投资商铺高利润意味着高风险 需理性分析

2013-07-18 yipu.com.cn易铺网 编辑:田雨 字号:

[导语] 投资商铺的高额利润也伴随着高风险,玩转商铺并不那么容易,这可是一门技术活。...

  “一铺养三代”的俗语,让众多手中有闲钱的人冲向了商业地产市场。许多商业地产项目在上市时就宣传了较高的投资回报率,但这回报是否稳稳当当,还是个未知数。投资商铺的高额利润也伴随着高风险,玩转商铺并不那么容易,这可是一门技术活。只有冷静思考、理性分析,才能真正实现资金增值的目标。
 
  商铺长期价值看好
 
  商业地产到底为什么值得开发商前赴后继地挤进来?
 
  业内人士认为,商业地产与住宅地产有着较为显着的区别。住宅兼具生活必需品和投资性商品两重属性,住宅市场的发展状况不可避免地与民生息息相关。而商业地产行业则是一个投资性市场,商业地产行业的投资主体大都具有较强的经济实力,抗风险能力较强。商业地产行业的发展总体上也较为理性。因此,尽管未来政策环境不确定性增加,对住宅类业务存在一定影响,但对商业地产的影响将比较有限。
 
  尽管政策环境趋紧,但支撑商业地产行业发展的三大基础条件,即城市化进程、居民收入的持续增长、消费结构的优化升级,在相当长的一段时期内不会发生变化,商业地产行业在未来较长的时间内都将处在一个发展的有利时期。
 
  实际回报率或未达预期
 
  在某商铺销售现场看铺的王先生说,他以前投资过住宅,但感觉住宅靠出租回报不高,只能求变。而目前很多商铺头几年都保证有7%-8%的回报率,这样看来,投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今,不少投资者都有类似想法。他们认为,目前商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力,而且市场上商铺的选择余地也越来越大。
 
  投资者王先生介绍,2009年他高价入手了一个18平方米的商铺,单价25000 元,首付23万元买下,月供2400元。但交付后商铺月租金才1500元左右,尽管开发商当时宣传年回报率会有8%,但王先生感觉很难达到这个水平。
 
  而在某商业中心购得商铺的林女士称,当初开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想,开发商去年又将回报率降低为4%。
 
  据了解,像林女士这样手中有一套商铺的投资客不少,他们购买商铺时目标就很明确,就是以租养贷。但近几年来,商品房价格飙升了,商铺租金却没有那么大幅度上涨。普通商铺投资者难以实现“以租养贷”的梦想。当然,也有不少投资者称,他们更看重的是长期回报。只要项目规划好,交通方便,租个好价钱肯定不成问题,今后还可以将铺子收回自主经营。
 
  目前商业地产主要包括写字楼、大型商场商铺、临街商铺等,有些进入商业地产的投资客,并不是要买商铺做生意,对这行也不了解,买了多套商铺,结果因为所选位置不好,价格也偏高,又没有租客,整年下来投资回报率很低;或者开发商不负责任,只管销售商铺,不管后续发展,结果被“套”了。
 
  售后返租 当心有“诈”
 
  目前市场上的商铺投资产品选择面较广,鱼目混珠的情况比较严重,尤其是售后包租的一些产品层出不穷,这类产品在营销时打出每年8%-12%的高回报率吸引投资者。
 
  部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报也比较诱人,因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报,这是售后返租模式最能吸引投资者的地方,而在对返租的认识上,投资者和开发商也达成默契:认为由开发商统一返租然后整体招商,更能快捷地起到隆市作用,从而提升商铺价值。
 
  其实,开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,正所谓 “羊毛出在羊身上”。 比如,一个本来市场价只值2万元/平米的商铺,开发商将售价提高到4万元/平米,并承诺10年包租,年收益8%。
 
  假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出,只能卖到2万元/平米,实际收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有:(3.2万元 -2万元)/4万元/10年=3%,远未达到开发商说的8%的年收益率。(即使考虑到商铺本身的升值,但是结合投资者利息税费,以及当年房产商标高价格等综合因素,最终的年收益率也没有号称的8%那么高。)
 
  除了回报率问题,其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租,大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式,某市一处商业项目,在业主们收到3个月的“返租回报”后,该项目因资金链断裂而成烂尾楼,返租租约成一纸空文。
 
  专家提醒,高额返租具有巨大的市场风险,按照一般投资规律,商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数,但回报越高风险越大。
 
  规避风险 考量运营方培育能力
 
  业内人士建议,不管是投资商铺,还是租赁商铺,都要有区位地段、商业环境分析,看商铺能否聚集到人气,周边消费是否具有持续的支撑力,运营方招商管理能力等。另外,售后包租作为一种销售行为,其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销,加快资金回笼速度。但是,从更深的层次看,这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。投资者最好选择自己掌握出租的节奏,不要过于相信售后包租的高收益。
 
  目前,市场上的商业地产,多采取租售并举的方式。开发商通过统一规划、建设,统一市场销售,再散租或者统一出租给业主,然后对商铺进行统一的物业管理。
 
  在招商方面,开发商多采取大主力商户招商先行的方式,这些主力店一般用作招揽人气及形成品牌效应,部分商铺则做了分割,卖给散户投资客。这些散铺经营方面,开发商会将经营不同产品和服务的商铺做分区,大多分为餐饮区和服务区。
 
  对散户统一出租和管理很难实现,也有许多商铺是业主自己租出去,或者中介帮忙出租。在这样的情况下,物业中心或开发商难以控制租客的经营范围。另外,开发商以高利润将商铺分割出让给业主,业主也在高成本、高回报的预期下将租金尽量提高,这无疑增加了出租的难度,也加大了商家生存的压力。
 
  业内人士认为,一般来说,大型的综合体商业项目,开发商的主力店招商、散铺的后期管理都很规范。但一些小型商铺或者社区商铺,开发商只是在前期做一些商铺规划和管理,所以目前市场上有商铺处于“休眠”状态。“真正成功的商业地产项目,不仅要把商铺顺利销出去,还需运营得当,通过严谨的调查,准确的市场定位,为商铺的持续升值积蓄力量,确保开发方、投资客、经营方、商业管理方利益链的顺畅。绝大多数销售火爆,最终沦为‘空城’的商业地产项目,就是输在只考虑销售却疏于培育市场上。”业内人士分析。
 
  同时,该业内人士提醒商铺投资者,投资商铺能否成功,与商业地产企业本身的知名度和项目所在地有很大关联,切莫盲目下注。
  

    (来自合肥房产信息)

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