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陈建明评点泰达时代中心

2012-07-22 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 陈建明评点泰达时代中心记者:陈总您好,大家都知道在CBD商圈,光华路CCTV附近有一个项目——泰达时代中心,这个项目是以餐饮为主,寓意打造CBD商圈内的餐饮主语城。首先请陈总对这个项目做一些商业模式及...

记者:陈总您好,大家都知道在CBD商圈,光华路CCTV附近有一个项目——泰达时代中心,这个项目是以餐饮为主,寓意打造CBD商圈内的餐饮主语城。首先请陈总对这个项目做一些商业模式及定位上的评点。

    陈建明泰达的项目大家更多的是了解它的写字楼或者其他的部分,对商业部分大家了解不多。毕竟这个项目离易铺网也很近,所以我们对它也比较了解。泰达目前以餐饮娱乐为主体,希望打造这种餐饮娱乐的有特色的商业。这个市场方案的判断还是值得肯定和关注的。尤其在目前来讲,北京CBD的商业项目很多,从2007年年初易铺网对CBD的商业调查来看,CBD的商业加在一起总的商业面积有将近一百万的规模。这么大的规模对所有的项目都有挑战,项目定位准确与否都直接影响到项目今后能不能经营起来。从CBD的商圈环境来说,因为商务环境很成熟,所以这个区域现代商业或者说中高端的商业无论是街区方式还是集中的商铺的方式,购物、餐饮、娱乐,这三大主力业态无论当中一种业态还是某两种或者三种业态的组合,从组合来讲,不同的项目如果想获得很好的竞争力并且取得成功的话,是需要动脑筋下工夫来看自身的项目,这么一个一、两万或者几万平米的商业未来在哪个区间更有竞争力,更能够获得市场的认同,其实是需要在前期定位方面下工夫。泰达时代广场的项目强调餐饮娱乐的主题,里面有一些特色商业,这么一个市场定位方向是一个比较客观的考虑,CBD零售的商业无论是已经成型的国贸的一期二期以及正在建设的三期,包括世贸天街,还有SOHO的系列项目,应该讲,CBD的这些零售的商业供应的面积已经很大,市场的压力也比较明显。尤其现代零售做中高端,市场成熟周期比较长,一个项目想真正做成功,一般的项目很难有这样得机会。相反,餐饮市场的发展很稳健。CBD这一带从整个开发上来讲,一方面强化商务的发展,同时商业和居住功能的物业也很多,所以商务人群以及居住人群大家餐饮的消费是当中一个很重要的内容。所以关注餐饮、强化餐饮是符合市场发展方向的一个选择。

    另外CBD的商业大家可能更多的关注能够赚钱的零售,但是餐饮比较稳健,而娱乐方面在CBD还是发展比较滞后的内容。如果说哪些项目能够恰当的考虑自身的特点和特征,包括考虑项目规模的条件之下进行恰当的娱乐化的表现,应该说,娱乐方面如果能够做的有特征有特点,对带动市场人气也会很有吸引力。所以我想泰达时代广场关注餐饮、娱乐的发展并且强化这两个方面的一个方向是有利于它的竞争力,有利于它的成功。当然在看泰达时代广场项目当中也会有些特殊的商业,特色零售业,也回到刚才的话题,CBD高端的商业很多,从投资方面来讲利润确实高一些,但是因为项目很多,谁能够取得成功很大程度上要看这个项目在前期了解市场的基本格局来考虑定位在哪个方向更可行。我们现在看包括建外SOHO等等里面的零售店铺关门的多的不得了,很多的投资人以及商户,买了商铺或者租了商铺,如果简单的同质化的做经营,取得成功的可能性比较小。尤其短期来讲,市场还不成熟。泰达时代广场也关注部分的特色零售,这也是在考虑市场的竞争格局之下,怎么样的方式恰当的来进行项目的定位,最大程度降低竞争压力。所以我想整体来说的话,泰达项目从整体定位来说,比较好的关注到了竞争格局以及市场的压力,采取巧取市场的方式来进行项目的推介,这个定位还是有利于它持续的发展。

    记者:谢谢陈总刚才对泰达时代购物中心的商业定位以及它的特色商业和餐饮方面做了很精彩的评点。那么还有一个问题想请教陈总,我们发现CCTV入驻到CBD商圈是大家很关注的一个焦点问题,CCTV在CBD的落户以及即将要揭幕对CBD区域的商业格局会有什么样的影响?它会不会使CBD的商圈进行划分,在CCTV周边形成一个新的CCTV的商圈呢?

    陈建明:实际上传统的大家对CBD的定义是中央商务区,商务的发展是以金融为核心。按照商业的习惯,商务区的主力店CBD的主力店其实是金融。在国贸里面聚集了庞大的国际上知名的金融投资机构,这些金融机构的聚集形成了商务区域对于其他的商务企业的吸引。就是说从CBD的传统架构上来说,是以商务企业的聚集为特征,聚集了庞大的本地的以及国内外的商务人士,从而形成了商业的消费。与CBD的这种中央商务区的商业架构以金融产业为核心形成对比的是CCTV是媒体中心,媒体中心聚合的人力或者说企业跟我们传统的CBD聚合的方式不同。无论是说北京的中央电视台,包括国外的一些电视产业聚集地,比如以CCTV目前的一个办公地址在北京军博的西边,大家都很清楚在军博一带大批的写字楼都是属于这些电视相关产业的企业,CCTV一年庞大的广告流水和金额吸附了大批的国内外的企业给它做服务,甚至服务于它相关产业当中某一个环节或者说某一端。所以说,媒体中心所聚合的人气和人脉与CBD以金融为核心的有区别。

    另外聚合的人群,因为电视是一个很时尚化的产业,所以聚合的无论CCTV本身的人员以及相关的节目、栏目所延展到的这些嘉宾等等都是属于社会的精英,包括娱乐化的人物也很多。比如说CCTV3等等,都是属于娱乐化的栏目。CCTV作为媒体中心对于娱乐化和时尚化人群的吸引和我们过去CBD商务中心聚合的范畴是有区别的。换句话说,在CBD,CCTV的建筑让北京的CBD形成了两个核心的产业的轴心,一个是金融行业的轴心,另外一个是媒体行业的轴心。体现在中国的市场,中国整个地方的影响力都有它一个很强健的表现。全国各地的地方电视台以及相关的人,因为我们之前也参加他们的一些节目,CCTV的各个频道都是在聚合国内各个领域的精英人士。也就是说,CCTV聚合了精英群体,一定会带动精英以及时尚消费的提升。所以CCTV媒体中心在CBD发挥的角色,当这两轴存在的时候,金融中心、媒体中心的架构,媒体有人在讲是“双核”,就仿佛英特尔电脑一样,是双核的方式,这么比喻大家应该能够明确它的意思,它的驱动力和市场的聚合力会更强,有这种延展性。所以说,CCTV在CBD这种双核的效果会带动市场半径的扩展会扩的更宽。

    CBD作为商务中心也有辐射能力,但是它的辐射和CCTV所辐射到的社会性的精英或者说各个阶层各个方面群体的市场的这些人的结构是有根本区别的。应该说CCTV和CBD的双核最大程度扩展了CBD商业消费的商圈半径,从而带动了CBD商业商圈的成熟速度,缩短了成熟的时间,这对于所有的商业来讲都是很好的事情。泰达时代广场作为和CCTV毗邻的项目,CCTV所带动的庞大的人群,时尚的也好精英的也好,对它的商业很显然有很好的推动作用。不只是泰达时代广场会从中受益,其实周围的CBD的其他的项目也会从当中获得很好的市场规模扩大的效果。对CBD所有的商业它的成熟周期的缩短都有好处。在CCTV进驻以后,应该会给大家一个很好的信心,这也是很多人会在CBD区域开店或者投资商铺的很重要的新动力,因为有助于市场的成熟有助于价值的提升,毕竟双核的效果扩大了商圈,扩大了每一个商家有可能接待的客户的规模。

    记者:谢谢陈总对于CCTV入驻CBD所产生的双核经济中心的分析和阐述。CCTV的入驻无形中会给CBD带来新鲜血液,给CBD的这些商家带来新的动力和新的挑战。我相信泰达时代购物中心有比邻CCTV的独特地理位置,无论是招商还是今后的开业运营都会取得很好的效果,也祝愿CBD商圈内其他的商业项目能够在这方面取得很好的成功。那么,陈总,您关于泰达关于CBD的发展还有什么补充吗?

    陈建明:其实泰达的项目完全是自己持有的方式来做发展,这是和SOHO中国完全不同的方式。客观的说,对于中高端商业一定要采取持有的方式才能够有利于经营的成功。比如像SOHO尚都打散出售之后现在出现了很多经营的问题,无论给开发商给投资商乃至于给投资者给商家都带来了很大的心理压力,大家都想赚钱,结果发现事与愿违。其实SOHO尚都问题的核心是把商场式的项目采取切分成小的商铺销售的做法。这种做法对于它整体的经营有很负面的影响。因为周边中高端市场占很重要的角色,中高端的消费对于市场环境对于商场环境或者说对于购物中心环境的要求有比较高的期望。完全打散的方式从经营管理上有很多难以避免的问题。所以泰达采取完全自己持有的方式很符合这种项目的特征。对于中高端商业来讲,这种整体持有进行经营管理的方式很显然是有利于项目在这个区域竞争力的实现,包括最大限度缩短它的成熟周期。

    另外,我个人观点,CBD未来一定是中国的黄金宝地。中国的黄金宝地更多的体现在经营型的物业,经营型的物业当中又是以商业为重要。商业如果想获得它的价值最大化,整体持有是有好处的,有利于获得更好的空间。但是有一个问题,因为市场有成熟的周期或者说有培育的过程,很多企业为什么采取销售商铺的方式,是因为自身在资金的方面实力方面稍微弱了一些,也许是开发公司的开发模式,也许是自身实力的问题不敢持有。所以对于在CBD做中高端的商业如果想把它做成功同时获取很长期的市场收获,需要这个企业有实力。之前跟时代广场的董事长沟通,他讲时代广场到目前为止,市场对这个项目褒贬不一,有很多评价。另外项目开业时间很长,到目前为止还是处在一个经营不好的情况之下。他当时讲,其实我不怕,我是认同北京市场的发展趋势,另外我兜里足够有钱,我不怕赔,我能赔下去。从专业角度来讲,如果市场不成熟没有必要那么早进入,没有必要那么早去开业,何必每年赔呢。另外从他们在时代广场的操作来讲,我们深刻感受做中高端的商业需要有钱,没有钱的机构是做不了高端的商业,需要你拿钱去呵护维护市场。实力不够的话可能你有梦想,但是坚持不下去最终只能是梦想。泰达采取了持有的方式也体现了它的实力,大家懂得规则,懂得中高端的商业是需要持有发展。另外中高端的商业持有发展需要有实力。所以我想在策略上或者实力上来讲,泰达都是具备的。有了这个基础,我们相信项目的定位在后期的招商中能够很好去落实的话,有利于它项目的成功。

    总之刚才我讲的整体持有的方式和要求企业有足够资金准备,这两点对于所有在CBD做开发的开发商来讲,大家都应该做必要的关注,来考虑自身的实力,并且考虑CBD长期发展的潜力,它的增值效果。如果说当有一天CBD每平方米的商铺能够价值十万的时候,大家会发现原来自己赚的很少。在CBD的商业经过长期发展以后,我个人认为现在的底商卖到三、四万,四、五万,经过十年二十年的发展,或者说也许更短的时间,有的商铺达到一平米八、九万,十万,不是不可能的。从目前两、三万或者四、五万涨到七、八万,这个空间意味着未来有巨大的收获。那么这个收获需要企业关注到的同时大家清楚自己的实力,是不是能够把这个收获拿到自己手里来。

    记者:谢谢陈总对泰达时代购物中心给予了这么多的建议,也希望这些建议能够让开发商慎重的去考虑去思考。谢谢陈总。

  

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