深二手房首付提至7成 房价依旧看涨

2013-11-04 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 从11月6日开始,深圳二套住房按揭首付比例将提高至7成,也使深圳成为广东第一个执行二套房首付不低于70%的城市。临近年终调控目标大考,短短一个月内,深圳前后三次释放楼市调控...

  从11月6日开始,深圳二套住房按揭首付比例将提高至7成,也使深圳成为广东第一个执行二套房首付不低于70%的城市。临近年终调控目标大考,短短一个月内,深圳前后三次释放楼市调控的信息,不难看出政府相关部门的决心。但记者走访了解到,逐步加码的调控政策市场影响却十分有限,整个市场依旧火热。业内人士表示,在房价目前上涨的总趋势下,政府部门仅靠“限”只能隔靴挠痒,让房价回归合理,还期待更加全面的土地长效调控机制。

  政策

  二套房首付、贷款利率均上浮

  上周末,中国人民银行深圳市中心支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》),对第二套住房贷款首付比例提出了新要求,即贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。不过,对贷款购买首套自住住房的家庭,继续执行最低首付款比例30%的规定;继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

  这是继10月11日,深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议后对“深八条”的落实。“深八条”第三条曾提出“加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。

  由于银行信贷收紧,早在政策出台前的三季度末,深圳已有15家主流银行的房贷利率上调,其中首套房最高上浮20%,二套房最高上浮30%。记者走访了解到,目前深圳地区各家银行的房贷额度都相当紧张,首套房、二套房贷款利率都基本在基准利率的基础上上浮10%。

  市场

  未见交投活跃,房价依旧看涨

  22岁的王先生由于父母之前已经用他的名字投资买了一套房,得知新政策出台后,他前往福田区几家中介了解情况。在车公庙地铁站旁的美联物业彭先生介绍道,今日已经确定了二套房首付提至七成的消息,“附近住宅的价格在3万左右,”彭先生指着招商银行一侧表示,如果是东海花园的房子则价钱会达到4万。彭先生表示,由于二套房首付提至7成的消息刚刚确定,前来了解政策的人还不是很多。关于相应的规避措施,彭先生举例说道,“如果是父母名下有房的话,你可以迁出户口再结婚买房,这就是首套房。如果你对象名下有房,那你用你自己的名字买了再结婚。”

  对于新政策对房价的影响,彭先生表示预计影响不大,“虽然价钱高,但是就比方说写字楼到现在连续11个月都在上涨,房子也是一样的,房价不会跌。”

  而在几街之隔的碧城地产,一名程姓客户经理直言,“说真的,真要买房的人也不在乎这点钱,对于他们来说只不过是供楼的时间变短一点而已。”不过他表示消息来得很突然,的确也有部分客户受到了影响,“我们就有两个客户,正在准备首付的钱了,这政策下来了他们也很着急,但是就这么几天的时间他们也拿不出那么多现金,不能在6号之前完成首付了,也就只好给多一成首付了。”

  南山区学府路的中联地产客户经理林先生表示,这个政策是针对已有一套房的人来说的,“既然人家有一套房,买得起第二套能给得了六成首付那七成也不是差很远,所以这个限制作用很有限,更别提会令房价下跌了。”

  在连续问了几家中介之后,王先生表示,新政策的调整还是对他们家的购房意向产生了一些打击,“爸妈用我们的名字投资,现在我们自己买房居住倒是面临首付须七成的问题了。”中介则给他提出建议,如果已有两套房产还要入手新房的话,则只能将其原来的房产转手,“政策针对的就是投资客,所以有投资用房的确会对居住用房的购置产生一些影响。”

  比起南山福田和罗湖,龙岗区的房价相对较低。世华地产布吉分行的刘先生介绍道,龙岗新楼盘的价格在1.5万到1.6万之间,好一些的住宅区会达到1.8万,而楼龄稍老的房子则在1.3万和1.4万之间。刘先生表示,新政策出来的这几天前来咨询的业主非常多,“一般首付一提,马上房价就跟着涨了。加上现在接近年底,银行放贷比较慢,不少业主都想在过年前把房子买好了。不然年后房价一涨更麻烦了。”

  业内人士

  有购买刚需的依然会去买房

  “这只是保守性的调控,对楼市影响不大。从长远看,房价依然会保持上涨”。谈到深圳将于11月6号对二套房首付提高至七成,鑫日地产的陈经理对记者说。“但如果银行资金放贷同时收紧或放缓,可能会对卖方造成更多影响,因为他们当中的人主要是等着拿钱换房和用于投资做生意的。但买方市场一直都很大,有购买刚需的依然会去买房。”

  “我对未来房市依然保持乐观的态度。”陈经理说。“提高首付只是考验着买房者的钱袋充不充实,如果对一、二套房的放贷都加以紧缩,对整个房市才会产生较为明显的影响。但是,目前政府出台的一系列政策,包括提高首付,以及增加税收对控制房价上涨都没有太多的收效。我从事房产中介12年了,房价基本上一直在上涨,只要银行资金放贷正常,楼价就不会有太大影响。”她还认为,目前的房价调控政策都太过片面,应该配购房大小等做更细化的调控,不然会误伤到很多刚需买房和换房的人。“以深圳布吉中兆小区的房子为例,今年年初这里的二手房房价均价为1.4万每平米,目前已经涨到1.7万每平米,涨幅达到20%左右。目前市场上小户型格外吃香,多为首次置业者购买。”

  或只对10%的置业者有影响

  中原地产相关分析师表示,二套房首付比例提高的主要作用是给市场传达房地产调控从紧的信号,其次有助于降低银行的贷款风险。经中原地产测算,如果对刚需购房人群增加一成首付,市场需求量会减少30%,如果对改善型消费者增加一成首付,市场需求量最多减少5%。

  深圳提高首付比例平抑房价的思路值得商榷,因为从北京的调控实践看,尽管北京调高二套房首付比例达到七成,但效果并不显着。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,提高首付比例的作用,主要是为了抑制房价上扬,但它的作用或许未必明显,二套房购房者并非市场主流。“我估计,只会对消费人群中的10%有影响。”

  宋丁认为,这其中影响最大的就是改善型住房的需求,因为市场上投资的人已经少了很多。“提高首付比例,同时也是银行保障资金安全的一个手法。对于很多有能力购买二套房的人来说,调整首付至七成,跟当初由三成变为四成相比,作用小了很多。”他表示,尽管深圳作为广东首个实行二套房首付七成的城市,但由于省内各个城市都可制定自己的房贷政策,相信没有必要跟风。

  年内完成房价调控目标难

  深圳在今年3月底出台的“国五条”细则表示,2013年房价控制目标为全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度,但众多业内人士表示,在还有两个月的时间内要完成此目标非常难。

  “如今,限购、限价、限贷等以限制性为主要内容的政策都是传统手段,主要是为表明政府的调控决心。”深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫告诉记者,房价的上涨受到诸多方面影响,从土地、税收等深层次方面着手,建立符合我国实际的房地产调控长效机制,才能从根本上促使房价的合理回归。本届政府传递的市场化信号将在今后的调控中逐渐体现,预计十八届三中全会将会是一个关键时点。

  房贷新政将为市场降温

  深圳房地产市场成交量会有所下降,但对房价影响有限

  近日,龙岗远洋新干线在大运中心开盘。深圳商报记者 张小禹 摄

  深圳商报记者 陆剑伟

  自11月6日起,深圳二套房首付比例调高至七成以上。深圳商报记者上周末采访了解到,由于市场对此早有预期,所以这两天反应平淡。业内人士表示,此举中期将降低市场成交量。

  首付要多付约22万元

  按照深圳房贷新政,11月6日起贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。继北京在今年4月初调高二套房首付比例至70%后,深圳成为全国第二个通过贷款政策调控楼市的城市。

  以深圳10月住宅均价21740元/平方米计算,改善型买家购买一套100平方米的房子,总价约为220万元,首付款将增加约22万元。对于龙岗、宝安的低价楼盘,首付提高的影响较小;而罗湖、南山和福田三个区域房价在4万元/平方米以上,首付增加的金额或将达到40~60万元。

  美联物业预测,提高首付至七成的措施短期内将对深圳楼市总价在300~500万元物业产生影响,目前这部分成交份额占深圳住宅市场1/4至1/3左右。

  买家已经打了“预防针”

  深圳房贷新政公布后,适逢有三个新盘开盘,市场是否会“闻风而动”?

  11月2日,罗湖莲塘新世界四季御园开盘,均价3.6万元/平方米,少数复式4万元/平方米以上,共向市场推出365套两房至四房,当日售出约300套;龙岗远洋新干线在大运中心开盘,主推32~65平方米精装1~5房,因为不限购限贷,现场多次出现一人认购多套乃至10套的案例;盐田君临海域则在11月2日推盘300套。

  从上述三个新盘上市情况看,去化率与10月新盘相当,既没有出奇火爆,也未有冷场。

  深圳提高二套房首付,在20多天前就已埋下伏笔。10月11日,深圳出台的“深八条”中提到,要“抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等措施调控房价”。不到一个月内,商业银行即将此项措施落实,买家已经打了“预防针”。

  与一手市场相仿,二手市场也表现平淡。昨日在下梅林一家中介地铺,一中介经理向记者表示,周末两天客户看房量和成交量并没有太大变化。

  成交量或将下降

  深圳在一个月左右的时间,连续出台了三次调控措施,剑指高企的房价。二套房首付比例提至七成,真能遏制房价快速上涨之风吗?

  “遏制房价上涨的势头,需要从多方面、多层次‘下药方’,仅凭上调房贷首付,难以把房价压下来,” 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,“此举会对市场产生一定影响,但其边际效益在降低,原因在于目前市场需求中八成都是刚需,提高二套房首付比例并不能削减这部分的购房需求,仅能对剩余不到两成的投资需求产生作用。”

  中联地产二手房研究院总经理肖小平则称,这一政策的影响主要在心理层面,更多是代表了释放继续调控的可能性,尚不足以扭转市场对房价上涨的预期。

  深圳中原地产副总经理贺晓丽表示,信贷政策的进一步紧缩很大程度上打击了置业者入市的积极性。此外,深圳房价一年来的涨幅已经接近三成,使得意向买家“望房兴叹”。预计今年最后两个月市场的成交热情有一定程度降温,进而拉低市场成交量。

  

    (来自 深圳商报记者 陆剑伟)

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