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沈阳商业地产趋向过剩 9年1.9万亩商业用地挂牌出让

2015-04-14 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 2002年至2014年,沈阳市挂牌出售土地共25万亩,成交总价约3128亿元。而从2005年开始,沈阳商用地入市量增加的趋势开始显现,截止到2014年,沈阳市挂牌出售商业用地443宗,总面积约1.9万亩,成交总价约439亿元。...

  9年售商用地1.9万亩获利439亿元

  2002年至2014年,沈阳市挂牌出售土地共25万亩,成交总价约3128亿元。其中,商业用地成交1.9万亩,成交总价为439亿元。 

  从绝对数来看,与3128亿元相比,439亿元的商业用地收入似乎也算不上一个多大的数字。而来自克尔瑞数据库的数据显示,沈阳自2007年以后推地节奏紧凑,商用地大量入市。2011、2012年两年成为高点。2011年商业用地成交101幅,面积4822亩;2012年成交103幅,面积4334亩。这两个年度就售出商用地9156亩,占商业用地总成交量的48%。 

  专业人士分析,近年沈阳商业地产井喷式爆发而且迅速走向过剩,当地政府集中、大量推出商用土地是重要原因。

  9年1.9万亩土地投入商用

  克尔瑞数据显示,2002年~2014年的12年间,沈阳市总计挂牌出售土地3096宗,总面积约25.4万亩,成交总价约3128亿元。而从2005年开始,沈阳商用地入市量增加的趋势开始显现,截止到2014年,沈阳市挂牌出售商业用地443宗,总面积约1.9万亩,成交总价约439亿元。 

  数据显示,2007年沈阳土地出售骤然拉升,由2006年的36幅、6814亩陡增至246幅、27014亩。同时,商业用地也在这一年发力,售出27幅、2096亩。 

  高点出现在2011年和2012年。2011年突然拉高至101幅,成交面积4822亩,2012年更达到103幅,成交面积4334亩。 

  “2011、2012年两年间,沈阳售出商用地达9156亩,占9年来商业用地总成交量的48%。”易居研究院研究员严跃进分析,沈阳商业用地高度集中入市,说明自2011年开始,沈阳商业地产亦进入一个高度集中开发的阶段,其产品上市的时间也将相应紧凑和集中。 

  从沈阳整体土地市场的交易情况来看,2009年呈现爆发式复苏。其背景是全国性的房价大涨,从2010年开始,国家从严调控的房地产政策,整体成交建设用地由此也迅速下行。 

  “但是在整体建设用地下行的过程当中,沈阳商业用地的成交量占比却还有小幅上涨。”严跃进表示,这应该是开发商开发结构发生变化,应该有相当一部分开发商从单一的住宅地产开发转向商业地产开发。

  此分析得到沈阳一位本土开发商刘先生的证实。“当时住宅去化艰难,而商业地产这块并没有控制性政策,所以很多开发商有部分转型的打算。”刘先生表示,但考虑到因为专业性差未来经营也存在困难,因此2011年年底联合了几家开发商共同在金廊沿线拿了一块地。“像我们这样的开发商不在少数,即便是以后商业地产经营不了,卖地也亏不了。”刘先生说。 

  而从商用地成交总价在整体建设用地成交总价的占比变化曲线来看,也能得出以上结论。该曲线从2009年到2012年一直是上行趋势。特别是2010年以后,商业用地总价占比从9.47%猛增到2012年的25.03%,跳跃幅度非常之大。 

  “这种增长可以说是爆发式的,充分反映了几年之间沈阳商业地产已吸引了越来越多的投资。”严跃进表示。

  商业用地溢价率不高

  “2010年商业用地成交楼板价,与沈阳整体成交楼板价相比系数是0.84,说明2010年沈阳商业用地项目低于沈阳房地产整体楼面地价的平均水平,开发商业地产有利可图。”严跃进分析克尔瑞数据得出如是结论。 

  但2011年,商用地的楼面地价与整体地产楼板价相比系数就达到了1.1,超出10%。2012年这个幅度进一步拉大,达到了1.44,即超出44%。 

  

    (来自中国经营报)

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