黄国雄:谈购物中心项目成败关键 看国瑞

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 黄国雄:谈购物中心项目成败主持人(陈建明):谢谢韩会长!下面有请黄教授发言!黄国雄:非常高兴来参加2008奥运·北京购物中心“倒计时”北京商业地产发展论坛!今天我就说几句话,现在大家都说购物中心...

    主持人(陈建明):谢谢韩会长!下面有请黄教授发言!

    黄国雄:非常高兴来参加2008奥运·北京购物中心“倒计时”北京商业地产发展论坛!今天我就说几句话,现在大家都说购物中心多和少,建立北京商业的饱和度,从这个角度来看,不仅仅是需要建多少商业地产、多少商业中心,从微观来看,这个涉及到环境的问题。

    第二句话现在北京的购物中心总量发展比较快,还有就是结构更加合理。

    第三句话业态基本完善。

    第四句话就是北京的多中心模式已经形成。现在来看从北京的商业地产来看,有三个数字:一个商业的营业面积900多万平方米。一个个体户、摊位治理900多万;那么在建的项目900多万平方米,那也就是说2700多万平方米,这个总量从总体上来说基本上是可以的。那么购物中心区域化、购物中心之间的竞争应该是越来越激烈。

中国人民大学商学院教授、中国商业经济学会副会长 黄国雄

 

    那么作为国瑞城这个项目,总体上来看,看好的是区位优势,看好的就是它的经营理念,同时这个地方有一个很重要的潜力,应该需要挖掘的,就是三大医院构成的对全国性的辐射,这一点是其他地方不可比拟的。包括了新世界已经配套的设施是多业态聚集、多功能集合,这个有一个基本的消费群体。所以我们这里是非常具有优势的。

    第二个就是社区的优势。

    那么具备了这些条件怎么发展呢?我认为就是精、特、实,精就是精品经营、精心服务。从我们调查来看一般进商场购物的占1/3,从这个角度来看,如果能够做多这三点,来带动市场消费就是一个精。第二个就是特。就是所有集合在一起形成群体的力量,如果不这样的话就形成了同质化、形成了恶性竞争,所以要有特色机构、特色卖场布局,应该说没有特,不能产生辐射力和吸引力。北京的购物中心太多了,没有特色就不能被异地或者商圈外的消费者产生吸引力。第三个就是实,要做实,真正的购物中心要立足中国的现有的消费者,要立足与中国现实的购物力和现实的需要。因为不解决周围群众的生活问题,没有把文化带动起来,这个也是很难的。所以我们要实实在在为他们提供消费的场所、休闲的场所,为他们创造一个良好的购物环境和消费环境。这一点作为一个购物中心来讲一定是要做的。

    任何一个商业特别是当前区域化的商业更应该面向区域,这个我想作为一个新的购物中心必须要考虑的第二个因素。

    第三个问题我想谈几个理念的问题。这个问题大家可以讨论,比如说第一个问题购物中心是不是越多越好?去年全国的商业面积是2.35亿平方米,如果每一个城市都建35到36万平方米的营业面积,中国现有条件能不能支撑这么大的商业面积,从去年来看竣工的5600多万平方米商业地产,卖出去的是4100多平方米,去年闲置的就达到1800万平方米,那么再加上以前的剩下的,就是4000多万平方米,所以这个问题要看到不是越多越好。

    第二个就是要明确不是越大越好。最近福布斯在公布世界十大购物中心的时候,有四个在中国。从世界范围来看购物中心小型化比较合理,因为土地越来越昂贵、成本增加,加上社区商业的服务功能已经跟上了,美国去年购物中心1.9万平米的占80%多。所以不是购物中心越大越和,这个要把握度的问题。现在存在着许多的问题,购物中心形象工程,现在房地产开发比较多,但是市场需要是供应大于需求,这个是我们要考虑的。

    第三个问题也不是越洋越好。购物中心作为生活方式必须与经济配套方式相配套、相协调。

    第五个问题是交通问题。交通发达促进了一个地区商业的兴旺。那么在传统的经济条件下,他起到了非常重要的作用,但是我认为交通条件是一个双刃剑,两广路应该说位置比较好,但是把街区和商区进行了南北融合,方便不方便?我2点半就来了,但是我买个报纸、喝点水都没有,都是大楼非常的不方便,交通是起到了糖葫芦的竹签作用,把所有的糖葫芦串起来,把所有的购物中心串起来,促进了人流的交流,但是中间却不是这样的,所以糖葫芦的形成是多种原因形成的。作为一个开发商也好、作为一个做项目的也好,这个都是要考虑的问题。因为这个本身不会产生聚积效应,仅能产生联动效应,所以地铁经济产生的是促进了快速消费品的集中,但是并不是所有的消费品、高档消费品聚集地。总的来说我们这个项目比其他的项目要有很多的优势,特别是这个地区有它的区域优势,加上国瑞的经济实力支撑,要能够即租不售,所以要有实力的等待市场的逐步成熟。

    我以前说过购物中心出租率不要期望100%,85%就是成功的一条,置换率30%,70%能够维持、能够微利就是成功的。第三个预期三年,一年亏、两年平、三年赚,能够达到这个目的就赚了,五年有一个大的发展。谢谢大家!

 

  

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