杭州44万套商住房库存可能引爆降价潮

2014-03-17 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 杭州房产降价调查 天量库存或引爆商住房降价潮 杭城的降价风暴给当地楼市带来了巨大的打击,两个位於杭州市城北新兴板块的紧邻楼盘,先后作出了大幅调整。颇为玩味的是,近年...

  杭州房产降价调查 天量库存或引爆商住房降价潮
 
  杭城的“降价风暴”给当地楼市带来了巨大的打击,两个位於杭州市城北新兴板块的紧邻楼盘,先后作出了大幅调整。颇为玩味的是,近年因房地产业务风生水起的兴业银行,亦通过内部业务调整,预警地产类融资。
 
  对全国房地产市场而言,杭州起着举足轻重的作用。2010年,杭州新房价格一举超越北京,以25840元/平方米的均价位居中国城市房价排行榜的首位。不过近三年来杭州的房价一直不温不火,如今杭州的房价却已跌落至全国第七位。
 
  目前,杭州楼市的降价是否会引发多米诺骨牌现象还未明晰。但在亚太城市房地产协会会长谢逸风看来,目前,商住一体模式的楼盘,以及在整体开发中商业比重过大的楼盘降价效应正在逐步发酵,其中二三线城市将会是一个集中爆发区。
 
  高库存风险
 
  区域供给过高、竞争激烈以及开发商资金链紧张是降价事件的本质原因。
 
  据杭州房地产协会相关数据显示,截至目前,杭州约有6个楼盘出现了不同程度的降价,降幅在3400元/平方米~5000元/平方米之间不等,大约在8折。比如,最新降价的德信·北海公园从最初的19000元/平方米直降至目前的15800元/平方米。
 
  率先降价的德信地产营销总监杜盛认为,降价有一定的市场、库存因素考量,但降价主要与集团的百亿战略有关。而所谓的百亿战略是指在销售额和新项目获取方面都达到百亿。
 
  亚太城市房地产协会会长谢逸风对记者表示,杭州降价项目主要分布在库存量较大的区域,而杭州楼市具有明显的区域不平衡特点,供不应求的市区很难降价。“从目前降价的楼盘来看,一个降价的楼盘目的是为清盘,而另一个楼盘是只有一部分有折扣,因此,如果说这两个楼盘会带领整个杭州楼市的下跌是不具代表性的。”
 
  虽然不会引起整个楼市的震荡,但是记者注意到,德信、天鸿两家项目所在的杭州城北新城板块,位於市区拱墅区与郊区余杭区的交界处。在杭州市的规划中,其最初定位是高新产业园区,政府5年前成立北部软件园管委会。
 
  而让人遗憾的是,在开发的这几年中,板块产业聚集效应未成气候。“如今这里已经成为一个纯粹的大型新兴住宅区,但入住率并不高。”杭州当地居民王女士告诉记者。
 
  因此,区域供给过高、竞争激烈以及开发商资金链紧张是降价事件的本质原因。
 
  根据相关数据显示,截至2014年2月12日,杭州商品房库存量(符合销售条件但还没有卖出去的房子)约为12万套。而去年同期,这一数字为8万套,仅一年的时间,商品房存量就增加了近4万套。
 
  然而,这还不包括新推出的房源。有资料统计,该板块2公里范围内有6~7个在售楼盘和8个待上市项目,其中不乏总建筑面积30万平方米的大盘。
 
  “目前杭州市区商品房存量仍维持在12万套以上的高位,而3月份,杭州市将有近40个楼盘集中上市,其中拱墅区8个、余杭区8个,这两个区域正是此前率先降价之地。”杭州当地某开发商表示。
 
  据中国指数研究院数据统计,杭州目前住宅库存突破1000万平方米大关。其中1月份萧山区可售房源体量从上月的16.23万平方米增至20.35万平方米,环比增幅超过25%﹔余杭区库存量增长3.58%﹔主城区可售房源涨幅仅为0.34%。
 
  一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者,12万套仅仅是住宅数量,而对於杭州来说,问题较为严重的是其商户型房产数量,目前库存就高达44万套。
 
  上述知情人士透露,在库存持续攀升,去化速度减慢两方面力量作用下,杭州楼市库存出清周期持续延长,长达16个月,创2013年以来最高值,开发商压力持续加大。
 
  “从目前杭州商业地产的总体供应量来看,的确比较大,而去化量下降,表明杭州当地的商业地产存在供大於求的现象,对於整体来说,是比较危险的。而作为商业地产的资金链来说,也是趋於紧张的。我们都知道,商业地产的开发周期比较漫长,前期资金投入量比较大,回笼资金的时长会影响到企业整体的资金运作状态,如果销售一旦出现问题,将带给房企不可估量的风险。”谢逸风说道。
 
  除此以外,谢逸风还表示,从浙江杭州的经济水平以及新增人口数量来看,高端消费人群有下降趋势,而高端消费人群的流出就会导致杭州、温州、宁波等二三线城市的商业消费能力流失,因此,在这一地区的商业地产出现降价销售,以便回笼资金。
 
  售地“急刹车”
 
  12万套住宅,44万套商用存量房像是悬在杭州房地产市场头上的一把利剑,刺穿的不仅是房企的资金链,更是杭州整个土地市场的脉搏。
 
  过高的库存直接导致了房价的下降,那麽,这种下降的连锁反应除了会波及周边城市的房地产价格外,还会有哪些影响呢?
 
  独立经济学家杜猛告诉记者,除了对周边城市形成一个价格下降的效应以外,这种连锁效应直接波及的就是当地的土地市场。
 
  据相关资料显示,2013年10月,杭州国土资源局曾一次性叫停6个地块的出让﹔2014年2月,杭州也有3宗地块被暂缓出让。而就在近日,杭州市国土资源局土地出让公告显示,截至3月3日,杭州市区(含萧山、余杭)3月仅余杭区有4宗地块计划出让。
 
  按照常规的土地挂牌出让程序,1宗地块从公告到最终成功出让,大约需要一个月的时间。由此,余杭区国土资源局网站上,2月27日挂出的两宗地块显示的挂牌报价时间为自2014年3月18日至3月31日止。
 
  如无意外,之后挂牌的地块成交日期都将在4月份,这就意味着,3月杭州主城土地市场或出现“零出让”。
 
  2014年2月,杭州实际成交地块22宗,成交面积80.05万平方米(折合1200.8亩),总可建面积159.2万平方米,总成交额92.2亿元,环比下降73%,较2013年的月均成交额110.6亿元也减少了17%。
 
  面对成交额的大幅下滑,杭州土地的溢价率也开始整体走低。22宗地块平均溢价仅为7%,其中4宗宅地平均溢价也不到10%。从1月的340亿到2月的92亿再到3月的“空窗期”,杭州土地市场来了个“急刹车”。
 
  对此,杜猛认为,数字的变化是可以说明问题的。从数字上来看,目前杭州土地市场已经出现疲态状态。从土地市场竞争激烈,到楼市上演价格战,虽然不能说明未来会有一个大幅度下降的趋势,但至少可以说明楼市的走向将在很大程度上影响土地市场的走向。
 
  “土地市场降温,虽然对房地产系统性的风险目前还难以判断,还没有出现相关征兆,但个别地方和个别企业以及一些三四线城市,前两年在土地财政的驱使之下,有很多土地的优惠政策,引起了一些一二线城市的房地产商蜂拥而至,盖了大量的商品性住宅,学校、医院等周围设施不配套,可能会扛不住。”杜猛说道。
 
  与此同时,杜猛还告诉记者,2014年房地产的情况比2013年要复杂多变一点,但2014年分层次、分地域,不是普遍的紧张或崩盘,而是分区域性的地方、分区域性的城市,就算是同一个城市里,也分不同的房地产项目,哪个房地产开发的,拿地的成本以及融资成本等因素综合判断。
 
  多米诺骨牌效应
 
  房价的下跌不光会在地域间蔓延,对行业的影响也是较大的。一旦楼市步入熊市将导致这些行业更加产能过剩,从而陷入恶性循环的怪圈。
 
  此外,房价的下跌不光会在地域间蔓延,对行业的影响也是较大的。一旦楼市步入熊市将导致这些行业更加产能过剩,从而陷入恶性循环的怪圈。
 
  不难发现,杭州德信·北海公园的降价或由融资结构所致,项目降价背后是较高的土地成本、项目实际收益未达预期、基金清盘退出以及开发商兜底。但是,在目前商业地产高周转的开发模式下,一旦销售不畅,由於资金压力,中小房企降价的案例会越来越多。
 
  一位不愿透露姓名的杭州某金融机构人士表示,“杭州商业地产市场的供应量过大是不争的事实,杭州个别楼盘降价,实际上是开发商的一种促销手段,目的在於回笼资金。为了减少存量房,开发商只能以价换量。”
 
  据中海信托杭州某人士向记者透露,就拿此次降价的德信地产来说,已在杭州开发了15个项目,其中6个项目仍处於在售状态,再加上其近期又以18亿元拍得杭州城东新城的章家坝地块,而仅这一幅地块价格就占其2013年全年销售额60亿元的30%。
 
  “多个项目同时开发加上拿地大量消耗资金,一时造成资金链紧张,或许是催生德信旗下项目以价换量的驱动力。”上述人士说道。
 
  “商业地产的房子资金压力我们可以举几个例子来看,第一个是李嘉诚,他在内地的6个商业地产项目不是进行了抛售,就是分摊了,而核心目的就是为了套现﹔第二个就是潘石屹,他抛售了上海的一个商业项目股份,表明了商业地产的资金链确实吃紧﹔第三个是万达,他从原有的中转变为销售,表明商业地产的现金流开始吃紧﹔第四个从目前商业地产的库存量来看,也是表明目前商业地产积压了房地产企业大量的资金,不得不以价换量,来回笼资金,达到现金流充裕的目的。”谢逸风告诉记者。
 
  面对供应巨大,需求有限的市场,开发商不可能对此没有感觉。杭州某金融机构从事房地产项目多年的人士告诉记者,最先作出反应的,往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商,因为他们是最脆弱的,如果不抢在别人前面率先回笼资金,当真正的风险来临,最快倒下的也将是这些企业。
 
  然而,值得我们注意的是,银行资金仍是房地产行业的主要来源,企业自筹资金占比也在逐步上升,而在自筹资金增长的背后,正是房地产信托、房地产基金等融资活动的增强。也就是说,如果房地产企业一旦出现问题,金融市场将会面临不小的震荡。
 
  华融证券的相关人士告诉记者,站在很多房地产信托、房地产基金背后的真正出资人还是银行和保险等机构,换句话说,很多金融体系的资金实际正通过信托和基金等隐性渠道为房地产行业“输血”。
 
  上述人士表示,银行自身的资产负债表中房地产开发贷款和个人房贷的部分不能完全表明银行对於房地产业的支持程度,实际上,银行业正在通过各种隐秘的渠道来为房地产业融资。
 
  数据显示,房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高,大的银行业务占比普遍在8%以下,部分中小商业银行该项业务的占比大概可达到10%。
 
  某大型商业银行杭州分行的知情人士也告诉记者,虽然目前房地产行业被列为调控行业,不论是开发贷款还是个人按揭贷款,政策都是在收紧,但是根本上,银行还是愿意把资金放给房地产业,房地产企业尤其是民营房地产企业也有这个需求,前门走不通,银行会走后门,会想其他办法来为房地产行业融资。
 
  除此以外,对比日本在地产泡沫时期的数据,地产占GDP比重为9%,这一数字远远低於目前我国水平。或许一线城市需求依然旺盛价格依然坚挺,但二三线城市房价的下跌已经引起了一场危机。
  

    (来自中国经营报)

    凡本网注明稿件来自“易铺网”的所有文字、图片稿件,版权均属易铺网新闻频道所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站,使用时必须注明稿件来源:易铺网,违者本网将依法追究责任。


  • 万宝龙

    万宝龙

    业态:钟表  
    拓展区域:全国
    开店方式:独立经营

  • 上海东方商厦

    上海东方商厦

    业态:百货  
    拓展区域:华东区域
    开店方式:独立经营

易铺行业门户作为专业商业地产行业信息平台,提供商业地产新闻资讯、商业地产招商商业地产规划设计 、商业地产O2O软件开发 、商业地产大数据分析商业地产策划等信息
易铺网yipu.com.cn