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商业地产投资参考:15城市写字楼投资价值榜

2014-02-20 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 北京、上海、武汉坐定前三交椅 因风险相对较低且预期投资回报稳定,一线城市普遍得分较高、排名靠前。但二线城市在投资收益项上得分更胜一筹,典型如武汉,遥遥领先 得益于快...

  北京上海武汉坐定前三交椅
 
  因风险相对较低且预期投资回报稳定,一线城市普遍得分较高、排名靠前。但二线城市在投资收益项上得分更胜一筹,典型如武汉,遥遥领先
 
  得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体的重要地位日益凸显,中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标。
 
  据2013ANREV投资者意向调查显示,大中华区房地产投资在亚太区域备受青睐,多达59%的受访投资者认为大中华区是房地产投资首选目的地。
 
  为帮助投资者理清错综复杂的中国房地产市场,世邦魏理仕从投资风险与投资收益的角度对中国15个主要城市的写字楼市场、零售物业市场及物流设施市场进行了分析和比较,并在此基础上建立了MarketScore投资分析模型。
 
  MarketScore模型以各类物业市场发展的核心驱动因素为主要变量,旨在为投资者发现最具投资潜力的城市及物业类别。在变量选择方面,不仅有诸如租金、投资回报率等定量指标,同时也有对市场前景发展变化的定性判断。
 
  综合上述指标,北京、上海、武汉位列本次写字楼投资榜的前三位,深圳广州成都杭州南京沈阳大连排名前十。西安重庆青岛天津宁波垫底,排在写字楼投资榜后五名。
 
  正如我们在2013年发表的“中国办公楼实情调查”报告中所述:中国写字楼市场(尤其是部分二线城市写字楼市场)正面临着大量新增供给带来的巨大挑战。
 
  基于这样的背景,一线城市在本次写字楼MarketScore投资模型排名中普遍得分较高,位列第一和第二位的北京、上海最大特点是风险相对较低,且预期投资回报比较稳定。这在很大程度上得益于两城市写字楼市场比较成熟,市场流动性高,而且来自国内外企业的需求也较为活跃。
 
  与一线城市相反,二线城市正处在市场发展的早期阶段,不确定性因素多。同时,虽然二线市场新建楼宇较多,但可投优质物业却屈指可数,加上市场流动性较差,使得投资者撤出困难,最终导致二线城市在投资模型中风险评分整体偏低。
 
  但是二线城市所面临的挑战并不意味着投资者应该完全放弃这些市场。
 
  由于二线城市市场起点较低,其增长前景更加广阔,并可能带来更好的投资收益。因此,在我们的评价体系里,二线城市在投资收益方面得分普遍高于一线城市。其中,武汉在投资收益方面得分更是遥遥领先。相反,一些备受投资者追捧的二线城市却得分偏低,例如重庆和天津。
 
  在投资回报方面,大多数一线城市面临的主要挑战是物业资产价格较高,从而压低投资回报率。据世邦魏理仕数据显示,四个一线城市写字楼市场投资平均回报率目前在4.4%~5.1%之间。
 
  (作者系世邦魏理仕中国区研究部执行董事)
 
  top1
 
  北京:市场独特,供应紧缺
 
  北京写字楼市场在MarketScore排名中居于首位,这主要得益于其良好的市场基本面。北京在历史租金增长水平、空置率及未来新增供应等主要指标项上表现突出。与大多数写字楼市场供过于求的情况相反,北京写字楼市场在过去几年缺乏新增供给,使得租金飞涨,空置率持续走低。
 
  2008年全球金融危机之后,北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为约24万平方米,而同期年均净吸纳量则超过59万平方米,这使得北京写字楼市场的空置率从2009年年中的23.0%急剧下降至2013年年中的2.3%,达到历史最低点。在同一时期,写字楼租金上涨超过一倍,于2013年第三季度录得410元每月每平方米。
 
  但北京写字楼市场租金飞涨的局面也引起了外界对其市场可持续发展的担忧。世邦魏理仕于2013年6月发布的《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示:北京两个主要写字楼商圈金融街(000402,股吧)与建国门CBD,在全球写字楼租用成本排名中位列第三、四位,仅次于香港中环与伦敦西区。随着国内经济增速回落,北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱,需求放缓,使得在过去四个季度中租金基本持平。除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外,日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。
 
  尽管面临不少挑战,但相信北京写字楼市场仍将保持长期稳健的发展。
 
  作为中国的政治中心以及大部分行业监管机构的所在地,大多数国有企业和跨国公司仍将选择北京作为其在中国或者华北地区的总部。随着国内经济的回稳以及北京写字楼市场供应紧缺情况的局部缓解,预计在未来几个季度内,北京写字楼需求将有所回升。
 
  同时,在多元产业的支撑下,北京写字楼市场的总体需求仍将保持稳健。金融机构、商务服务和咨询公司一直以来都是北京写字楼市场需求的主要动力来源。另外,大型能源企业与IT公司分别在北京CBD与中关村(000931,股吧)的写字楼商圈表现活跃。
 
  在供给方面,整体市场供应紧张的局面在未来几年内将有所缓解,但空置率在可预见的未来仍将保持在5%以下。核心商圈缺乏新增供应的局面在未来几年中仍将存在,使得位于这些地段的写字楼业主处于有利地位。
 
  top2
 
  上海:风险较低,收益稳定
 
  相比租金飞涨的北京市场,上海写字楼市场自2009年以来表现相对平稳,且市场需求更多来自于跨国企业。在MarketScore写字楼市场排名中,上海在投资风险方面综合得分最高,这很大程度上得益于其较强的投资流动性、较低的空置率以及良好的市场吸纳量。
 
  上海一直是中国房地产投资的热门城市,在过去的三年里,其年均写字楼成交总额高达160亿元,约占MarketScore涵盖的15个主要城市交易总量的45%。
 
  尽管上海写字楼市场整体表现平稳,但以黄浦江为界的浦西与浦东两大区域表现却不尽相同。自2009年以来,主要得益于来自金融机构的强劲需求以及同期内有限的新增供给,浦东写字楼市场租金增长稳健,且空置率较低。截至2013年第三季度,浦东写字楼市场空置率已低至3.5%。与此相反,由于近几年不断增加的新增供应,浦西写字楼市场空置率高于浦东,于2013年第三季度录得8.7%。在未来2至3年内,浦西市场的新增供应依然充裕。相比而言,除了将于2015年交付的中国第一高楼—上海中心大厦之外,浦东写字楼市场的未来新增供应显得比较有限。有鉴于此,我们相信在未来几年内浦东写字楼市场的整体表现将继续优于浦西。
 
  在所有写字楼商圈中,南京西路和陆家嘴(600663,股吧)分别被视为浦西与浦东最为重要的写字楼商务区,这两个区域聚集了上海过半的甲级写字楼。但受不同需求驱动,两个写字楼商务区的租户构成大相径庭。南京西路商务区一直以来备受奢侈品零售商、专业服务公司和制药企业的青睐,而银行、金融机构、证券公司则是陆家嘴商务区写字楼租赁需求的主要来源。
 
  自2008年以来,去中心化已经成为上海写字楼市场的一大发展趋势。这种现象在2011年—2012年间日趋明显。随着次中心商圈基础设施的不断完善,交通可达性的逐步提升以及高品质写字楼供应的增加,次中心商圈写字楼对租户的吸引力日益增强,特别是对写字楼租赁成本比较敏感的租户。在此背景下,部分租户开始从中心商圈向次中心商圈搬迁。据世邦魏理仕估算,现阶段从上海中心商圈甲级写字楼搬迁到同等品质的次中心商圈写字楼可以节省约35%的租金成本。预计,在2014年—2015年间,次中心商务区将会有190万平方米的写字楼新增供应,相信写字楼去中心化的趋势在上海将会延续。同时,较多的新增供应也将给次中心商务区写字楼租金增长来带压力,预计上海办公楼的租金增长在未来几年将持续放缓。
 
  top3
 
  写字楼投资价值全国第三
 
  武汉后来者居上
 
  随着一线城市写字楼市场竞争日益加剧,投资回报率不断被压缩,不少投资者逐渐将注意力转向二线城市。然而,大多数投资者一直以来都将目光锁定在诸如成都、重庆、天津这样的明星二线城市,武汉较少出现在投资者的考虑范围之内。
 
  诚然武汉写字楼市场起步较晚,但其潜力不应当被低估。武汉市场的潜力不仅来自于城市独特的区位优势,还来自于城市丰富的人力资源与长期建成的产业基础。而武汉写字楼市场则在过去的十年中录得7.4%的租金年复合增长率,位居全国之首。在MarketScore写字楼市场投资排名中,武汉也力压深圳、广州这样的一线城市,闯进前三名。
 
  武汉位于中国地理版图的中心,素有“九省通衢”的美誉。随着区域间高速铁路的建设发展,武汉已经成为连接中国东西、南北的重要铁路交通枢纽,区位重要性日益彰显。同时,位于长江中游的武汉也是中国最重要的内河港口之一。近年来,得益于中央政府“中部崛起”的政策支持,武汉的地区生产总值一直保持两位数的增长。作为华中最重要的工业基地与教育中心,武汉经济整体发展势头强劲,以汽车、电子、制药为主的制造业也焕发出新的活力。
 
  此外,与大部分沿海城市不同,地处华中的武汉周边基本没有同等级别的城市可以与其形成直接的竞争关系。与武汉距离较近的大中型省会城市诸如长沙南昌合肥(楼盘)在整体经济实力上与武汉还有一定差距,较难与武汉竞争战略资源和外来投资。因此,周边城市更愿意与武汉互相合作、寻求共同发展,使武汉作为华中地区中心的地位越加牢固。
 
  武汉的综合优势为其带来强劲的经济增长势头,同时也使得包括金融、商务服务、咨询和IT在内的各个行业对写字楼的需求不断增强。在2010至2012三年间,武汉写字楼租金年复合增长率达到12.6%,仅次于北京市场,同时空置率自2006至2011年稳步下降。但由于近几个季度大量新增供应涌入武汉市场,2013年第二季度市场平均空置率激增并超过20%。这样的供给高峰无疑将会在短期内使写字楼租金增长受压,但高品质的写字楼新增供应对提高武汉写字楼市场的整体品质有着积极长远的影响。
 
  随着武汉作为华中区域中心的地位不断巩固,有理由相信武汉写字楼市场在未来几年内仍有较大的发展空间。据世邦魏理仕的数据显示,目前武汉写字楼存量约为成都的1/3,而两城市的经济体量却相当—两市2012年地区生产总值均越过8000亿元大关,且第三产业增加值也较为相近。快速的经济增长已经吸引了越来越多的跨国公司和国内大型企业进驻武汉。至2012年下半年,武汉市已经吸引了190多家世界500强企业落户,同时也吸引了大量国际知名银行与金融机构。
 
  6 成都:供过于求,优选“蓝筹”
 
  成都是国家“西部大开发”战略的主要受益城市之一,同时也迎来了良好的发展机遇。
 
  成都享有良好的投资环境,包括较为完善的基础设施及丰富的人力资源,因此众多跨国公司和国内大型企业在首次进入西部市场时往往都会选择成都作为区域总部。受此影响,成都写字楼市场在过去十年中蓬勃发展,市场需求堪比一线城市。
 
  过去三年,成都写字楼市场年均净吸纳量已超过44万平方米,远远高于二线城市同期年均17万平方米的净吸纳量。旺盛需求的背后是强劲的经济增长,尤其是第三产业的快速发展。截至2012年底,成都已经吸引了近半数的世界500强企业。
 
  尽管写字楼需求大幅增加,但新增供应的增速却远远超过需求的增长。在过去三年,成都写字楼年均新增供应近90万平方米,直接推高了市场平均空置率,使得截至2013年第三季度成都写字楼市场平均空置率已超过40%。与此同时,自2013年第一季度开始,成都写字楼平均租金已开始下滑。这种情况在新兴商务区尤为突出,因为新兴区域内商业环境尚未成熟,基础设施亟待完善,使得区内写字楼项目面临更为严峻的挑战。
 
  随着中国经济增长的重心继续自沿海向内陆地区转移,成都的战略地位正在日益增强。预计随着越来越多的公司进入西部市场,成都写字楼的市场需求亦将保持增长态势。但未来2至3年的新增供应仍然非常充裕,且大部分来自天府新区。充沛的供应一方面使投资者能有更多的投资选择,但是供过于求的局面无疑使租金增长继续受压,比如天府新区。
 
  我们对成熟核心商圈内的优质写字楼物业持乐观态度,相信这些资产可以给投资者带来较好的投资回报,并建议投资者在核心商圈中寻找投资对象。正如我们在《中国办公楼实情调查》中提到,“蓝筹”写字楼(处于城市核心区域、按高规格建造、并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼)的表现会优于市场整体水平。如图所示,成都“蓝筹”写字楼在2010—2012年期间的累计收入增长为70%,远超过整体市场24%的平均增长水平。
 
  中央政府对西部城市的主要政策优惠
 
  资金支持:提高中央财政性建设资金用于西部地区的比例。对国家新安排的西部地区重大基础设施建设项目,其投资主要由中央财政性建设资金、其他专项建设资金、银行贷款和利用外资解决,不留资金缺口。
 
  税收优惠:实行税收优惠政策。对设在西部地区的国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业,在2001至2010年,减按15%的税率征收企业所得税(东部及其他地区企业所得税为25%)。
 
  外商投资:扩大对外对内开放的政策,改善投资环境的政策。对外商投资西部地区商业项目,经营年限可放宽至40年(东部及其他地区为30年);对外商投资西部对外贸易公司项目,注册资本可放宽至3000万元(东部及其他地区为5000万元)
 
  12 重庆:写字楼市场还在发展早期,别期望过高
 
  重庆是中国西部最重要的门户城市。随着西部的崛起,其在全国甚至更广的范围内备受关注。重庆在1997年之前一直在四川(楼盘)省的管辖之下,1997年才成为全国第四个直辖市,并开始对城市自身的经济发展有了更多的自主权。尽管如此,在包括基础设施、人才资源和第三产业在内的很多方面,重庆的发展都不及刚刚提到的另一西部重要城市成都。
 
  首先,成都和重庆在城市基础设施建设与区域交通可达性方面存在明显差距。自2012年来,成都作为全国第五大铁路枢纽的地位不断强化,同时也从全国空港第四迈向全国第四大国际航空枢纽。相比而言,重庆基础设施的大规模投资建设起步较晚。虽然在直辖后的十多年间重庆在城市轨道交通和内河航运建设上取得显著成就,然而复杂多山的城市地形无疑在一定程度上制约了重庆的基础设施建设、城市开发以及CBD建设。
 
  其次,在人才资源方面成都、重庆两城市也存在明显差异。据2010年全国人口普查显示,成都市拥有大专及以上学历人口占常住人口比例高达17%,而重庆却仅有9%。此外,两市在高等教育质量上也存在一定差距,这一点在两市高校质量的对比中就可见一斑。在中国,为当地发展提供重要人力资源的著名高校通常都位于省会城市,成都作为四川省的省会城市拥有4所全国“211工程”大学,而重庆仅有2所大学入围“211工程”。
 
  从投资的角度来讲,重庆写字楼市场的另一挑战来自于卖家对价格过高的期望。截至2013年第三季度,成都及重庆两地的写字楼市场平均租金约为95元每月每平方米。然而,重庆散售写字楼的平均价格约为2万元每平方米,相比之下,成都的散售写字楼平均价格约为1.4万元每平方米。据此推算,重庆散售写字楼的投资净回报率仅为4.6%左右。由于散售写字楼仍是重庆写字楼市场主要的业权形态,所以整栋交易的卖家通常会以此等回报率作为价格基准。我们相信对于大部分机构投资者来说,4.6%的净回报率对于二线城市的资产投资相对偏低,除非卖家可以提供某种形式的收益回报保障。
 
  当前,重庆写字楼市场与成都相比仍处于更为早期的发展阶段。依据重庆作为中国传统工业基地的优势以及近期内政府招商引资的政策优惠,可以预见重庆在未来一段时间内仍将依赖制造业作为其经济发展的主要动力。
 
  14新增供应巨量
 
  天津16.8%空置率课题难解
 
  世纪之交,天津被外界奉为中国在继八十年代的深圳和九十年代的上海浦东之后的又一经济奇迹,并曾一度被定位为中国北方的金融中心。2005年滨海新区的成立吸引了大量国内外投资者的关注。在这样的大背景下,天津写字楼市场发展迅速,尤其对于滨海新区最主要的两个商务区—于家堡商务区和响螺湾商务区。据世邦魏理仕数据显示,假设所有项目均能按时交付,天津在未来三年(2014—2016年)将有超过560万平方米的写字楼入市,其中来自上述两个新兴商圈的写字楼面积将高达290万平方米。但是,鉴于天津目前高达16.8%的空置率,以及自2009年来平均每年8万平方米的写字楼净吸纳量,如何消化如此庞大的未来新增供应将是一个不易解答的难题。
 
  尽管位列中国四大直辖市,但天津的经济发展直到近几年才逐步赶上其他沿海城市。得益于中央政府的政策扶持以及滨海新区的建立,自2006年以来天津经济一直保持着两位数的高速增长,地区生产总值也于2011年突破万亿大关。但天津强劲的经济增长却没能转化为写字楼市场的旺盛需求。因为天津经济增长的动力主要来自于包括电子、汽车、石油和能源在内的制造业,而非对办公楼有着更直接影响的第三产业。
 
  在MarketScore分析覆盖的15个城市中,天津写字楼净吸纳量非常有限。天津与北京仅相隔100多公里,高铁的贯通又使得天津到北京的时间缩短至半小时,这样的地理位置无疑制约了天津写字楼市场的发展。因为考虑到北京在政治、经济、人才及其他配套资源方面的优势,我们相信大部分企业仍将继续选择北京作为其在北方甚至全国的总部基地。
 
  按照最近几年的发展趋势,天津将更有可能成为北方区域的制造中心,而非金融中心。由此推断,天津写字楼市场需求在未来几年内难有喷井式增长以消化大量的新增供应。由于缺乏有效的新增需求,天津过去四年的大部分在建写字楼项目均推迟交付,整体延误比例高达80%。展望未来,鉴于天津写字楼市场需求将很难有重大改观,预计在建写字楼项目仍有可能继续延迟交付。
  

    (来自:投资时报 陈仲伟)

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