上海锁定城市建设用地总量 未来以盘活存量为主

2014-03-07 yipu.com.cn易铺网 编辑:管彤 字号:

[导语] 上海市政府日前下发的 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出,到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内,并适度留出发展空间。此外,按照国家严...

  上海市政府日前下发的 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出,到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内,并适度留出发展空间。此外,按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设的要求,对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。
 
  这份名为《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》(下称《意见》)的文件,提出了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路,稳定土地市场供应量,并以土地利用结构优化促进产业结构调整和城市功能完善。
 
  此举也被业内专业人士认为与中央的最新表态一脉相承。去年年底举行的中央城镇化工作会议强调,“城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地”。
 
  与此同时,今年初召开的全国国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明提出,实施国土资源节约集约利用行动计划,要着重严控增量、盘活存量问题。
 
  有媒体认为,上海已经下发的《意见》,显然是践行了上述表态。此次上海市政府打出土地管理一整套“组合拳”,以努力实现规划建设用地总规模“零增长”。《意见》的发布,意味着特大城市新一轮土地管理新政正陆续出台。
 
  用地总量“零增长”或会导致地王出现
 
  据了解,上海此前设定的2020年建设用地规模目标为3226平方公里,接近全市陆域面积的48%,高于伦敦、巴黎、东京圈等国际大都市。部分区域还存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。
 
  此前新华社援引业内人士的分析称,“建设用地零增长”意味着,上海已将3226平方公里作为未来建设用地的“终极规模”予以锁定。按此计算,在2013年基础上,上海全市到2020年的新增建设用地总量应控制在150平方公里以内。
 
  由于用地总量“零增长”可能导致土地供应从紧,有业内人士认为,《意见》出台可能会导致‘地王’出现。
 
  “从市场规律来看,供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度。”同策咨询研究部总监张宏伟说,“由于短期内土地供应规模受限,地价势必继续上涨,未来几年地价、房价也会持续上涨,甚至会导致‘地王’出现的现象,而地价、房价持续上涨的根本原因就是因为上海市土地出让还不够多。
 
  短期内土地供不会急剧下降
 
  不过,有业内人士认为,这并不意味着上海的土地供应量年内会急剧下降,“以前的老指标还有没用完的呢。” 克尔瑞上海研究机构总监薛建雄也表示,每年上海的住房用地供应计划指标都不能达标。”
 
  部分受访开发商也好像并不是十分关心“供地指标”的问题。某福建系开发商对媒体称,“我不关心上海每年的供地计划总数是多少,反正应中央要求,不能低于往年平均数。高的话,想高也高不了。每年差不多都是持平。”
 
  “每一年都公布一个大概的总数指标,可到底会完成多少?”某港资开发商说,“实际完成了多少?你调查一下,这才是重点。”
 
  而据东方早报援引上海市规土局的数据显示,2013年上海住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划是1000公顷,2012年也是1000公顷,2011年是1200公顷。2014年还未公布。
 
  据了解,以往,地方政府在上报用地指标时,都是多多益善。完成率一般而言只有一半,如果碰巧遇上动拆迁,可能还是零。但即使完不成,这些用地指标可以作为存量结转到下一年。
 
  “从去年开始,完不成指标的区域就不能再新增指标,把存量完成再说。今年仍然是用完存量的原则,政府鼓励动迁的土地尽快动迁,新的农用地暂时不能转为建设用地,这个控制得非常严格,“今年整个区的指标都非常紧,只有100公顷不到的储备用地。” 一位沪上基层规划干部接受媒体采访时如此说。

 
  数据来源于克尔瑞上海机构研究部
 
  数据来源于克尔瑞上海机构研究部
 
  “减量”主要是为盘活土地存量
 
  《意见》提到,“将项目建设、运行质量和综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理”,“实施新增工业用地出让弹性年期制,一般工业项目用地出让年期为20年”,“工业用地出让价格不低于所在区域基准地价”等等。
 
  克尔瑞上海机构研究总监薛建雄表示:“《意见》下发很大一部分原因是因为之前土地便宜的时候,土地指标被大量占用,目前城市里仍有大量低效率的土地没有完成开发,其背后原因主要是产权不清晰,只要把产权梳理清楚了,就能够腾出大量用地可供开发。”
 
  “只能说是,把工作做到了更对的地方,之前主要在找容易腾出来的地开发,现在要努力盘活更多存量地。” 对于《意见》的出台,薛建雄如此表示。
 
  “上海将通过土地利用结构的优化促进产业结构调整和城市功能的完善。”上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤此前也表示,对目前上海104个产业区块和195平方公里的规划保留工业用地,将鼓励提高开发强度,促进技术升级和产能增加,引导产业转型升级,同时将合理发展研发总部类产业,增加公共服务配套,完善园区和城镇生活生态功能。
 
  “目前上海的城市配套建设跟不上住宅建设速度,而大量配套完善的城市土地还没完成开发。”薛建雄如此说道。“所以要把力度下到城市存量土地的开发上,如果在一些远郊近城大规模开发,就会碰到人口、商业、配套跟不上的问题”。
 
  如何盘活存量集约用地
 
  “当前,土地利用效率并不高,造成部分土地闲置浪费。可以通过城中村、棚户区改造等措施盘活存量土地,解决上海城市土地供求关系紧张与房价上涨的局面。”同策咨询研究部总监张宏伟也认为目前商办用地与工业用地的用地效率不高。
 
  “应当适当减少商办用地、工业用地供应,降低商办、工业市场供大于求现象,转而增加住宅用地供应,缓解上海市商品住宅市场供不应求现象。”
 
  然而,盘活存量不是一件简单事儿。相比工业用地整合,旧城改造的难度更大。瑞安房地产主席罗康瑞就曾公开表态,不会再做旧城改造项目。资金成本太高。
 
  张宏伟认为,在土地供应有限的情况下,除了加快城中村、棚户区改造,减少商办用地、工业用地以外,一线城市尤其是上海可以通过适当提高容积率,集约利用土地,提高土地市场效率。
 
  同时,应该增加保障性住房与中小套型商品住宅的供应,做好住房保障和房地产市场调控工作,尽量能将住房供应集中在自住需求,避免过度投资投机性需求。(新华房产调查记者 梁鸿儒
  

    (来自新华网)

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