汤HOUSE

销售汤HOUSE更新时间:2012-08-02
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  • 区  县:北京-昌平-小汤山
  • 所属商圈:奥北商圈
  • 地  址:昌平小汤山镇大柳树环岛向西1000米
  • 项目类型:综合体
  • 招商需求:化妆品,床上用品,其他商家
  • 项目体量:17000平方米
  • 项目状态:局部开业
  • 租金模式:销售
  • 租金均价:待定 售价:15599元/平方米
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项目综述

项目占地面积:170000平方米,建筑面积:150000平方米,商业建筑面积约2000平方米。    
    现代中式汤HOUSE,京城别墅新宠私汤·内院·独步空间 龙脉地段 温泉资源 快捷交通 小汤山占尽天时地利 东距首都机场16公里,南距天安门25公里,西北距十三陵旅游区18公里。人称故宫为‘龙头\’,十三陵为‘龙尾\’,小汤山身居其中为‘龙脉\’温榆河8条支流流经,温泉储量大、水质好、富含矿物质、多种微量元素、少放射性气体,疗养胜地、修身养性上上选、当今健康时尚族趋之若鹜!灵兮小汤山、温泉古镇旧貌换新颜、京城豪门领地别墅圈! 
汤山庭院地处京城著名的奥北温榆河别墅区,周边20多家高端别墅,拥有得天独厚的自然环境与成熟的高尚别墅区氛围。周边坐落着2大国家级温泉疗养院,5大学府,人文氛围优越。汤山庭院距自然很近,距城市同样不远,到北四环仅8公里,20分钟可抵达亚运村。毗邻京承高速、八达岭高速、与干线汤立路,更有规划地铁在此设站,不远的未来,这里将是最城市的高尚别墅区。
    汤山庭院由景观大师黄宏辉、建筑大师戴烈、温泉专家藤原修一联袂打造。140-272联排/叠拼TOWNHOUSE独家赠送花园、车库、半地下室、阁楼、私家汤池。现代中式建筑、江南水乡派园林,更有小汤山千年龙脉温泉直接入户,打造仅属于您的养生别墅生活。前庭后院,私汤别墅,一派陶然境界。而这一切的别墅级享受,物业费仅需1.9元/平米。在别墅物业费上涨到7、8元/平米的今天,汤山庭院绝无仅有。
    汤山庭院每栋单位都拥有属于自己的龙脉温泉。小汤山龙脉温泉是国际认可的著名养生温泉,长期泡汤不仅舒适身心,更对关节炎、神经炎、心血管病、痛风等有积极的疗养作用。汤山庭院不仅独家赠送私家汤池,更以价值3000万员的顶级汤泉设备保证:您享受的温泉永远温度不变,水量不限!
    在当今别墅停批、温泉限批的时候,汤山庭院的物业价值自然显现!无论是奥北的地段、还是小汤山的温泉资源,都将成为不可复制的唯一选择。错过汤山庭院,或许就再也买不到温泉入户的别墅了!

    汤HOUSE介绍
    现代中式汤HOUSE,京城别墅新宠。私汤•庭院•独步空间,龙脉地段,温泉资源 快捷交通 小汤山占尽天时地利 东距首都机场16公里,南距天安门25公里,西北距十三陵旅游区18公里。人称故宫为‘龙头’,十三陵为‘龙尾’,小汤山身居其中为‘龙脉’,温榆河8条支流流经,温泉储量大、水质好、富含矿物质、多种微量元素、少放射性气体,疗养胜地、修身养性上上选、当今健康时尚族趋之若鹜!灵兮小汤山、温泉古镇旧貌换新颜、京城豪门领地别墅圈!
    小汤山镇被北京市政府确定为全市十个小城镇建设试点之一, 2001年被中宣部、中央文明办确定为“全国创建文明小城镇示范点”!是旅游、度假、康复、疗养胜地,是无污染的自然领地!
    京城主流开发商久长集团实力打造,各路名家会聚汤HOUSE,温泉汤池双入户,建筑景观完美合壁,空间高贵,价格不贵,上海建言建筑规划‘天人合一’的禅意生活环境及‘内敛含蓄’的现代中式居住空间;景观大师黄宏辉采集南北园林之精华,将草木赋予生命,风景可圈可点可用可赏;结合百种材质倾心设计五种汤池于家家户户,泡汤生活绝对私享;温泉专家藤原修一将温泉处理尖端技术引入汤HOUSE,保证温泉质量京城第一。   

业态规划

1、背景分析  
“汤HOUSE”位于北京市小汤山镇。小汤山镇地处昌平卫星城东南。南距亚运村17公里,东距首都机场10公里,处在北京市南北中轴线上。全镇辖区内有中央、市、县属单位70余家。全镇总面积70.1平方公里,人口3万余人。
小汤山自古以来就以温泉名闻天下。据考证,该地区在地质历史上曾是一个湖,在白垩纪时期,由于地壳的大规模运动,湖水被覆盖并封闭于地下,受板快挤撞形成高温高压,历久而成今天著名的小汤山温泉。由于成因上有别于一般地热和岩浆形成的温泉,因此小汤山温泉水质甘甜秀美,淡黄清澈,与一般颜色浑浊,带有硫磺味的温泉水截然不同,故享有“一盆金汤”的美誉。

  小汤山温泉富含大量的矿物质和多种微量元素,达到了国家矿泉水的标准。汤泉水中还含有多种珍贵的稀有元素,可以在人体表面形成一层保护膜,对治疗皮肤病、色素沉着、色斑、关节炎及神经衰弱等有特殊的疗效。

  独特而优越的自然资源和环境,赋予了“汤HOUSE”优越的发展优势,也为其增添了丰富的渡假、疗养、休闲、时尚的居住生活条件。

2、区位概况  
南依葫芦河,北面为小汤山镇顺沙公路,西临汤尚路,东望车站路。规划总用地面积为17.23公顷。拟建轻轨从地块南面通过,并在地块东南角设一停靠站点。基地周围交通便利。
“汤HOUSE”东北角紧邻的空军招待所,是一所设施齐全的疗养康复基地,其优美的环境和丰富的健身资源将为小区居民提供相当的便利。西北角建有小汤山镇电信局、小汤山镇医院和全国人大疗养院。这些机构设施,为小区提供了良好的基础服务设施条件和优越的自然环境。西南角地块业已开发的地块,已建有小区供水、排水及供暖等基础设施。除此之外,小区附近还有一些知名物业,如:王府大社区、静之湖、冠雅苑、太平家园、蓬莱园、天通苑等。各大部委还在此处设立了培训中心。  
在这样一种休闲疗养的氛围下,“汤HOUSE”将建成为一个环境优雅、亲切闲适的温泉渡假花园小区。
规划设计原则

  1、以建设一个“健康、环保”的温情渡假式花园休闲居住小区为目的。

  2、根据北京汤HOUSE规划设计要求,协调本规划区相关外部环境条件,合理确定规划功能布局与开发建设规模,并通过汤HOUSE的建设,丰富小汤镇景观,促进小汤镇住宅建设的发展。

  3、贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想,以建设生态型居住空间环境为规划目标,满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的自然温馨的生活小区。

  4、规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则,力求塑造一个具有优美环境、文化内涵的舒适雅致的自然生活居住空间。

  适应土地开发与建设实际、面向住宅消费市场,有利于起步分期开发,正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。

规划设计整体框架

  本规划以人为中心,以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点,着意刻划优质生态环境、为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生完全的栖息之地。

  规划理念:

  1、人、自然与建筑的共存与融合

  2、禅意的居住环境及内外环境渗透合一的空间居住形态

  3、生态型居住小区的营造

  4、具有认同感的个性化空间设计

规划主旨:

  1、突破习惯性围合式小区的规划手法,强调利用带状的景观空间来串联各个组团,强化优势区域的同时,也提高弱势区域的居住空间品质,使整个小区更加协调统一,创造均好的休闲生活环境。利用景观的串游,加强带状景观与各组团小块绿化空间的整合,使景观具有丰富变化的视觉效果,户外休闲空间变得更加引人入胜。

  2、充分利用小汤山地区的温泉资源,将温泉引入小区生活,使小区内的居民在平常生活中享受到渡假的闲适与关怀。

  3、采用局部“人车分流”的交通组织形式,以环路与尽端路相结合,使居民在绿化景观带及组团内享受怡人的步行活动空间。

  4、改变建筑与环境分开的做法,因地制宜,结合当地条件将绿化环境渗透进每户住宅内部,结合传统合院式居住空间布局,使建筑空间内外浑然合一,体现中国传统的居住空间意念。

整体布局:

  系统化与组织化??本规划以低层高密度的温泉花园住宅为主,在地块最南端与最北端分别布置两幢酒店式公寓,一幢为十层,一幢为五层,裙房部分则分别是南北两区的会所。中间则布置多层及低层的温泉花园住宅,以环线组织交通,并以步行交通来组织绿化活动空间。建筑布局紧凑而合理布局,公共景观空间开阔而形式灵活,并具有传统中国园林的空间收放特点,充分体现“禅意居住”的特色。

住宅布局:天人合一与禅意合院??本规划在住宅布局中强调传统的居住理念,体现中国文化中天人合一的传统,利用住宅室内外空间的丰富穿插,将居外的空间?自然环境引入室内,同时也将人居生活延伸到自然中,在内外的穿插与交接中体验心灵的禅境与人文关怀。同时结合传统内敛而贴近自然的建筑语汇塑造小区宁静古朴而不失现代感的造型,契合禅意人居环境的设计理念。

度假性与休闲性??住宅的布局中充分考量了小区地块的天然优势?温泉,在住宅的合理位置设置泡汤池,将温泉引入住宅,延续小汤山镇的泡汤文化,同时也将住宅由单纯的居住定义延伸至时尚的休闲与度假范畴,为小区生活增添新的魅力与活力点。  

公建布局:  

区位性标志性与服务性??发挥沿街区位优势,在小区南北两地块之间道路交叉口处设置商业点和物业管理用房,既服务于社区,也服务于城市。在北区东南部规划幼儿园,靠近东站西路次入口,大片绿化围绕,方便而安静,并在此处五层酒店式公寓的底层裙房设置南区的会所,在北区北端小高层酒店式公寓的裙房设置部分沿街店面和北区的会所。在南北两幢酒店式公寓的地下室设置了泵房和配电所等设备用房以及地下停车库,同时在南北两区分别设置了多个垃圾收集站。

道路系统:

  系统性便捷性与景观性??本规划道路系统采用局部人车分流的方式,以环状交通组织小区主要车流,结合尽端式道路组织外围停车,将步行系统与绿化环境设计相结合,将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合,共同塑造户外景观空间。既合理地做到交通系统的便利与明晰的同时又将交通系统与景观系统合理地结合在了一起。

  绿化系统:

  整体性与生态性??规划绿化系统布局采用点线结合的方式,通过水体与景观步行道的串接,将绿化系统贯穿于整个小区住宅群体之间,体现整体的布局观念。并加强空间转折点与视觉焦点处的节点绿化空间设计,将绿化系统与步行系统相结合,将绿化系统延续到宅前。

  禅意的内外渗透??在景观的规划中体现传统的天人合一思想,利用矮墙与水体、植物围合而成的静谧空间达成宁静致远的景观氛围并延伸栖居其间的人的思想维度,利用绿化系统与户内空间的相互渗透与互动,使居住其中的居民感受到一种居住的禅意.

周边配套

八达岭高速、京承高速、双向6车道汤立路、快速公交、地铁昌平,643路、537路、985路
项目自带幼儿园、小学、社区健康中心、文化活动站、超市、银行

商圈概况

  2007年8月,号称“北京奥北首席商业中心“的龙德广场拉开招商序幕。随后,家乐福、百安居、翠微百货等10家品牌主力店集体签约该项目。半年之后的今天,包括龙德广场在内的奥北商业地产的日子过得怎么样?3月13日,记者对奥北商圈进行了实地调查。

  解一方之困

  “周边配套设施比较少,居民却非常多”,这是记者对立水桥附近正在销售的明天第一城的第一印象。居住人口和商业配套数量不成正比几乎是该项目售楼人员最愿意提及的话题。立水桥以北,天通苑地区是北京最大的居住区,“以前这边什么商业配套都没有。”住在天通苑小区的李平告诉记者,“这两年配套设施才开始多起来,也开始叫‘商圈’了。现在买东西方便多了,不用从城里往家里运了。”还有居民表示:“配套设施越多,我的房子就越值钱。”

  由于占据地段优势,这里的房价已经上涨了不少。据明天第一城销售人员告诉记者,明天第一城中,一层底商的售价是18000~20000元/平方米,二层底商为16000元/平方米左右,租金价格在6~7元/平方米·天。

  奥北商圈的出现,对于居民来说是生活的便利和选择的多元性。北京大学房地产研究所所长陈国强认为,奥北地区人口密度大,居民多,以往的配套设施无法解决当地居民的需求,奥北商圈的形成填补了空白,大品牌(如家乐福、百安居等)的引入也提升了当地商业配置的档次。

  针对以往奥北地区商业配套设施比较少的情况,龙德广场又将Shopping Mall(超大型购物中心)引入奥北。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此评价说:“奥北作为一个新城,需要综合性的功能。综合性的商业地产对于奥北非常重要。”而龙德广场项目经理王杰也认为:“将龙德广场打造成一站式消费场所,是综合考虑了周边人口、消费状况、消费习惯和消费水平的应时之作。”从目前的招商情况来看,龙德广场至少满足了日常购物(翠微商场和家乐福超市)、家电卖场(国美电器)、家居建材(百安居)、健身娱乐(浩沙健身、万达国际影院、纸老虎)等多种需求。招商之中的明天第一城也计划打造成集大型超市、家居市场、小商品市场、餐饮、娱乐于一体的商业集群。

  商圈的发展适应了居民的需求,但其如火如荼之势,也令一些商户感到隐隐担忧。

  “雨后春笋”之痛

  用“雨后春笋”这个词来形容奥北地区的商业地产发展现状再合适不过了。龙德广场,位于立水桥以北,定位为大型购物广场,目前已经吸引了家乐福、百安居、国美电器、翠微商场等大型零售商加入。明天第一城,位于立水桥以南,也已有以娱乐为主营业务的蓝黛不夜城,餐饮业的东来顺、小土豆,以及以时尚购物为卖点的搜秀城加盟。新建的万意奥特莱斯紧邻龙德广场,经营项目主要以小商品和低端服装服饰为主,目前已有世纪华联超市入驻。同时,西单商场也已进驻奥北地区。除此之外,更多的商业设施正在或正准备涉足奥北商圈。

  对于奥北商圈商业项目的迅猛发展,陈国强提出了自己的看法。他认为:“商圈的集中开发、集中上市对于商圈,以及商圈内的商户来说是不利的,无法充分体现商圈的价值。这是北京商圈建设的通病。同样的问题在CBD、中关村商圈都有所体现。”

  以中关村商圈为例。中关村是北京乃至全国著名的中国“硅谷”,它的发展壮大,起源于海龙电子城的发展。海龙电子城是中关村第一个电子市场。在海龙,经常可以见到人挤人走不动的状况。继海龙电子城火爆之后,中关村的电子市场也纷纷涌现出来,鼎好、科贸、太平洋……应该说,中关村是从海龙这一个点开始的,当点扩大到面的时候,却是除海龙电子城外,其他电子市场普遍人气不足。经过几年的发展,鼎好等电子市场也壮大起来,现在又有一些新开放的电子市场正走着鼎好当初的路子。

  西单商圈的成功也是由点带动的,它由中友百货和华威商场两个定位不同的零售市场带动,拉起了一批相似的零售商业,带动了西单商圈的整体发展。

  从这些商圈的发展来看,奥北商圈似乎也应由一个点开始,扩散到整个商圈。但现状是,奥北商圈诸侯群起,欲共图之,这对于刚刚起步的商圈来说,将意味着什么呢?

  记者在万意奥特莱斯看到了这样一则转让启事:转让铺位,费用3万元(含15个月房租、5000元押金及店内衣架等物品)。记者咨询了解到,这间经营服装的档口有5平方米,店主称是为了扩大经营而转让,而记者在整个市场服装区并没有看到几个选购商品的顾客。这样的转让启事,在万意奥特莱斯市场并不难寻。

  龙德广场的人气也颇显不足。龙德广场北部的国美电器卖场中顾客零零星星,门外广场更是相当冷清;南部的家乐福超市则好一些,广场上停了不少车辆,超市里购物的顾客也相对多一些。但是,家乐福超市周边的零售和餐饮业日子似乎并不好过,目标销售群为年轻人的etem、bata、68等品牌门庭冷落,偶尔有一两个中老年人从他们的柜台穿过,而在临近中午的时候,诸如大食代、味千拉面、吉野家等餐饮商户场内仍然没有一位食客。

  据了解,天通苑社区是北京市著名的经济适用房社区,奥北商圈周边的居民以回迁户和上班族居多。此前有媒体报道称,奥北地区的零售业会因周边受众特点呈现白天冷清,晚间热闹的情况。对于还没有发展成熟的奥北商圈来说,众多商业设施的扎堆儿开张,不益于聚拢人气,反而分散了客源。

  爱恨交织同质化

  “同质化”似乎就像扼杀企业发展的毒药,任何商业行为都在避免同质化,追求差异化。此前,有媒体对奥北地区的商业业态产生了质疑,原因是奥北地区的商业同质化比较严重,“奥北商圈现有的商业设施以及未来的商业规格中存在众多的雷同,尤其是大型的商业项目过多。目前北京商业业态中,大超市和大商场占据主流,而同质化的商业最终只能让商家被迫进入恶性竞争。”

  但是,以目前立水桥地区的商业业态来看,似乎还不至于令商家陷入恶性竞争。例如,龙德广场立足于大型Shopping Mall,主攻中高档消费人群,形式是大型商场、购物中心。万意奥特莱斯主要面向中低端消费人群,形式是小商品批发市场。明天第一城则通过划分不同的板块区域面向不同的消费群体,主要形式是一二层底商。陈国强认为,在奥北地区原本商业设施就比较弱的前提下,这样的商业种类配置并不丰富,所以,奥北地区的商业目前仍属于零星分布的状态,商业设施还没有出现明显的同质化现象。

  陈国强认为,同质化本身就是一柄双刃剑。北京的中关村就是一个同质化非常严重的地区,甚至全国各大城市都有电子市场的聚集区。这些市场出售的商品一样,价格相差无几,甚至从同一家经销商出货,但是它们却成了各自城市的IT中心。这依靠的就是组团效应。北京的大红门服装批发商圈也依靠这种组团效应成为了公认的北方最大、实力最强的服装批发集散地。所以,应该根据周边人口规模、消费水平来配置业态,同质化最怕“无缝同质”。

  国贸商圈是北京市较早形成的商圈之一。国际贸易中心的主要客户群体是高端消费人群,近两年来,很多商业设施入驻国贸商圈,如新世界商场万达广场店、新光百货等百货类购物商场。新世界万达广场店与绝大多数大型商场相比并没有什么特色,卖场里大多数时间非常冷清,没有几个顾客。而新光天地却可以实现“一站式购物”,从奢侈品到平价商品一应俱全,还有国内“不二家”的独有品牌,如法国美食品牌FAUCHON、美国品牌Juicy Couture等等。它的独特之处使得新光天地一度被戏称为“薪光天地”。

  有专家也认为,同质化是利是弊很难简单地下定论,但是“定位”是商业的发展之道。与其他商圈不同,奥北商圈面向的是附近居民,它的生活辅助作用似乎比吸引其他地区的市民前来消费更为明显。在明天第一城发布的《立水桥商圈白皮书》中记者看到:“明天商业中心主要吸引半径三公里内南至北五环、北至天通苑的居主人群,北苑、北辰区域为商业项目的重点竞争区域。”另有报道称,包括天通苑地区的奥北商圈的商业面积达到100万平方米,它的竞争激烈程度仅次于CBD的150万平方米。这样看来,在消费人群基本既定,商户不断涌现的情况下,如何切分这块蛋糕,就要看商家们的角力和平衡了。

  商圈成熟尚需时日

  区位优势、交通便利,这是奥北商圈最引人关注的地方,但也是最让商户们头痛的问题。立水桥是地铁5号线和13号线交汇处,两条地铁同时经过一个商圈,这在北京似乎没有几个著名商圈能与之匹敌。但是,天通苑、立水桥附近公路交通的拥堵也是个大问题。

  3月13日,记者看到,立水桥附近机动车行驶非常顺畅,并没有堵车的状况。附近的居民则告诉记者:“现在比几年前好多了,以前从天通苑到立水桥、大羊坊几乎天天堵车。现在虽然有时候也堵车,但总比以前强多了。”

  公路交通的改善对于奥北商圈的发展无疑发挥了很大作用。但为人称道的地铁线路又能为奥北商圈带来多少客源呢?此外,奥北商圈周边的居民消费水平普遍偏低,一定程度上使奥北地区商业发展受到了限制。定位为中高端的龙德广场面向的消费人群也包括了天通苑以北别墅区的居民。

  另外,陈国强告诉记者,在各方面条件比较优越的前提下,培育一个商圈需要1~3年的时间,这还取决于商业的配置是否符合当地的消费水平。陈国强认为,投资商铺除了要考虑性价比等问题外,还要考虑3~5年后商铺的发展前景,在商铺初建的时候想要马上赚钱几乎是不可能的,投资者要做好“养铺”的心理准备。此外,投资商铺还要考虑竞争项目的预期,以及市场的供需状况等。因此,奥北商圈要发展成熟,至少还有几年的路要走。 奥北,顾名思义是奥林匹克体育中心和奥林匹克公园以北,包括立水桥、天通苑在内的大片区域。此区域形成的商业区,即奥北商圈。奥运会召开在即,与奥运会“沾亲”的奥北商圈也十

品牌入驻

综合商场:新世纪,龙德广场,家乐福

项目图片







项目地图

地铁
公交车站
餐饮
银行
商场
学校
医院
加油站

业态规划

1、背景分析  
“汤HOUSE”位于北京市小汤山镇。小汤山镇地处昌平卫星城东南。南距亚运村17公里,东距首都机场10公里,处在北京市南北中轴线上。全镇辖区内有中央、市、县属单位70余家。全镇总面积70.1平方公里,人口3万余人。
小汤山自古以来就以温泉名闻天下。据考证,该地区在地质历史上曾是一个湖,在白垩纪时期,由于地壳的大规模运动,湖水被覆盖并封闭于地下,受板快挤撞形成高温高压,历久而成今天著名的小汤山温泉。由于成因上有别于一般地热和岩浆形成的温泉,因此小汤山温泉水质甘甜秀美,淡黄清澈,与一般颜色浑浊,带有硫磺味的温泉水截然不同,故享有“一盆金汤”的美誉。

  小汤山温泉富含大量的矿物质和多种微量元素,达到了国家矿泉水的标准。汤泉水中还含有多种珍贵的稀有元素,可以在人体表面形成一层保护膜,对治疗皮肤病、色素沉着、色斑、关节炎及神经衰弱等有特殊的疗效。

  独特而优越的自然资源和环境,赋予了“汤HOUSE”优越的发展优势,也为其增添了丰富的渡假、疗养、休闲、时尚的居住生活条件。

2、区位概况  
南依葫芦河,北面为小汤山镇顺沙公路,西临汤尚路,东望车站路。规划总用地面积为17.23公顷。拟建轻轨从地块南面通过,并在地块东南角设一停靠站点。基地周围交通便利。
“汤HOUSE”东北角紧邻的空军招待所,是一所设施齐全的疗养康复基地,其优美的环境和丰富的健身资源将为小区居民提供相当的便利。西北角建有小汤山镇电信局、小汤山镇医院和全国人大疗养院。这些机构设施,为小区提供了良好的基础服务设施条件和优越的自然环境。西南角地块业已开发的地块,已建有小区供水、排水及供暖等基础设施。除此之外,小区附近还有一些知名物业,如:王府大社区、静之湖、冠雅苑、太平家园、蓬莱园、天通苑等。各大部委还在此处设立了培训中心。  
在这样一种休闲疗养的氛围下,“汤HOUSE”将建成为一个环境优雅、亲切闲适的温泉渡假花园小区。
规划设计原则

  1、以建设一个“健康、环保”的温情渡假式花园休闲居住小区为目的。

  2、根据北京汤HOUSE规划设计要求,协调本规划区相关外部环境条件,合理确定规划功能布局与开发建设规模,并通过汤HOUSE的建设,丰富小汤镇景观,促进小汤镇住宅建设的发展。

  3、贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”的思想,以建设生态型居住空间环境为规划目标,满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的自然温馨的生活小区。

  4、规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则,力求塑造一个具有优美环境、文化内涵的舒适雅致的自然生活居住空间。

  适应土地开发与建设实际、面向住宅消费市场,有利于起步分期开发,正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。

规划设计整体框架

  本规划以人为中心,以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点,着意刻划优质生态环境、为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生完全的栖息之地。

  规划理念:

  1、人、自然与建筑的共存与融合

  2、禅意的居住环境及内外环境渗透合一的空间居住形态

  3、生态型居住小区的营造

  4、具有认同感的个性化空间设计

规划主旨:

  1、突破习惯性围合式小区的规划手法,强调利用带状的景观空间来串联各个组团,强化优势区域的同时,也提高弱势区域的居住空间品质,使整个小区更加协调统一,创造均好的休闲生活环境。利用景观的串游,加强带状景观与各组团小块绿化空间的整合,使景观具有丰富变化的视觉效果,户外休闲空间变得更加引人入胜。

  2、充分利用小汤山地区的温泉资源,将温泉引入小区生活,使小区内的居民在平常生活中享受到渡假的闲适与关怀。

  3、采用局部“人车分流”的交通组织形式,以环路与尽端路相结合,使居民在绿化景观带及组团内享受怡人的步行活动空间。

  4、改变建筑与环境分开的做法,因地制宜,结合当地条件将绿化环境渗透进每户住宅内部,结合传统合院式居住空间布局,使建筑空间内外浑然合一,体现中国传统的居住空间意念。

整体布局:

  系统化与组织化??本规划以低层高密度的温泉花园住宅为主,在地块最南端与最北端分别布置两幢酒店式公寓,一幢为十层,一幢为五层,裙房部分则分别是南北两区的会所。中间则布置多层及低层的温泉花园住宅,以环线组织交通,并以步行交通来组织绿化活动空间。建筑布局紧凑而合理布局,公共景观空间开阔而形式灵活,并具有传统中国园林的空间收放特点,充分体现“禅意居住”的特色。

住宅布局:天人合一与禅意合院??本规划在住宅布局中强调传统的居住理念,体现中国文化中天人合一的传统,利用住宅室内外空间的丰富穿插,将居外的空间?自然环境引入室内,同时也将人居生活延伸到自然中,在内外的穿插与交接中体验心灵的禅境与人文关怀。同时结合传统内敛而贴近自然的建筑语汇塑造小区宁静古朴而不失现代感的造型,契合禅意人居环境的设计理念。

度假性与休闲性??住宅的布局中充分考量了小区地块的天然优势?温泉,在住宅的合理位置设置泡汤池,将温泉引入住宅,延续小汤山镇的泡汤文化,同时也将住宅由单纯的居住定义延伸至时尚的休闲与度假范畴,为小区生活增添新的魅力与活力点。  

公建布局:  

区位性标志性与服务性??发挥沿街区位优势,在小区南北两地块之间道路交叉口处设置商业点和物业管理用房,既服务于社区,也服务于城市。在北区东南部规划幼儿园,靠近东站西路次入口,大片绿化围绕,方便而安静,并在此处五层酒店式公寓的底层裙房设置南区的会所,在北区北端小高层酒店式公寓的裙房设置部分沿街店面和北区的会所。在南北两幢酒店式公寓的地下室设置了泵房和配电所等设备用房以及地下停车库,同时在南北两区分别设置了多个垃圾收集站。

道路系统:

  系统性便捷性与景观性??本规划道路系统采用局部人车分流的方式,以环状交通组织小区主要车流,结合尽端式道路组织外围停车,将步行系统与绿化环境设计相结合,将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合,共同塑造户外景观空间。既合理地做到交通系统的便利与明晰的同时又将交通系统与景观系统合理地结合在了一起。

  绿化系统:

  整体性与生态性??规划绿化系统布局采用点线结合的方式,通过水体与景观步行道的串接,将绿化系统贯穿于整个小区住宅群体之间,体现整体的布局观念。并加强空间转折点与视觉焦点处的节点绿化空间设计,将绿化系统与步行系统相结合,将绿化系统延续到宅前。

  禅意的内外渗透??在景观的规划中体现传统的天人合一思想,利用矮墙与水体、植物围合而成的静谧空间达成宁静致远的景观氛围并延伸栖居其间的人的思想维度,利用绿化系统与户内空间的相互渗透与互动,使居住其中的居民感受到一种居住的禅意.

周边配套

八达岭高速、京承高速、双向6车道汤立路、快速公交、地铁昌平,643路、537路、985路
项目自带幼儿园、小学、社区健康中心、文化活动站、超市、银行

商圈概况

  2007年8月,号称“北京奥北首席商业中心“的龙德广场拉开招商序幕。随后,家乐福、百安居、翠微百货等10家品牌主力店集体签约该项目。半年之后的今天,包括龙德广场在内的奥北商业地产的日子过得怎么样?3月13日,记者对奥北商圈进行了实地调查。

  解一方之困

  “周边配套设施比较少,居民却非常多”,这是记者对立水桥附近正在销售的明天第一城的第一印象。居住人口和商业配套数量不成正比几乎是该项目售楼人员最愿意提及的话题。立水桥以北,天通苑地区是北京最大的居住区,“以前这边什么商业配套都没有。”住在天通苑小区的李平告诉记者,“这两年配套设施才开始多起来,也开始叫‘商圈’了。现在买东西方便多了,不用从城里往家里运了。”还有居民表示:“配套设施越多,我的房子就越值钱。”

  由于占据地段优势,这里的房价已经上涨了不少。据明天第一城销售人员告诉记者,明天第一城中,一层底商的售价是18000~20000元/平方米,二层底商为16000元/平方米左右,租金价格在6~7元/平方米·天。

  奥北商圈的出现,对于居民来说是生活的便利和选择的多元性。北京大学房地产研究所所长陈国强认为,奥北地区人口密度大,居民多,以往的配套设施无法解决当地居民的需求,奥北商圈的形成填补了空白,大品牌(如家乐福、百安居等)的引入也提升了当地商业配置的档次。

  针对以往奥北地区商业配套设施比较少的情况,龙德广场又将Shopping Mall(超大型购物中心)引入奥北。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此评价说:“奥北作为一个新城,需要综合性的功能。综合性的商业地产对于奥北非常重要。”而龙德广场项目经理王杰也认为:“将龙德广场打造成一站式消费场所,是综合考虑了周边人口、消费状况、消费习惯和消费水平的应时之作。”从目前的招商情况来看,龙德广场至少满足了日常购物(翠微商场和家乐福超市)、家电卖场(国美电器)、家居建材(百安居)、健身娱乐(浩沙健身、万达国际影院、纸老虎)等多种需求。招商之中的明天第一城也计划打造成集大型超市、家居市场、小商品市场、餐饮、娱乐于一体的商业集群。

  商圈的发展适应了居民的需求,但其如火如荼之势,也令一些商户感到隐隐担忧。

  “雨后春笋”之痛

  用“雨后春笋”这个词来形容奥北地区的商业地产发展现状再合适不过了。龙德广场,位于立水桥以北,定位为大型购物广场,目前已经吸引了家乐福、百安居、国美电器、翠微商场等大型零售商加入。明天第一城,位于立水桥以南,也已有以娱乐为主营业务的蓝黛不夜城,餐饮业的东来顺、小土豆,以及以时尚购物为卖点的搜秀城加盟。新建的万意奥特莱斯紧邻龙德广场,经营项目主要以小商品和低端服装服饰为主,目前已有世纪华联超市入驻。同时,西单商场也已进驻奥北地区。除此之外,更多的商业设施正在或正准备涉足奥北商圈。

  对于奥北商圈商业项目的迅猛发展,陈国强提出了自己的看法。他认为:“商圈的集中开发、集中上市对于商圈,以及商圈内的商户来说是不利的,无法充分体现商圈的价值。这是北京商圈建设的通病。同样的问题在CBD、中关村商圈都有所体现。”

  以中关村商圈为例。中关村是北京乃至全国著名的中国“硅谷”,它的发展壮大,起源于海龙电子城的发展。海龙电子城是中关村第一个电子市场。在海龙,经常可以见到人挤人走不动的状况。继海龙电子城火爆之后,中关村的电子市场也纷纷涌现出来,鼎好、科贸、太平洋……应该说,中关村是从海龙这一个点开始的,当点扩大到面的时候,却是除海龙电子城外,其他电子市场普遍人气不足。经过几年的发展,鼎好等电子市场也壮大起来,现在又有一些新开放的电子市场正走着鼎好当初的路子。

  西单商圈的成功也是由点带动的,它由中友百货和华威商场两个定位不同的零售市场带动,拉起了一批相似的零售商业,带动了西单商圈的整体发展。

  从这些商圈的发展来看,奥北商圈似乎也应由一个点开始,扩散到整个商圈。但现状是,奥北商圈诸侯群起,欲共图之,这对于刚刚起步的商圈来说,将意味着什么呢?

  记者在万意奥特莱斯看到了这样一则转让启事:转让铺位,费用3万元(含15个月房租、5000元押金及店内衣架等物品)。记者咨询了解到,这间经营服装的档口有5平方米,店主称是为了扩大经营而转让,而记者在整个市场服装区并没有看到几个选购商品的顾客。这样的转让启事,在万意奥特莱斯市场并不难寻。

  龙德广场的人气也颇显不足。龙德广场北部的国美电器卖场中顾客零零星星,门外广场更是相当冷清;南部的家乐福超市则好一些,广场上停了不少车辆,超市里购物的顾客也相对多一些。但是,家乐福超市周边的零售和餐饮业日子似乎并不好过,目标销售群为年轻人的etem、bata、68等品牌门庭冷落,偶尔有一两个中老年人从他们的柜台穿过,而在临近中午的时候,诸如大食代、味千拉面、吉野家等餐饮商户场内仍然没有一位食客。

  据了解,天通苑社区是北京市著名的经济适用房社区,奥北商圈周边的居民以回迁户和上班族居多。此前有媒体报道称,奥北地区的零售业会因周边受众特点呈现白天冷清,晚间热闹的情况。对于还没有发展成熟的奥北商圈来说,众多商业设施的扎堆儿开张,不益于聚拢人气,反而分散了客源。

  爱恨交织同质化

  “同质化”似乎就像扼杀企业发展的毒药,任何商业行为都在避免同质化,追求差异化。此前,有媒体对奥北地区的商业业态产生了质疑,原因是奥北地区的商业同质化比较严重,“奥北商圈现有的商业设施以及未来的商业规格中存在众多的雷同,尤其是大型的商业项目过多。目前北京商业业态中,大超市和大商场占据主流,而同质化的商业最终只能让商家被迫进入恶性竞争。”

  但是,以目前立水桥地区的商业业态来看,似乎还不至于令商家陷入恶性竞争。例如,龙德广场立足于大型Shopping Mall,主攻中高档消费人群,形式是大型商场、购物中心。万意奥特莱斯主要面向中低端消费人群,形式是小商品批发市场。明天第一城则通过划分不同的板块区域面向不同的消费群体,主要形式是一二层底商。陈国强认为,在奥北地区原本商业设施就比较弱的前提下,这样的商业种类配置并不丰富,所以,奥北地区的商业目前仍属于零星分布的状态,商业设施还没有出现明显的同质化现象。

  陈国强认为,同质化本身就是一柄双刃剑。北京的中关村就是一个同质化非常严重的地区,甚至全国各大城市都有电子市场的聚集区。这些市场出售的商品一样,价格相差无几,甚至从同一家经销商出货,但是它们却成了各自城市的IT中心。这依靠的就是组团效应。北京的大红门服装批发商圈也依靠这种组团效应成为了公认的北方最大、实力最强的服装批发集散地。所以,应该根据周边人口规模、消费水平来配置业态,同质化最怕“无缝同质”。

  国贸商圈是北京市较早形成的商圈之一。国际贸易中心的主要客户群体是高端消费人群,近两年来,很多商业设施入驻国贸商圈,如新世界商场万达广场店、新光百货等百货类购物商场。新世界万达广场店与绝大多数大型商场相比并没有什么特色,卖场里大多数时间非常冷清,没有几个顾客。而新光天地却可以实现“一站式购物”,从奢侈品到平价商品一应俱全,还有国内“不二家”的独有品牌,如法国美食品牌FAUCHON、美国品牌Juicy Couture等等。它的独特之处使得新光天地一度被戏称为“薪光天地”。

  有专家也认为,同质化是利是弊很难简单地下定论,但是“定位”是商业的发展之道。与其他商圈不同,奥北商圈面向的是附近居民,它的生活辅助作用似乎比吸引其他地区的市民前来消费更为明显。在明天第一城发布的《立水桥商圈白皮书》中记者看到:“明天商业中心主要吸引半径三公里内南至北五环、北至天通苑的居主人群,北苑、北辰区域为商业项目的重点竞争区域。”另有报道称,包括天通苑地区的奥北商圈的商业面积达到100万平方米,它的竞争激烈程度仅次于CBD的150万平方米。这样看来,在消费人群基本既定,商户不断涌现的情况下,如何切分这块蛋糕,就要看商家们的角力和平衡了。

  商圈成熟尚需时日

  区位优势、交通便利,这是奥北商圈最引人关注的地方,但也是最让商户们头痛的问题。立水桥是地铁5号线和13号线交汇处,两条地铁同时经过一个商圈,这在北京似乎没有几个著名商圈能与之匹敌。但是,天通苑、立水桥附近公路交通的拥堵也是个大问题。

  3月13日,记者看到,立水桥附近机动车行驶非常顺畅,并没有堵车的状况。附近的居民则告诉记者:“现在比几年前好多了,以前从天通苑到立水桥、大羊坊几乎天天堵车。现在虽然有时候也堵车,但总比以前强多了。”

  公路交通的改善对于奥北商圈的发展无疑发挥了很大作用。但为人称道的地铁线路又能为奥北商圈带来多少客源呢?此外,奥北商圈周边的居民消费水平普遍偏低,一定程度上使奥北地区商业发展受到了限制。定位为中高端的龙德广场面向的消费人群也包括了天通苑以北别墅区的居民。

  另外,陈国强告诉记者,在各方面条件比较优越的前提下,培育一个商圈需要1~3年的时间,这还取决于商业的配置是否符合当地的消费水平。陈国强认为,投资商铺除了要考虑性价比等问题外,还要考虑3~5年后商铺的发展前景,在商铺初建的时候想要马上赚钱几乎是不可能的,投资者要做好“养铺”的心理准备。此外,投资商铺还要考虑竞争项目的预期,以及市场的供需状况等。因此,奥北商圈要发展成熟,至少还有几年的路要走。 奥北,顾名思义是奥林匹克体育中心和奥林匹克公园以北,包括立水桥、天通苑在内的大片区域。此区域形成的商业区,即奥北商圈。奥运会召开在即,与奥运会“沾亲”的奥北商圈也十

品牌入驻

综合商场:新世纪,龙德广场,家乐福

开发商介绍

北京久长房地产开发有限公司于1999年9月28日在北京市昌平县小汤山镇南路6号注册成立,(行政区号110114,邮政编码102211),公司成立之初主要经营房地产开发,销售商品房,自有房屋的物业管理。销售建筑材料,注册员工人数为8人,注册资本2000万元人民币

项目地图

开发(投资)商:

北京久长房地产开发有限公司

  北京久长房地产开发有限公司于1999年9月28日在北京市昌平县小汤山镇南路6号注册成立,(行政区号110114,邮政编码102211),公司成立之初主要经营房地产开发,销售商品房,自有房屋的物业管理。销售建筑材料,注

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