美国楼市现分化行情存泡沫隐忧 未来上涨势头减弱

2014-04-10 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 美国的房地产市场是美国经济复苏的重要引擎。一些美国房地产相关机构近日发布的报告显示,在经历了去年的快速上涨之后,美国房地产市场目前处于分化阶段,未来涨势将较为温和...

  美国的房地产市场是美国经济复苏的重要引擎。一些美国房地产相关机构近日发布的报告显示,在经历了去年的快速上涨之后,美国房地产市场目前处于分化阶段,未来涨势将较为温和。
 
  部分地区现泡沫迹象
 
  房地产数据公司R ealtyT rac近日发布的报告称,美国房地产市场严重分化,以美国七大城市为代表的主要城市房价已超出当地人的承受能力。尽管利率创历史新低,人们的承受能力却比2006年房地产出现泡沫的时候还要低。
 
  房地产价值评估公司Zillow最近的一份房租调查显示,以历史价格作参考,美国迈阿密、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、圣何塞和波特兰等城市中超半数的房租是在租客承受能力之外。而全国则有1/3的房租是超出租客承受能力的。
 
  Zillow首席经济学家StanH um phries认为,随着市场承受能力的下降,房地产市场有越来越多令人担忧的迹象,这些迹象很类似于当年房地产市场崩溃时候的迹象,如更大程度依赖非传统的家庭筹资渠道,更低的首付和为了低房价不得不远离上班地带来的压力等。因此,尽管房地产市场泡沫还没出现,但是在某些城市,已经看到泡沫的身影了。
 
  前华尔街投行分析师M ikeK rieger认为,租售比的下降使得部分城市的房地产市场对机构投资者失去吸引力。加州、科罗拉多州、弗吉尼亚州和蒙大拿州等州的租售比已经降至5%甚至更低,全美最大的房地产私募股权投资公司黑石集团在加州的投资下降了90%。最糟糕的纽约市,租售比仅为3%,连国债的收益率都比不上。但是在相对偏远的诸如密歇根的W ayne县等城市却有着超过25%甚至高达30%的租售比。K rieger的观点和Zillow相仿,即美国部分房地产市场已经出现泡沫迹象。
 
  未来数月房价将温和增长
 
  美国一些城市的房屋价格,如拉斯维加斯、旧金山、圣地亚哥等去年上涨了20%甚至更多,根据标普的指数,即便是全美国房地产市场平均也有13 .4%的涨幅。不过由于抵押贷款利率也随之上升,借款者需要支付的开支比一年前也增加了25%。
 
  在这番上涨后,市场人士认为,今年剩余时间内,美国房地产市场的走势特点将不同于去年。预计今年美国平均房屋价格将以单位数的增幅上涨,在劳动就业增长比较好的地区,房屋的价格相对而言将更为强劲。
 
  评级机构惠誉表示,去年美国大部分市场的房屋价格有较大上涨,尤其是在沿海地区。今年建筑行业仍将呈现出持续、温和、周期性的改善。同时,房地产市场也将受益于缓慢扩张的经济,而经济复苏带来了就业的增加和消费者信心的改善。新房价格今年的上涨幅度预计在2.5%-3.5%之间。
 
  惠誉表示,较高的利率和房价已经开始影响到这个市场,美国持续的寒冬也影响到了房地产市场复苏。不过从历史价格看,房价仍存在着吸引力。和收入以及商业地产价格相比,住宅价格仍然被低估。惠誉表示,此轮美国房地产的复苏并非V型反转,迄今为止一直保持着温和的扩张。近几个月,由于经济数据逊于预期,美国的房地产市场扩张也较为平和,未来几个月市场仍会稳步温和地上涨。
 
  楼市陷两难境地
 
  进入2014年春季,美国房地产市场面对一种两难境地,一是太少的人在出售房屋,虽然房价已经上涨了很多。二是许多人很难获得抵押贷款。
 
  据统计,目前在美国市场上只有可供销售五个月的房屋,而在2012年可供销售期限约5.9个月,而2011年约8.3个月。Zillow的数据显示,约20%的美国房屋所有者以现价出售房屋的话还不够归还他们所借的贷款。市场分析人士认为,许多人都在观望未来几个月的行情。
 
  另外,根据美国全国房地产商协会的预计,成屋的销售今年预计达到500万套,比去年少10万,低于健康的市场所需要的550万套的数量。由于需要较高的首付,而首次购房者无法通过卖旧屋来支付这笔开支,因此随着房价的上涨,首次购房者的数量则会减少。不过随着25-34岁美国人在去年找到了工作,有了更多可支配收入,可以加入购房大军,情况可能会逐渐发生改变。
 
  与此同时,美国银行的放贷标准在放松。比如富国银行提供最优惠抵押贷款利率所需要的信用分数从640分降到了600分。有些非银行放款者要求的信用分数更低。
 
  美银美林的统计显示,过去12个月中,超过100万美元的房屋销售增长了14 .4%,而低于10万美元的房屋销售则减少了18%。而Zillow的统计则称,较为昂贵的房屋价格上涨较快,其中三分之一较贵的房屋价格比其余三分之二价格上涨快20%。因此,在房地产投资中价值较高的房屋仍将是投资热点。
  

    (来自经济参考报)

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