港元成交,按平均每平方英尺售價成為香港新鋪王。可是,鋪王風光“登基”的過程卻頗多波折,買家在今年3月簽約後嫌貴,結果業主主動降價1200萬港元,最終才交易成功。

在商鋪樓市熱火朝天的年代,這是不可想象的。當時如果買家簽了合約後要求減價,業主大可吞掉訂金重新出售。而如今業主願意“委曲求全”,要麽心急出手,要麽覺得以原有的價格水平再難找到新的承接人。

據香港差饷物業估價署公布的數字顯示,5月份零售店鋪售價已經比3月份明顯回落。鋪租方面,只有港島及新界區繼續上揚。在生意大不如前的壓力下,鋪租市場已有出現拐點的迹象,不止一家地産顧問已經預測下半年鋪租會繼續下調。

商鋪投資轉向

受益于內地“自由行”政策,國際品牌紛紛在香港搶鋪開店,造成零售店鋪租金和售價均大幅飙升。差饷物業估價署的香港零售鋪位租金指數,5年內勁升7成,2010年起連續數年鋪租都以雙位數上升,而旺區核心地帶,如銅鑼灣、中環、旺角和尖沙咀四大零售區域,其鋪租更以倍數上升。

但受消費趨動帶來的鋪租持續上漲,在今年開始刹車。香港政府統計處公布的5月零售業數據顯示,5月同比再次下跌4.1%,這已是連續四個月下跌。與去年比較,珠寶首飾、鍾表及名貴禮物的銷量下跌24.5%,頗受自由行旅客歡迎的電器及攝影器材下跌14.3%。這是香港開放自由行以來零售業跌幅最大的一次。而體現在鋪租上,去年整體鋪租回落至個位數的上升幅度,已經是鋪租下行的訊號,而今年開始有持平和小幅度下跌的趨勢。

在香港商鋪租金處于雙位數上升期的時候,經常出現的案例是上個商戶的租約尚未到期,國際品牌就砸出原租金2倍甚至更高搶鋪。而今年的情況恰恰相反。租約未滿而選擇更便宜鋪位的個案越來越多。而對租金過高、銷量下滑的鍾表、珠寶、奢侈品和高級禮品商戶,也開始主動調整,或租約到期不再續約,或調減開新店數量。

不過,針對目前商鋪市場出現的調整,也有樂觀的機構表示,香港商鋪整體還是供不應求的,租金水平在經過目前的平穩期後,總體趨勢還是會繼續上漲。第一太平戴維斯投資部副資深董事方詠清認為,從目前幾宗大面積商鋪成交來看,市場已逐漸消化雙倍印花稅的“辣招”,在觀望半年後,去年下半年已經開始出現大手買賣,到近期市場積壓已久的購買力開始爆發,長線投資者開始入市。

對于香港的商鋪投資版圖,方詠清認為今年的投資熱點將于核心區向非核心區轉移。因為核心區商鋪供應少,業主不願減價,交易不活躍,而元朗、上水等位于新界的鋪位,較市場便宜很多,但地區人口卻不少,現在也有部分自由行遊客專門去這些地區購物,預計下半年這些非核心區的交易會很理想。

對于香港政府有意消減自由行人數給未來市場帶來的衝擊,方詠清也有獨到看法。她認為,這些年內地遊客在香港消費數字驚人,令鋪租大升,即便減少了問題也不大,就好比以前吃慣了大魚大肉,現在可能清淡一點而已。“根據我們的報告顯示,俄羅斯旅客在港的消費能力絕對不低,只是因為內地客消費太多才被掩蓋。如果可以把消費客群分散至更多元化,其實會更加健康。”

 

香港地產網數據參考:香港樓市成交

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    (来自中国经营报)

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