2010年注定是房地产界动荡的一年,由住宅市场年初的急剧升温,到4月份国十条出台遏制价格过快上涨,再到开发商、投资客目标的转移,商业地产无疑成了一块风水宝地,成为众人瞩目的焦点。那么商业地产和住宅究竟有哪些区别呢?在投资的时候我们应该注意什么问题
呢?
  房地产因其不可移动性,不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更甚。相对而言,住宅选择地段的弹性空间更大,不论城市中心,还是城市郊区,抑或荒郊野岭,均可开发。而商业则不同,商业一旦离开城区,来到郊外,就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理,首先就是立地分析。如果地选错了,那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高,项目最好处在道路十字路口或紧邻干道,客流、人流、车流穿行方便,以增加顾客的光顾可能。
  住宅的功能要求较为单一,主要就是满足人们的居住功能,为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂,商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能,对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,就因为商业地产的功能要求灵活多变,故导致对其的操控也就相对复杂 。
  从开发商的地产开发角度来讲,商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言,开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了,住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节,稍有不甚,便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。
  住宅地产涉及客户层面较窄,而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类,一种是投资型客户,一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用(不论过渡型居住还是永久性居住)。
  但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店,下表为某购物中心的目标商户分类,可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。


  住宅对物业要求相对简单,能满足居住功能即可,对层高、荷载等的要求也不高。但商业地产对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求,任何一点的差池都有可能影响项目的生存。不同的商业业态,对物业的要求不同,一般百货店楼板的承重要达500公斤,建材超市要求荷载4000公斤,普通超市和书店1000公斤,仓储店荷载就要达到1500公斤。不同的业态对高度要求亦不同,生活超市,5米层高就可;建材超市,至少要8米;而做仓储,要9米。如建电影院,至少要9米,因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤,层高达到2.8—3米就可以了,由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。
  住宅的销售模式较为简单,通常为直接销售,买卖两清。而商业的销售则形式多样,一般而言分为四种模式,直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。每种销售模式还可以继续细分,如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样,可以年返,也可以一次性返,或二者的结合。亦可分为短期返(五年及以内)和长期返(五年以上),更可分为保底或不保底等。不一而足,每种销售方式均有其销售的适应对象。
  最后商业地产还涉及到未来的消费者定位问题,也就是商业运营后,吸引什么样的人群前来商场消费的问题。总而言之,商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。
  对于开发商而言,商业地产的投资回报形式有三种,一是销售获利,二是后期经营收益,三是物业升值;而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心,60多万平方米一寸都没有卖;上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿,后有机构出50亿收购,却被婉拒,因为这个物业每年都在升值,而且经营收益很高。所以,商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。 商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的,商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外,还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高,是多个商业微观问题综合解决的结果,住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看,住宅地产销售后就进入了终端,而商业地产的销售只是经营的开始,还需要招商、开业和经营管理。所以,商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。


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